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Mietvertrag-Vorlage für Wohnraum (Portugal)

Befristeter Wohnraummietvertrag (Dauerwohnsitz)Contrato de arrendamento urbano para habitação permanente com prazo certo

Ein befristeter Mietvertrag über eine Wohnung, die der Mieter als Dauerwohnsitz nutzt, nach dem Código Civil und dem NRAU. Er regelt die Parteien, die Immobilie und ihre Genehmigung, Laufzeit und Verlängerung, die Miete und ihre Anpassung, die Kaution, Nebenkosten, Arbeiten, Beendigung und die steuerliche Meldepflicht.

Verwenden Sie den Vertrag, wenn ein privater Vermieter ein Haus oder eine Wohnung, möbliert oder nicht, für 1 Jahr oder länger als ständige Wohnung des Mieters vermietet. Verwenden Sie ihn nicht für eine Ferienvermietung, eine kurze Vermietung für Arbeit oder Studium (habitação não permanente), ein Zimmer in der Wohnung des Vermieters, einen Mietvertrag, der die Voraussetzungen der vereinfachten Regelung für bezahlbare Mieten erfüllen muss (RSAA, mit Mietobergrenze und einer Mindestlaufzeit von 3 Jahren), oder einen Gewerbemietvertrag. Die meisten Regeln zur Beendigung sind zwingend: Eine Klausel, die dem Mieter weniger gibt als das Gesetz, ist unwirksam.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganzes Land (Festlandportugal, Azoren und Madeira)
Laufzeit
1 bis 30 Jahre für eine Dauerwohnung. Andere Laufzeiten werden an diese Grenzen angepasst (Código Civil, Art. 1095). Keine Laufzeit genannt: 5 Jahre (Art. 1094(3)).
Verlängerung
Automatisch, für Zeiträume in Höhe der Laufzeit oder 3 Jahre, wenn die Laufzeit kürzer ist, sofern der Mietvertrag nichts anderes sagt (Art. 1096).
Kündigung des Vermieters gegen die Verlängerung
240 Tage (Laufzeit von 6 Jahren oder mehr), 120 Tage (1 bis 6 Jahre), 60 Tage (6 Monate bis 1 Jahr) (Art. 1097).
Erste Nichtverlängerung durch den Vermieter
Frühestens 3 Jahre nach der Unterschrift wirksam, außer bei eigenem Wohnbedarf des Vermieters oder eines Kindes (Art. 1097).
Kündigung des Mieters
Zur Verhinderung der Verlängerung: 120, 90 oder 60 Tage je nach Laufzeit (Art. 1098).
Vorzeitiger Auszug des Mieters
Nach einem Drittel der Laufzeit: 120 Tage Frist, oder 60 Tage bei einer Laufzeit unter 1 Jahr (Art. 1098).
Kaution und Vorauszahlung der Miete
Kaution bis zu 2 Monatsmieten. Vorausgezahlte Miete bis zu 2 Monate, per schriftlicher Vereinbarung (Art. 1076).
Verspätete Miete
Zuschlag von 20% der geschuldeten Summe, außer der Mieter zahlt innerhalb von 8 Tagen (Art. 1041).
Kündigung wegen Rückstands
Rückstand von 3 Monaten oder mehr, oder mehr als 4 Zahlungen innerhalb von 12 Monaten mit über 8 Tagen Verspätung (Art. 1083(3) und (4)).
Steuerliche Meldung
Der Vermieter meldet den Mietvertrag der AT bis zum Ende des Monats nach Vertragsbeginn (Código do Imposto do Selo, Art. 2(5) und 60).
Stempelsteuer auf den Mietvertrag
10% einer Monatsmiete, vom Vermieter gezahlt (Código do Imposto do Selo, Art. 2(5) und 60).
Jährliche Mietanpassung
Nach dem INE-Koeffizienten, mit 30 Tagen schriftlicher Ankündigung, erstmals nach 1 Jahr (Art. 1077). Koeffizient: 1,0224 für 2026, 1,0256 für 2027.

Das Dokument

Angezeigter Text

Sie unterschreiben die Fassung auf Portugiesisch. Die Fassung auf Deutsch hilft Ihnen, sie zu verstehen. Ihre Angaben füllen beide aus.

Befristeter Wohnraummietvertrag (Dauerwohnsitz)

  1. 1.Parteien

    1. 1.1

      Erste Partei: Vollständiger Name des Vermieters, Inhaber von Ausweisdokument und Nummer des Vermieters, Steuernummer Steuernummer (NIF) des Vermieters, Geburtsangaben und Familienstand des Vermieters, mit Wohnsitz in Adresse des Vermieters für Mitteilungen, im Folgenden „der Vermieter“.

