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Checkliste für die Prüfung vor dem Immobilienkauf (Portugal)

Prüfliste des Käufers (Due Diligence)Lista de verificação antes da compra de imóvel

Die Unterlagen und Prüfungen, die ein Käufer vor der Zahlung eines sinal unter einem CPCV abschließen sollte: Eigentum und Belastungen im Grundbuch, das Steuerregister, Bau- und Nutzungsgenehmigungen, der Energieausweis, Hausgeldschulden, Mieter und Vorkaufsrechte sowie die Steuern vor der Beurkundung.

Verwenden Sie die Liste von der ersten ernsthaften Besichtigung bis zum CPCV. Fordern Sie jede Unterlage beim Verkäufer oder beim Makler an, und bestellen Sie die Grundbuchbescheinigung selbst online. Wiederholen Sie die Prüfung im Grundbuch kurz vor der Kaufurkunde, denn in der Zwischenzeit kann eine neue Hypothek oder Pfändung eingetragen werden.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganzes Land (Festlandportugal, Azoren und Madeira). Die IMT-Sätze unterscheiden sich in den autonomen Regionen.
Stempelsteuer auf den Kauf
0,8% des höheren Werts von Kaufpreis und Steuerwert, zahlbar vor der Beurkundung.
Schuldenerklärung der Eigentümergemeinschaft
Der Verwalter stellt sie innerhalb von 10 Tagen nach der Anfrage aus (Código Civil, Art. 1424-A).
Beurkundung ohne Schuldenerklärung
Nur erlaubt, wenn der Käufer darauf verzichtet und die Hausgeldschulden des Verkäufers übernimmt (Art. 1424-A).
Nutzungsgenehmigung bei der Beurkundung
Muss seit dem 1. Januar 2024 nicht mehr vorgelegt werden (Decreto-Lei n.º 10/2024).
Urbaner Titel bei der Beurkundung
Seit dem 3. August 2026 muss die Urkunde angeben, ob der urbane Titel besteht, sonst kann der Verkauf angefochten werden (Decreto-Lei n.º 108/2026).
Vorkaufsrecht des Mieters
Ein Mieter mit mehr als 2 Jahren Mietdauer darf in den Kauf eintreten. Der Verkäufer schreibt per Einschreiben, und der Mieter hat 30 Tage zur Antwort (Art. 1091).
Energieausweis
Pflicht bei Verkauf und Vermietung. Jede Anzeige muss die Energieklasse nennen (Decreto-Lei n.º 101-D/2020, Art. 18(1)(e), 22(3) und 32).
IMT Jovem
Käufer bis 35 Jahre, die ihre erste Dauerwohnung kaufen, können von IMT und Stempelsteuer befreit sein (Decreto-Lei n.º 48-A/2024).
Käufer ohne Wohnsitz in Portugal
Pauschal 7,5% IMT auf eine Wohnung, ohne Befreiung oder Ermäßigung, außer eine Ausnahme nach CIMT Art. 17(10) gilt (Decreto-Lei n.º 97/2026).
IMT-Erstattung
Wird der Käufer innerhalb von 2 Jahren steuerlich ansässig oder vermietet er zu moderater Miete, erstattet die Steuerbehörde die Differenz (Art. 17(10) bis (12)).
Gebühr Casa Pronta
375 Euro für einen Eintragungsakt, 700 Euro für mehrere, plus 50 Euro je weiterer Immobilie.

Die Checkliste

Verkäufer, Titel und Eigentum

Steuerregister und Grundsteuern

Baurecht, Genehmigungen und Zustand

  • Nutzungsgenehmigung oder Nachweis, dass das Gebäude vor dem 7. August 1951 errichtet wurdeLicença ou autorização de utilização

    Sie zeigt, dass das Gebäude als Wohnung genutzt werden darf. Die Urkunde braucht sie nicht mehr. Kreditgeber verlangen sie meist, ohne sie ist keine Vermietung erlaubt.

  • Technische Wohnungsakte für Gebäude, die nach dem 30. März 2004 gebaut, wiederaufgebaut, erweitert oder verändert wurdenFicha técnica da habitação

    Sie beschreibt Bauweise, Materialien und Ausstattung der Wohnung.

  • Bauplanauskunft der GemeindePlano Diretor Municipal, informação prévia, processo de obras

    Prüfen Sie, ob das Gebäude den genehmigten Plänen entspricht, keine Abriss- oder Legalisierungsanordnung offen ist und was die Flächennutzung in der Umgebung erlaubt.

  • EnergieausweisCertificado energético (SCE)

    Der Verkäufer braucht ihn, um die Wohnung zu vermarkten, und die Anzeige muss die Energieklasse nennen. Er zeigt auch die voraussichtlichen Energiekosten.

