Logo von One Place: KI-gestützte Suchmaschine für Immobilien

Checkliste für die Prüfung vor dem Immobilienkauf (Slowakei)

Prüfliste vor dem KaufPreverenie nehnuteľnosti pred kúpou

Die Unterlagen und Prüfungen, die ein Käufer vor der Unterschrift eines Vertrags über eine Wohnung oder ein Haus in der Slowakei einholen sollte. Kein Notar sammelt sie für Sie. Der Käufer, sein Anwalt oder der Makler muss jeden Punkt anfordern.

Gehen Sie die Liste durch, bevor Sie einen Vertrag über den Abschluss eines künftigen Kaufvertrags oder einen Kaufvertrag unterzeichnen, und erneut kurz vor dem Kaufvertrag. Das Katasteramt prüft nicht den Zustand der Immobilie, die Schulden des Gebäudes oder den Planungsstand. Es prüft nur den Vertrag und die Katastereinträge.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganzes Land
Wem die Immobilie gehört
Teil B des Eigentumsblatts. Das Eigentum geht erst mit der Eintragung im Kataster über (Zivilgesetzbuch § 133(2)).
Belastungen
Teil C des Eigentumsblatts: Hypotheken, Dienstbarkeiten, dingliche Vorkaufsrechte (e-Justice, slowakisches Grundbuch).
Rückstandsbestätigung Wohnung
Umfasst Nebenkosten und Reparaturfonds. Pflichtanlage beim Wohnungsverkauf, außer bei der ersten Übertragung (Gesetz 182/1993, § 5(2)).
Gesetzliches Pfandrecht
Jede Wohnung trägt ein Pfandrecht für Forderungen der übrigen Eigentümer aus Hauskosten, für ihren gesamten Bestand (Gesetz 182/1993, § 15).
Energieausweis
Der Eigentümer muss ihn bei Abschluss des Kaufvertrags haben und dem Käufer übergeben (Gesetz 555/2005, § 8).
Gültigkeit und Bußgeld
Höchstens 10 Jahre gültig (Gesetz 555/2005, § 7(7)). Bußgeld bis 2.000 Euro (§ 12).
Grunderwerbsteuer
Keine. Es fällt nur die Katastergebühr an: 100 Euro auf Papier, 50 Euro online (PwC; Gesetz 145/1995, Posten 11).
Steuer des Verkäufers
Ein Verkauf binnen 5 Jahren nach dem Erwerb ist steuerpflichtiges Einkommen des Verkäufers (Gesetz 595/2003, § 9(1)(a)).

Die Checkliste

Verkäufer, Titel und Eigentum

  • Aktuelles Eigentumsblatt für jedes verkaufte Grundstück, Gebäude und jede WohnungList vlastníctva (výpis z katastra nehnuteľností)

    Teil A beschreibt die Immobilie, Teil B nennt Eigentümer und Anteile, Teil C die Belastungen. Der Vertrag muss genau übereinstimmen.

  • Identität des Verkäufers und jedes MiteigentümersObčiansky preukaz, cestovný pas

    Jeder Eigentümer in Teil B unterschreibt beglaubigt, außer der Vertrag ist anwaltlich autorisiert oder notariell (Katastergesetz § 42(3)).

  • Familienstand des Verkäufers und Zustimmung des Ehegatten bei gemeinsamem VermögenBezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)

    Der Verkauf gemeinsamen Vermögens erfordert beide Ehegatten. Ohne Zustimmung des Ehegatten ist der Verkauf anfechtbar (Zivilgesetzbuch § 145(1)).

  • Erwerbsurkunde des VerkäufersNadobúdací titul (kúpna zmluva, darovacia zmluva, osvedčenie o dedičstve)

    Sie zeigt, wie und wann der Verkäufer die Immobilie erworben hat und ob ein Verkauf binnen 5 Jahren für ihn steuerpflichtig ist.

  • Bei einer Gesellschaft als Verkäufer der HandelsregisterauszugVýpis z obchodného registra

    Er zeigt, dass die Gesellschaft besteht und wer für sie unterschreiben darf.

Kataster, Belastungen und offene Verfahren

  • Teil C des Eigentumsblatts: Hypotheken, Dienstbarkeiten, VorkaufsrechteŤarchy (záložné právo, vecné bremeno, predkupné právo)

    Eine Hypothek muss aus dem Kaufpreis abgelöst werden, meist über Verwahrung. Eine Dienstbarkeit bleibt nach dem Verkauf an der Immobilie.

  • Vermerke auf dem EigentumsblattPoznámky na liste vlastníctva

    Ein Vermerk hält eine Verfügungsbeschränkung des Eigentümers oder strittige Katasterdaten fest (Katastergesetz § 38 und § 39).