      Führen Sie jeden Miteigentümer auf. Geben Sie bei einer Gesellschaft Namen, Sitz und Vertreter an.

    2. 1.2

      Zweite Partei: Vollständiger Name des Mieters, Inhaber von Ausweisdokument und Nummer des Mieters, Steuernummer Steuernummer (NIF) des Mieters, Geburtsangaben und Familienstand des Mieters, im Folgenden „der Mieter“.

      Führen Sie jeden Mitmieter auf.

    3. 1.3

      Die Parteien schließen diesen städtischen Wohnraummietvertrag, für den folgende Klauseln und, wo diese schweigen, der Código Civil und das NRAU (Neues Regime der Stadtmiete) gelten.

  2. 2.Mietsache

    1. 2.1

      Der Vermieter vermietet dem Mieter Art der Immobilie in Vollständige Adresse der Immobilie, Gemeindebezirk und Gemeinde Gemeinde (freguesia) und Kreis, beschrieben unter Grundbuchamt und Beschreibungsnummer und im städtischen Steuerregister unter Artikel Artikel im Steuerregister (artigo matricial) eingetragen.

    2. 2.2

      Die Immobilie hat die Nutzungsgenehmigung Nutzungsgenehmigung und den Energieausweis Nummer und Klasse des Energieausweises.

      Geben Sie Nummer, Datum und Gemeinde der Genehmigung an. Gebäude von vor dem 7. August 1951 brauchen keine. Fügen Sie einen öffentlichen Nachweis des Baudatums bei (DL 160/2006, Art. 5).

    3. 2.3

      Der Mietvertrag umfasst folgende Nebenräume zur ausschließlichen Nutzung durch den Mieter: Mit der Wohnung vermietete Nebenräume. Der Mieter hat Zugang zu folgenden Gemeinschaftsteilen des Gebäudes: Gemeinschaftsflächen, die der Mieter nutzen darf.

      Führen Sie Garagenplätze, Abstellräume oder Gärten auf.

    4. 2.4

      Optional

      Die Immobilie wird mit den im beigefügten Inventar aufgeführten Möbeln und der Ausstattung vermietet: Enthaltene Möbel und Ausstattung.

      Behalten Sie sie bei einer möblierten Vermietung bei. Eine möblierte Vermietung ist ein einziger Mietvertrag mit einer einzigen Miete. Verweisen Sie auf die Inventaranlage.

  3. 3.Nutzung der Immobilie

    1. 3.1

      Die Immobilie darf nur als Dauerwohnsitz des Mieters und seines Haushalts genutzt werden und darf keiner anderen Nutzung zugeführt werden.

    2. 3.2

      Optional

      Der Mieter darf keine zahlenden Untermieter aufnehmen.

      Ohne diese Klausel darf der Mieter bis zu 3 zahlende Untermieter aufnehmen. Streichen Sie sie, wenn der Vermieter Untermieter akzeptiert.

  4. 4.Laufzeit und Verlängerung

    1. 4.1

      Der Mietvertrag wird befristet für Laufzeit Jahre geschlossen, beginnend am Beginn des Mietvertrags.

      Das Minimum ist 1 Jahr und das Maximum 30 Jahre für eine Dauerwohnung.

    2. 4.2

      Am Ende der Laufzeit verlängert sich der Mietvertrag automatisch um aufeinanderfolgende Zeiträume gleicher Dauer oder um drei Jahre, wenn die Laufzeit kürzer ist, sofern keine Partei der Verlängerung nach den Artikeln 1097 und 1098 des Código Civil widerspricht.

      Die Parteien können einen anderen Verlängerungszeitraum oder keine Verlängerung vereinbaren. Diese Klausel wiederholt die gesetzliche Regel.

    3. 4.3

      Der Widerspruch des Vermieters gegen die erste Verlängerung wird erst drei Jahre nach Unterschrift des Mietvertrags wirksam, außer wenn der Vermieter oder seine Kinder die Wohnung zum Wohnen benötigen.

  5. 5.Miete

    1. 5.1

      Die monatliche Miete beträgt Monatsmiete in Euro, in Ziffern Euro (Monatsmiete in Worten, auf Portugiesisch Euro).

