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Vorvertrag-Vorlage für den Immobilienkauf (Portugal)

Vorvertrag über den Verkauf (contrato-promessa de compra e venda)Contrato-promessa de compra e venda (CPCV)

Das bindende Versprechen, mit dem der Verkäufer ein Gebäude oder eine Wohnung zu verkaufen und der Käufer sie zu kaufen verspricht, mit Preis, Anzahlung (sinal), Bedingungen und Frist für die Kaufurkunde. Bei Verzug verliert der Käufer das sinal, und der Verkäufer zahlt es doppelt zurück.

Verwenden Sie den Vertrag, nachdem der Verkäufer Ihr Angebot angenommen hat und Sie die Grundbuchbescheinigung, den Auszug aus dem Steuerregister, den Energieausweis und bei einer Wohnung die Bescheinigung über Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft geprüft haben. Der CPCV ist nicht vorgeschrieben. Diese Vorlage gilt für ein bestehendes Gebäude oder eine bestehende Wohnung, verkauft von Privatpersonen, ohne dingliche Wirkung (eficácia real). Ein CPCV mit dinglicher Wirkung bindet Dritte, muss aber als öffentliche Urkunde oder beglaubigte Privaturkunde errichtet und eingetragen werden. Beauftragen Sie einen Rechtsanwalt oder solicitador für diese Fassung, für eine Immobilie im Bau oder wenn der Verkäufer ein Unternehmen ist.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganzes Land (Festlandportugal, Azoren und Madeira)
Form
Schriftliches, von beiden Parteien unterschriebenes Dokument bei einem zweiseitigen Versprechen (Código Civil, Art. 410(2)).
Gebäude oder Wohnung
Persönlich beglaubigte Unterschriften, mit Bescheinigung, dass eine Nutzungs- oder Baugenehmigung besteht (Art. 410(3)).
Wer die Unterschriften beglaubigt
Notar, Anwalt, solicitador, Registerbeamter oder Handelskammer (Decreto-Lei n.º 76-A/2006, Art. 38).
Vom Käufer gezahltes Geld
Gilt als sinal, auch wenn es Vorauszahlung auf den Preis heißt (Art. 441).
Käufer in Verzug
Der Verkäufer behält das sinal (Art. 442(2)).
Verkäufer in Verzug
Der Käufer kann das Doppelte des sinal verlangen oder ein Gericht bitten, den Verkauf anzuordnen (Art. 442(2) und (3), 830).
Erfüllung durch Urteil
Bei einem Gebäude oder einer Wohnung vertraglich nicht ausschließbar (Art. 830(3)).
IMT beim CPCV
Fällig, wenn der Käufer den Besitz übernimmt (außer eigene Hauptwohnung) oder seine Stellung abtreten darf (CIMT, Art. 2(2)(a), (3)).
Endgültiger Verkauf
Öffentliche Urkunde oder beglaubigte Privaturkunde (Art. 875).
Käufer ohne Wohnsitz in Portugal
Pauschal 7,5% IMT auf eine Wohnung, außer eine Ausnahme nach CIMT Art. 17(10) gilt (DL 97/2026, Art. 6).
IMT-Erstattung
Erstattung, wenn der Käufer innerhalb von 2 Jahren ansässig wird oder innerhalb von 6 Monaten zu einer moderaten Miete vermietet. Antrag innerhalb von 6 Monaten (Art. 17(12)).
Urbaner Titel bei der Beurkundung
Seit dem 3. August 2026 muss die Urkunde festhalten, ob er besteht, sonst kann der Verkauf angefochten werden (RJUE Art. 4.º-A(14), Decreto-Lei n.º 108/2026).

Das Dokument

Angezeigter Text

Sie unterschreiben die Fassung auf Portugiesisch. Die Fassung auf Deutsch hilft Ihnen, sie zu verstehen. Ihre Angaben füllen beide aus.

Vorvertrag über den Verkauf (contrato-promessa de compra e venda)

  1. 1.Parteien

    1. 1.1

      Erste Partei: Vollständiger Name des Verkäufers, Inhaber von Ausweisdokument und Nummer des Verkäufers, Steuernummer Steuernummer (NIF) des Verkäufers, Familienstand des Verkäufers, wohnhaft in Adresse des Verkäufers, im Folgenden „der versprechende Verkäufer“.