  • Unabhängiges BausachverständigengutachtenVistoria técnica

    Kein Gesetz verlangt es. Ein Gutachten findet Feuchtigkeit, Risse im Tragwerk, undichte Dächer und alte Leitungen, bevor Sie sich auf den Preis festlegen.

  • Bei ländlichem Grundstück die Kataster- oder georeferenzierte KennzeichnungBalcão Único do Prédio (BUPi), cadastro

    Grenzen auf dem Land sind oft unklar. Die BUPi erfasst das Grundstück und stellt es kartografisch dar.

Eigentümergemeinschaft (Wohnungen und Einheiten in einem gemeinsamen Gebäude)

  • Erklärung zu Hausgeld und SchuldenDeclaração de encargos e dívidas ao condomínio (art. 1424.º-A do Código Civil)

    Sie nennt die geltenden Kosten und alle Schulden. Der Verwalter stellt sie innerhalb von 10 Tagen nach der Anfrage des Verkäufers aus.

  • Teilungserklärung (Aufteilung in Wohnungseigentum) und Hausordnung der EigentümergemeinschaftTítulo constitutivo da propriedade horizontal e regulamento do condomínio

    Sie legen die Nutzung jeder Einheit, den Anteil an den gemeinsamen Kosten und alle Grenzen für Kurzzeitvermietung oder Bauarbeiten fest.

  • Protokolle der letzten EigentümerversammlungenAtas das assembleias de condóminos

    Sie zeigen beschlossene Arbeiten und Zusatzkosten, die der nächste Eigentümer trägt.

Belegung und Vorkaufsrechte

Steuern und Abschlusskosten

Formvorschriften

Eine Due-Diligence-Liste ist ihrer Natur nach eine Prüfliste. Der Notar, Anwalt, solicitador oder Casa-Pronta-Schalter prüft die Unterlagen bei der Beurkundung, aber der Käufer zahlt das sinal früher, beim CPCV.

  1. Zum Kauf brauchen Sie eine portugiesische Steuernummer (NIF).
  2. Den Grundbuchauszug (certidão permanente do registo predial) und den Auszug aus dem Steuerregister (caderneta predial) erhalten Sie online.
  3. Der Verkauf erfolgt durch öffentliche Urkunde, durch beglaubigte Privaturkunde oder an einem Casa-Pronta-Schalter.
  4. Vor der Beurkundung zahlt der Käufer IMT und 0,8% Stempelsteuer auf den höheren Wert von Kaufpreis und Steuerwert.
  5. Seit dem 1. Januar 2024 braucht die Urkunde keinen Nachweis der Nutzungsgenehmigung und keine technische Wohnungsakte (ficha técnica de habitação) mehr. Der Käufer muss sie selbst prüfen.
  6. Seit dem 3. August 2026 muss die Urkunde angeben, ob der urbane Titel vorgelegt wurde oder ob der Verkäufer erklärt, ihn zu haben oder nicht zu haben.
  7. Die Urkunde hält die Erklärung des Verkäufers fest. Sie beweist nicht, dass das Gebäude rechtmäßig ist.
  8. Nach der Beurkundung muss der Erwerb eingetragen werden. Das erledigen meist der Notar, der Anwalt oder der Casa-Pronta-Schalter.

Häufige Fehler

  • Sich auf die Zusammenfassung des Maklers statt auf die certidão permanente verlassen. Nur das Grundbuch zeigt den eingetragenen Eigentümer, Hypotheken und Pfändungen.
  • Annehmen, dass die Beurkundung den Baustatus prüft. Sie hält nur fest, was der Verkäufer vorlegt oder erklärt. Ein illegaler Anbau oder eine unerlaubte Nutzungsänderung kann daher auf Sie übergehen.
  • Nichts vergleichen. Prüfen Sie, ob Flächen und Beschreibung im Grundbuch, in der caderneta predial und bei der besichtigten Immobilie übereinstimmen.
  • Genehmigte, aber noch nicht umgelegte Arbeiten der Eigentümergemeinschaft übersehen. Lesen Sie die jüngsten Protokolle der Eigentümerversammlungen.
  • Eine vermietete Immobilie kaufen, ohne den Mietvertrag zu lesen. Der Mietvertrag läuft nach dem Verkauf weiter, und ein langjähriger Mieter kann das Vorkaufsrecht beanspruchen.
  • Die Schlüssel schon unter dem CPCV übernehmen. Die IMT wird dann früher fällig, außer die Wohnung ist Ihr eigener Hauptwohnsitz.

Rechtsgrundlage

Quellen

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