    2. 5.2

      Die Miete ist am Tag des Monats, an dem die Miete fällig ist. Tag des Monats vor dem Monat fällig, den sie abdeckt, und wird per Banküberweisung auf das Konto mit der IBAN IBAN des Vermieters für die Miete gezahlt. Der Überweisungsbeleg ist Zahlungsnachweis. Der Vermieter stellt die entsprechende Mietquittung aus.

      Ohne Vereinbarung ist die erste Miete bei Unterschrift fällig und spätere Mieten am ersten Werktag des Monats vor dem Monat, den sie abdecken.

    3. 5.3

      Optional

      Der Vermieter erklärt, dass die Immobilie aufgrund eines Mietvertrags vermietet war, der in den fünf Jahren vor Inkrafttreten der Lei n.º 56/2023 vom 6. Oktober unterschrieben wurde und dessen letzte Miete Letzte Miete des Vormietvertrags und Datum betrug, und dass die Anfangsmiete die Grenze von Artikel 34 dieses Gesetzes einhält.

      Behalten Sie sie nur, wenn die Obergrenze von 2% für diese Wohnung gilt. Die Obergrenze ist die letzte Miete plus 2%. Fragen Sie einen Anwalt.

  6. 6.Mietanpassung

    1. 6.1

      Die Miete wird jedes Jahr um den nach Artikel 24 des NRAU veröffentlichten Anpassungskoeffizienten angepasst. Die erste Anpassung kann ein Jahr nach Beginn des Mietvertrags verlangt werden, jede weitere ein Jahr nach der vorigen Anpassung, durch schriftliche Mitteilung des Vermieters mindestens 30 Tage im Voraus mit Angabe des Koeffizienten und der neuen Miete.

      Der Koeffizient beträgt 1,0224 für 2026 und 1,0256 für 2027. Eine unterlassene Anpassung kann nur innerhalb von 3 Jahren nachgeholt werden.

  7. 7.Nebenkosten und Ausgaben

    1. 7.1

      Der Mieter zahlt die laufenden Kosten der an die Immobilie gelieferten Waren und Dienstleistungen, insbesondere Vom Mieter gezahlte Nebenkosten, und schließt diese Lieferverträge auf eigenen Namen ab.

    2. 7.2

      Kondominiumskosten: Wer das Hausgeld zahlt.

      Ohne Vereinbarung zahlt der Vermieter für Verwaltung, Instandhaltung und Nutzung der Gemeinschaftsflächen. Ein fester Monatsbetrag vom Mieter wird alle 6 Monate abgerechnet.

  8. 8.Kaution und Mietvorauszahlung

    1. 8.1

      Als Sicherheit für die Erfüllung der Pflichten des Mieters zahlt der Mieter dem Vermieter bei Unterschrift Kaution Euro als Kaution, die zwei Monatsmieten nicht übersteigen darf.

      Höchstens 2 Monatsmieten.

    2. 8.2

      Die Kaution wird dem Mieter nach Rückgabe der Immobilie zurückgezahlt, abzüglich geschuldeter Beträge und der Kosten der Reparatur nachgewiesener Schäden, die über die Abnutzung durch sorgfältigen Gebrauch hinausgehen.

      Das Gesetz setzt keine Frist für die Rückgabe der Kaution. Vereinbaren Sie hier eine, wenn Sie eine wollen, zum Beispiel 30 Tage.

    3. 8.3

      Optional

      Der Mieter zahlt außerdem Im Voraus gezahlte Miete Miete im Voraus.

      Höchstens 2 Monate, und nur per schriftlicher Vereinbarung.

  9. 9.Bürgschaft

    1. 9.1

      Optional

      Name, Ausweis, NIF und Adresse des Bürgen, im Folgenden „der Bürge“, steht als Bürge und Hauptzahler für alle Pflichten des Mieters aus diesem Mietvertrag und seinen Verlängerungen ein und verzichtet auf das Recht, vom Vermieter die vorherige Inanspruchnahme des Mieters zu verlangen.

      Beendet der Mieter einen Zahlungsverzug nicht innerhalb von 8 Tagen, muss der Vermieter den Bürgen innerhalb der nächsten 90 Tage benachrichtigen, bevor er den Bürgen in Anspruch nimmt.

  10. 10.Arbeiten und Instandhaltung

    1. 10.1

      Der Vermieter führt die gesetzlich oder durch den Zweck des Mietvertrags erforderlichen ordentlichen und außerordentlichen Instandhaltungsarbeiten durch.

    2. 10.2

      Der Mieter darf Arbeiten an der Immobilie nur mit schriftlicher Genehmigung des Vermieters durchführen, ausgenommen gesetzlich erlaubte dringende Reparaturen. Kleine Veränderungen, die für den Komfort des Mieters nötig sind, behebt der Mieter vor Rückgabe der Immobilie.