      Führen Sie jeden eingetragenen Eigentümer auf. Bei einem verheirateten Verkäufer ergänzen Sie Güterstand und Name des Ehegatten. Der Ehegatte unterschreibt oder stimmt schriftlich zu.

    2. 1.2

      Zweite Partei: Vollständiger Name des Käufers, Inhaber von Ausweisdokument und Nummer des Käufers, Steuernummer Steuernummer (NIF) des Käufers, Familienstand und Güterstand des Käufers, wohnhaft in Adresse des Käufers, im Folgenden „der versprechende Käufer“.

      Führen Sie jeden Käufer mit Familienstand und Güterstand auf.

    3. 1.3

      Die Parteien schließen diesen Vorvertrag über den Verkauf (contrato-promessa de compra e venda), für den folgende Klauseln gelten.

  2. 2.Identifizierung der Immobilie

    1. 2.1

      Der versprechende Verkäufer ist Eigentümer und rechtmäßiger Besitzer von Art der Immobilie in Vollständige Adresse der Immobilie, Gemeindebezirk und Gemeinde Gemeinde (freguesia) und Kreis, beschrieben unter Grundbuchamt und Beschreibungsnummer und im städtischen Steuerregister unter Artikel Artikel im Steuerregister (artigo matricial) eingetragen.

      Übernehmen Sie die Grundbuchdaten aus der certidão permanente und den Steuerartikel aus der caderneta predial.

    2. 2.2

      Die Immobilie hat die Nutzungsgenehmigung Nutzungsgenehmigung und den Energieausweis Nummer und Klasse des Energieausweises.

      Geben Sie Nummer, Datum und ausstellende Gemeinde der Genehmigung an. Bei einem Gebäude von vor dem 7. August 1951 schreiben Sie, dass keine Genehmigung erforderlich ist.

  3. 3.Zweck

    1. 3.1

      Mit diesem Vertrag verspricht der versprechende Verkäufer, dem versprechenden Käufer die in der vorigen Klausel bezeichnete Immobilie frei von Lasten, Belastungen oder Verbindlichkeiten und geräumt von Personen und Sachen zu verkaufen, und der versprechende Käufer verspricht, sie vom Verkäufer zu kaufen.

  4. 4.Preis und Zahlung

    1. 4.1

      Der Kaufpreis beträgt Preis in Euro, in Ziffern Euro (Preis in Worten, auf Portugiesisch Euro).

    2. 4.2

      Bei Unterschrift dieses Vertrags zahlt der versprechende Käufer dem versprechenden Verkäufer Bei Unterschrift gezahltes sinal Euro als Draufgabe (sinal) und Anzahlung auf den Preis per Banküberweisung, wofür der versprechende Verkäufer eine Quittung ausstellt.

      Zahlen Sie per Überweisung auf ein Konto auf den Namen des eingetragenen Eigentümers, damit sich die Zahlung leicht nachweisen lässt.

    3. 4.3

      Optional

      Bis Datum des zusätzlichen sinal zahlt der versprechende Käufer dem versprechenden Verkäufer Zusätzliches sinal (reforço) Euro als zusätzliche Draufgabe (reforço de sinal).

      Behalten Sie sie nur, wenn die Parteien vor der Beurkundung eine zweite Zahlung vereinbaren. Sie ist ebenfalls ein sinal.

    4. 4.4

      Der Restpreis von Bei der Beurkundung zahlbarer Restbetrag Euro wird bei Unterschrift der öffentlichen Urkunde oder der beglaubigten Privaturkunde über den Verkauf gezahlt.

  5. 5.Regeln zur Draufgabe

    1. 5.1

      Alle vom versprechenden Käufer gezahlten Beträge sind eine Draufgabe (sinal) nach den Artikeln 441 und 442 des Código Civil und werden am Tag der Urkunde auf den Preis angerechnet.

    2. 5.2

      Erfüllt der versprechende Käufer den Vertrag aus einem ihm zuzurechnenden Grund endgültig nicht, behält der versprechende Verkäufer die erhaltenen Beträge. Ist die endgültige Nichterfüllung dem versprechenden Verkäufer zuzurechnen, kann der versprechende Käufer das Doppelte des Gezahlten verlangen.

      Das wiederholt die gesetzliche Regel des Artikels 442. Sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren, ist darüber hinaus kein weiterer Schadensersatz geschuldet.