  • Register der eingegangenen Anträge zur ImmobilieEvidencia doručených návrhov na vklad

    Jeder darf es einsehen. Es zeigt, ob jemand anderes einen Vertrag für dieselbe Immobilie eingereicht hat (§ 28(6)).

  • Reihenfolge der Einreichung

    Rechte haben Rang in der Reihenfolge, in der das Kataster die Urkunden erhalten hat (Katastergesetz § 41(2)).

  • Katasterkarte und tatsächliche GrenzenKatastrálna mapa, geometrický plán

    Prüfen Sie bei Haus oder Grundstück, dass Zaun, Garten und Zufahrt auf den gekauften Parzellen liegen.

  • Mietverträge und BewohnerNájomná zmluva

    Der Käufer übernimmt die Stellung des Vermieters in einem bestehenden Mietvertrag (Zivilgesetzbuch § 680(2)).

  • Geräumte Übergabe zu einem festen Termin

    Eine geschützte Wohnungsmiete endet nur durch Vereinbarung, Fristablauf oder einen gesetzlichen Grund (Zivilgesetzbuch § 685 und § 711).

Wohnung in einem Wohnhaus

  • Bestätigung über fehlende Rückstände vom Verwalter oder der EigentümergemeinschaftPotvrdenie správcu o nedoplatkoch

    Sie ist Pflichtanlage zum Kaufvertrag über eine Wohnung, außer bei der ersten Übertragung (Gesetz 182/1993, § 5(2)).

  • Verwaltervertrag oder Vertrag der Eigentümergemeinschaft und Beitritt des KäufersZmluva o výkone správy, zmluva o spoločenstve vlastníkov

    Der Übertragungsvertrag muss die Erklärung des Käufers enthalten, dass er diesem Vertrag beitritt (Gesetz 182/1993, § 5(1)(f)).

  • Monatliche Vorauszahlungen, Stand des Reparaturfonds und geplante ArbeitenPredpis záloh, fond prevádzky, údržby a opráv, zápisnice zo schôdze vlastníkov

    Sie zeigen die laufenden Kosten und jede beschlossene große Reparatur, etwa Dach oder Dämmung, an der Sie sich beteiligen.

  • Anteil an Gemeinschaftsteilen und GrundstückSpoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu a na pozemku

    Der Vertrag muss ihn angeben (Gesetz 182/1993, § 5(1)(b)). Prüfen Sie, dass er dem Eigentumsblatt entspricht.

Gebäude, Genehmigungen und Planung

Geld, Steuern und Kosten

Formvorschriften

Eine Due-Diligence-Liste ist ihrer Natur nach eine Checkliste. In der Slowakei sammelt standardmäßig kein Notar die Auskünfte, daher muss der Käufer jeden Punkt anfordern.

  1. Kein Punkt erfordert einen Notar.
  2. Jeder kann das Eigentumsblatt (list vlastníctva) kostenlos online auf den Katasterportalen der ÚGKK SR (Portál ESKN, Portál CICA) einsehen.
  3. Ein amtlicher Auszug für ein Rechtsgeschäft ist gebührenpflichtig.
  4. Fordern Sie die Bestätigung über fehlende Rückstände beim Hausverwalter (správca) oder bei der Eigentümergemeinschaft (spoločenstvo vlastníkov) an.
  5. Fragen Sie das Bauamt der Gemeinde nach Genehmigungen und Planung.
  6. Holen Sie die Unterlagen auf Slowakisch ein und lassen Sie sie bei Bedarf übersetzen.

Häufige Fehler

  • Sich auf einen alten Ausdruck des Eigentumsblatts verlassen. Prüfen Sie es am Tag der Unterschrift erneut, ebenso das Register der eingegangenen Anträge zur Immobilie.
  • Einen Vermerk (poznámka) auf dem Eigentumsblatt übersehen. Ein Vermerk kann eine Beschränkung des Verkaufsrechts des Eigentümers oder einen Streit über Katasterdaten festhalten.
  • Das gesetzliche Pfandrecht an einer Wohnung ignorieren. Hausschulden bleiben an der Wohnung, holen Sie daher die Bestätigung des Verwalters kurz vor der Unterschrift ein.
  • Annehmen, ein Anbau oder Dachausbau sei legal, weil der Verkäufer ihn nutzt. Fordern Sie beim Bauamt die Unterlage zur Bauabnahme an.
  • Einen Anteil kaufen, ohne die anderen Miteigentümer zu prüfen. Sie haben ein Vorkaufsrecht, außer Sie sind eine nahestehende Person des Verkäufers (Zivilgesetzbuch § 140).
  • Die Wohnung nicht selbst besichtigen. Rügen Sie einen Mangel unverzüglich, spätestens binnen 24 Monaten nach Übernahme, sonst erlischt der Anspruch (Zivilgesetzbuch § 599).

Rechtsgrundlage

Quellen

Beschreiben Sie das Zuhause, das Sie suchen