    3. 10.3

      Der Mieter muss den Vermieter sofort über jeden Mangel der Immobilie informieren und ihm die Besichtigung zu einem vorab vereinbarten Datum und einer vorab vereinbarten Uhrzeit gestatten.

  11. 11.Untervermietung und Abtretung

    1. 11.1

      Der Mieter darf die Immobilie ohne schriftliche Genehmigung des Vermieters weder ganz noch teilweise untervermieten, abtreten oder verleihen oder seine Vertragsposition abtreten.

      Eine nicht genehmigte Untervermietung ist für den Vermieter ein Grund, den Mietvertrag zu beenden.

    2. 11.2

      Optional

      Der Mieter verpflichtet sich, die Hausordnung des Kondominiums einzuhalten, von der er eine Kopie erhält, die diesem Mietvertrag beigefügt ist.

      Behalten Sie sie für eine Wohnung in einem Gebäude mit Regeln einer Eigentümergemeinschaft.

  12. 12.Zahlungsverzug und Kündigung wegen Vertragsverletzung

    1. 12.1

      Wird die Miete verspätet gezahlt, kann der Vermieter zusätzlich zum Rückstand eine Entschädigung von 20 % des geschuldeten Betrags verlangen, sofern der Mieter den Verzug nicht innerhalb von acht Tagen nach dessen Beginn beendet.

    2. 12.2

      Jede Partei kann den Mietvertrag wegen Vertragsverletzung der anderen nach den Artikeln 1083 und 1084 des Código Civil beenden, insbesondere der Vermieter, wenn die Miete drei Monate oder länger im Rückstand ist oder innerhalb von zwölf Monaten mehr als viermal mehr als acht Tage verspätet gezahlt wurde.

      Das Heilungsrecht von einem Monat (Art. 1084(3)) deckt nur den Grund des dreimonatigen Rückstands ab, einmal je Mietvertrag.

  13. 13.Kündigung durch den Mieter

    1. 13.1

      Der Mieter kann der Verlängerung des Mietvertrags durch Mitteilung an den Vermieter mindestens 120 Tage, 90 Tage oder 60 Tage vor Ende der Laufzeit widersprechen, je nachdem, ob die Laufzeit sechs Jahre oder mehr, ein bis sechs Jahre oder sechs Monate bis ein Jahr beträgt.

    2. 13.2

      Ist ein Drittel der anfänglichen Laufzeit oder der Verlängerung verstrichen, kann der Mieter den Mietvertrag jederzeit durch Mitteilung an den Vermieter mindestens 120 Tage vor dem beabsichtigten Enddatum beenden, oder 60 Tage, wenn die Laufzeit unter einem Jahr liegt. Die Kündigung wird zum Ende eines Kalendermonats wirksam.

      Kündigt der Mieter mit kürzerer Frist, schuldet er die Miete für den fehlenden Zeitraum, außer bei unfreiwilliger Arbeitslosigkeit, dauerhafter Arbeitsunfähigkeit oder Tod.

  14. 14.Rückgabe der Immobilie

    1. 14.1

      Bei Ende des Mietvertrags gibt der Mieter die Immobilie in dem Zustand zurück, in dem er sie erhalten hat, wie im beigefügten Zustandsprotokoll ausgewiesen, ausgenommen die Abnutzung durch sorgfältigen Gebrauch, und gibt alle Schlüssel zurück.

    2. 14.2

      In den drei Monaten vor dem Auszug muss der Mieter die Immobilie künftigen Mietern zu mit dem Vermieter vereinbarten Zeiten zeigen.

      Ohne Vereinbarung setzt das Gesetz werktags 17:30 bis 19:30 Uhr und am Wochenende 15:00 bis 19:00 Uhr fest.

  15. 15.Mitteilungen

    1. 15.1

      Mitteilungen über die Beendigung des Mietvertrags, die Mietanpassung und Arbeiten erfolgen durch ein vom Absender unterschriebenes Schriftstück, das per Einschreiben mit Rückschein gesendet oder persönlich gegen eine unterschriebene Kopie mit Empfangsvermerk übergeben wird.

    2. 15.2

      Für Mitteilungen vereinbaren die Parteien Adresse des Vermieters für Mitteilungen als Adresse des Vermieters und Vereinbarte Adresse des Mieters für Mitteilungen als Adresse des Mieters.