  6. 6.Darlehensbedingung

    1. 6.1

      Optional

      Der versprechende Käufer beantragt ein Hypothekendarlehen von höchstens Höchstbetrag der Hypothek Euro. Lehnt bis Datum, bis zu dem das Darlehen genehmigt sein muss jedes Institut, bei dem der versprechende Käufer in gutem Glauben einen Antrag gestellt hat, das Darlehen ab, kann jede Partei diesen Vertrag per Einschreiben mit Rückschein beenden, und die Draufgabe wird im einfachen Betrag zurückgezahlt.

      Behalten Sie sie immer, wenn Sie ein Darlehen brauchen. Lassen Sie sich Ablehnungen von der Bank schriftlich als Nachweis geben.

  7. 7.Erklärungen des Verkäufers

    1. 7.1

      Der versprechende Verkäufer erklärt, dass die Immobilie keiner Last, Belastung, Pfändung, Miete oder keinem Recht Dritter unterliegt, ausgenommen Eingetragene Belastungen, die zu löschen sind, die der Verkäufer bis zum Tag der Urkunde auf eigene Kosten löschen zu lassen verpflichtet ist.

      Eine Hypothek wird meist bei der Beurkundung aus dem Preis getilgt. Die Bank des Verkäufers gibt dann die Löschungsbewilligung (distrate).

    2. 7.2

      Der versprechende Verkäufer erklärt außerdem, dass keine Schulden gegenüber dem Kondominium, für die kommunale Grundsteuer (IMI) oder gegenüber Wasser-, Strom- und Gasversorgern bestehen und dass er bei der Urkunde die in Artikel 1424-A des Código Civil vorgesehene Erklärung des Kondominiumsverwalters übergibt.

      Streichen Sie den Teil zur Eigentümergemeinschaft bei einem Haus, das nicht in einer Eigentümergemeinschaft liegt.

  8. 8.Kaufurkunde

    1. 8.1

      Die öffentliche Urkunde oder die beglaubigte Privaturkunde über den Verkauf wird bis Spätestes Datum für die Beurkundung unterschrieben. Der versprechende Käufer setzt den Termin fest und teilt dem versprechenden Verkäufer Datum, Uhrzeit und Ort mindestens 15 Tage im Voraus per Einschreiben mit Rückschein oder per E-Mail mit Lesebestätigung mit.

    2. 8.2

      Der versprechende Verkäufer übergibt dem versprechenden Käufer mindestens 10 Tage vor dem Tag der Urkunde alle für die Urkunde nötigen Unterlagen, die von ihm abhängen.

  9. 9.Nichterfüllung

    1. 9.1

      Erscheint eine Partei am festgesetzten Tag nicht zur Urkunde, ist sie im Verzug. Unterschreibt die säumige Partei die Urkunde nicht innerhalb einer Nachfrist von Tage der letzten Frist vor Vertragsbruch Tagen, die die andere Partei per Einschreiben mit Rückschein setzt, gilt die Nichterfüllung im Sinne der Klausel über die Draufgabe als endgültig.

    2. 9.2

      Alternativ kann die nicht säumige Partei die Erfüllung dieses Vertrags in Natur nach Artikel 830 des Código Civil beantragen.

      Bei einem Gebäude oder einer Wohnung dürfen die Parteien die Erfüllung durch Urteil nicht ausschließen. Ein Gerichtsurteil ersetzt dann die fehlende Unterschrift.

  10. 10.Übergabe der Immobilie

    1. 10.1

      Die Immobilie und ihre Schlüssel werden dem versprechenden Käufer bei Unterschrift der Urkunde übergeben.

      Der Besitz vor der Beurkundung macht die IMT sofort fällig, außer die Wohnung ist der eigene Hauptwohnsitz des Käufers.

  11. 11.Kosten und Steuern

    1. 11.1

      Der versprechende Käufer zahlt die Grunderwerbsteuer (IMT), die Stempelsteuer und die Kosten der Urkunde und der Eintragung des Erwerbs. Der versprechende Verkäufer zahlt die Kosten der Löschung von Lasten und Belastungen und der Beschaffung der Unterlagen der Immobilie.

      IMT und Stempelsteuer müssen vor der Beurkundung gezahlt sein. Der Notar, der Anwalt oder der Casa-Pronta-Schalter prüft die Belege.

  12. 12.Abtretung

    1. 12.1

      Keine Partei darf ihre Vertragsposition ohne schriftliche Zustimmung der anderen abtreten.