      Meist die Mietwohnung. Mit einer vereinbarten Adresse kann der Vermieter eine Kündigung wegen Rückstands per Einschreiben senden. Teilen Sie jede Adressänderung schriftlich mit.

  16. 16.Meldung an die Steuerbehörde

    1. 16.1

      Der Vermieter meldet diesen Mietvertrag bis zum Ende des Monats nach seinem Beginn der Steuer- und Zollbehörde (Autoridade Tributária e Aduaneira), zahlt die fällige Stempelsteuer und übergibt dem Mieter eine Kopie des Nachweises.

      Der Vermieter muss auch jede Änderung und das Ende des Mietvertrags melden. Versäumt der Vermieter die Meldung, darf es der Mieter tun.

  17. 17.Anlagen und Unterschriften

    1. 17.1

      Folgende von den Parteien unterschriebene Unterlagen sind Bestandteil dieses Mietvertrags: das Zustands- und Übergabeprotokoll, das den Zustand der Immobilie beschreibt; das Möbelinventar, falls vorhanden; die Hausordnung des Kondominiums, falls vorhanden; und der Energieausweis.

    2. 17.2

      Ausgestellt in Ort der Unterschrift am Datum der Unterschrift in so vielen gleichwertigen Originalen, wie es Parteien gibt. Unterschrift des Vermieters. Unterschrift des Mieters. Unterschrift des Bürgen, falls vorhanden.

Formvorschriften

  1. Schließen Sie den Mietvertrag schriftlich, mit einem Original für jede Partei. Alle Parteien unterschreiben jede Seite.
  2. Nennen Sie Namen, Personen- und Steuernummern der Parteien, die Adresse des Vermieters, die Immobilie, ihre Nutzung, ihre Nutzungsgenehmigung, die Miete und das Datum.
  3. Fügen Sie eine unterschriebene Beschreibung des Zustands der Wohnung bei (das Zustandsprotokoll). Ohne sie vermutet das Gesetz, dass der Mieter die Wohnung in gutem Zustand erhalten hat.
  4. Der Ehegatte des Vermieters muss zustimmen, außer bei Gütertrennung (Art. 1682-A). Familienwohnung: Beide Ehegatten müssen der Beendigung des Mietvertrags zustimmen (Art. 1682-B).
  5. Der Vermieter meldet den Mietvertrag der Steuerbehörde (AT) im Portal das Finanças bis zum Ende des Monats nach Vertragsbeginn. Sonst darf es der Mieter tun.
  6. Es braucht keinen Notar. Ein nicht eingetragener Mietvertrag bindet Dritte nicht länger als 6 Jahre (CRP Art. 5(5)).
  7. Portugal hat kein allgemeines amtliches Mietvertragsmuster. Das IHRU, das staatliche Wohnungsinstitut, veröffentlichte Muster für sein Programm für erschwingliche Mieten (PAA).
  8. Das Decreto-Lei n.º 97/2026 ersetzte das PAA ab dem 1. September 2026 durch das RSAA.

Häufige Fehler

  • Eine Kaution über 2 Monatsmieten oder mehr als 2 Monatsmieten im Voraus verlangen. Das geltende Gesetz begrenzt beides.
  • Eine Wohnung ohne Nutzungsgenehmigung vermieten, wo eine erforderlich ist. Die Gerichte sind uneins, ob der Mietvertrag dann nichtig ist (DL 160/2006, Art. 5).
  • Für eine Dauerwohnung eine Laufzeit unter 1 Jahr schreiben. Das Gesetz verlängert sie auf 1 Jahr.
  • Der ersten Verlängerung vor Ablauf von 3 Jahren ab Unterschrift widersprechen. Die Kündigung hat bis dahin keine Wirkung, außer der Vermieter oder ein Kind braucht die Wohnung.
  • Das Zustandsprotokoll auslassen. Ohne es gilt der Mieter als im guten Zustand empfangend, und der Vermieter kann Schäden nicht beweisen.
  • Den Mietvertrag nicht bis zum Ende des Monats nach Vertragsbeginn der AT melden. Der Vermieter verletzt eine Steuerpflicht, und der Mieter darf den Mietvertrag dann allein melden.
  • Eine neue Miete mehr als 2% über der letzten Miete für die Wohnung festsetzen, wo die Obergrenze des Mais Habitação gilt (Lei n.º 56/2023).
  • Kündigungen oder Mietanpassungen nur per E-Mail oder Textnachricht senden. Das NRAU verlangt einen unterschriebenen Brief per Einschreiben oder persönlich.

Rechtsgrundlage

Quellen

Beschreiben Sie das Zuhause, das Sie suchen