      Eine Klausel, die dem Käufer erlaubt, den Vertrag abzutreten, macht die IMT bei Unterschrift des CPCV fällig.

  13. 13.Mitteilungen

    1. 13.1

      Mitteilungen zwischen den Parteien zu diesem Vertrag erfolgen schriftlich an die eingangs genannten Adressen, sofern eine Partei nicht schriftlich eine neue Adresse mitteilt.

  14. 14.Formalitäten

    1. 14.1

      Die Unterschriften der Parteien werden persönlich beglaubigt, mit Bescheinigung über das Vorliegen der Nutzungsgenehmigung, nach Artikel 410 Abs. 3 des Código Civil.

  15. 15.Unterschriften

    1. 15.1

      Ausgestellt in Ort der Unterschrift am Datum der Unterschrift in zwei gleichwertigen Originalen, eines für jede Partei. Unterschrift des versprechenden Verkäufers und gegebenenfalls des Ehegatten. Unterschrift des versprechenden Käufers.

      Unterschreiben Sie vor der Person, die die Unterschriften beglaubigt. Diese Person fügt jedem Original die Beglaubigung und die Genehmigungsbescheinigung hinzu.

Formvorschriften

  1. Schließen Sie den CPCV schriftlich. Beide Parteien unterschreiben ihn, und jede behält ein Original. Ein CPCV ohne dingliche Wirkung wird nicht eingetragen.
  2. Bei einem Gebäude oder einer Wohnung beglaubigt ein Notar, Anwalt, solicitador, Registerbeamter oder eine Handelskammer die Unterschriften persönlich (reconhecimento presencial).
  3. Diese Person bescheinigt auch, dass eine Nutzungs- oder Baugenehmigung besteht (Art. 410(3)).
  4. Fehlen diese Schritte, kann der Käufer den Mangel geltend machen. Der Verkäufer kann ihn nur geltend machen, wenn der Käufer ihn verursacht hat.
  5. Die IMT wird beim CPCV fällig, wenn der Käufer den Besitz übernimmt, außer die Wohnung wird sein eigener Hauptwohnsitz.
  6. Die IMT ist beim CPCV immer fällig, wenn der CPCV dem Käufer erlaubt, seine Stellung an einen Dritten abzutreten.
  7. Seit dem 1. Januar 2024 braucht die Urkunde keinen Nachweis der Nutzungsgenehmigung und keine technische Wohnungsakte mehr. Der CPCV-Text des Zivilgesetzbuchs verweist noch auf die Genehmigung.
  8. Seit dem 3. August 2026 muss die Urkunde angeben, ob die Immobilie ihren urbanen Titel hat oder dass der Verkäufer erklärt, keinen zu haben. Sonst kann der Verkauf angefochten werden.

Häufige Fehler

  • Ohne persönliche Beglaubigung der Unterschriften unterschreiben. Der Käufer kann den Mangel später nutzen, um sich vom Vertrag zu lösen, und der Verkäufer verliert Sicherheit.
  • Das sinal zahlen, bevor Sie den Grundbuchauszug gelesen haben. Eine Hypothek, eine Pfändung (penhora) oder ein anderer eingetragener Eigentümer kann die Beurkundung blockieren.
  • Die Schlüssel vor der Beurkundung übernehmen. Die IMT wird dann früher fällig, außer die Wohnung ist Ihr Hauptwohnsitz, und Sie tragen das Risiko für eine Immobilie, die Ihnen nicht gehört.
  • Eine Klausel einfügen, die dem Käufer erlaubt, den Vertrag an einen anderen abzutreten. Sie macht die IMT beim CPCV fällig.
  • Einen versäumten Beurkundungstermin als endgültigen Vertragsbruch behandeln. Meist ist es nur Verzug. Setzen Sie schriftlich eine letzte Frist, bevor Sie das sinal behalten oder fordern.
  • Den Ehegatten des Verkäufers vergessen. Der Verkauf braucht die Zustimmung des Ehegatten, außer bei Gütertrennung, und der Verkauf einer Familienwohnung braucht sie immer.
  • Den Finanzierungsvorbehalt weglassen, obwohl Sie eine Hypothek brauchen. Ohne ihn befreit Sie ein abgelehntes Darlehen nicht, und Sie können das sinal verlieren.

Rechtsgrundlage

Quellen

Beschreiben Sie das Zuhause, das Sie suchen