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Vorvertrag-Vorlage für den Immobilienkauf (Polen)

Vorvertrag über den Verkauf einer WohnungUmowa przedwstępna sprzedaży lokalu mieszkalnego

Der Vertrag, in dem der Verkäufer verspricht, eine Wohnung zu einem festen Preis bis zu einem festen Datum zu verkaufen, und der Käufer verspricht, sie zu kaufen, mit einer Draufgabe (zadatek). Er ist in einfacher Schriftform oder als notarielle Urkunde möglich. Nur die notarielle Form erlaubt die Klage auf den Verkauf selbst.

Verwenden Sie den Vertrag, wenn sich die Parteien über Wohnung und Preis einig sind, die notarielle Kaufurkunde aber noch nicht unterzeichnen können, meist weil der Käufer einen Hypothekarkredit braucht oder der Verkäufer eine Hypothek ablösen muss. Der Kauf selbst muss als notarielle Urkunde erfolgen (Zivilgesetzbuch Art. 158). Dieser Vorvertrag ist in einfacher Schriftform wirksam. In dieser Form kann die andere Partei, wenn eine Partei die Unterzeichnung der Urkunde verweigert, nur Schadensersatz verlangen oder die Draufgabe behalten oder doppelt zurückverlangen. Wollen Sie das Recht, den Kauf gerichtlich zu erzwingen und Ihren Anspruch im Grundbuch eintragen zu lassen, geben Sie diesen Text einem Notar und unterzeichnen Sie ihn als notarielle Urkunde. Verwenden Sie ihn nicht für einen Kauf vom Bauträger: Ein Bauträgervertrag muss nach dem Gesetz vom 20. Mai 2021 als notarielle Urkunde geschlossen werden (Art. 40).

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganzes Land. Verfasst für eine Wohnung als eigenes Grundstückseigentum mit eigenem Grundbuch. Passen Sie ihn für ein Haus oder ein genossenschaftliches Eigentumsrecht (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) an.
Notwendiger Inhalt
Die wesentlichen Bedingungen des Hauptvertrags: mindestens das Objekt und der Preis (Zivilgesetzbuch art. 389 § 1).
Schriftform
Gültig. Verweigert eine Partei die Unterschrift unter die Urkunde, kann die andere Ersatz für Verluste im Vertrauen auf den Verkauf verlangen (art. 390 § 1).
Notarielle Form
Eine Partei kann auf den Abschluss des Kaufvertrags klagen (art. 390 § 2). Der Anspruch des Käufers kann ins Grundbuch (Grundbuchgesetz art. 16 ust. 2 pkt 2).
Kein Termin festgelegt
Ist binnen 1 Jahr nach Unterzeichnung kein Termin für den Hauptvertrag festgelegt, kann ihn niemand verlangen (art. 389 § 2).
Verjährungsfrist
Ansprüche aus dem Vertrag erlöschen 1 Jahr nach dem Tag, an dem der Hauptvertrag zu unterzeichnen war (art. 390 § 3).
Draufgabe (zadatek)
Erfüllt eine Partei nicht, darf die andere zurücktreten und die Draufgabe behalten oder das Doppelte der gezahlten Draufgabe verlangen (art. 394).
Draufgabe, kein oder beidseitiges Verschulden
Trifft keine oder beide Parteien ein Verschulden, wird die Draufgabe zurückgezahlt (art. 394).
Steuer auf Rechtsgeschäfte (PCC)
2 % auf den Kaufvertrag über eine Wohnung ohne Umsatzsteuer. Auch ein umsatzsteuerfreier Verkauf unterliegt ihr (PCC-Gesetz art. 2 pkt 4 und art. 7).
PCC-Befreiung beim Erstwohnungskauf
Jeder Käufer ist eine Person, die nie eine Wohnung, ein Haus oder ein Genossenschaftsrecht daran besaß. Enge Ausnahme für ererbte Anteile (art. 9 pkt 17).

Das Dokument

Angezeigter Text

Sie unterschreiben die Fassung auf Polnisch. Die Fassung auf Deutsch hilft Ihnen, sie zu verstehen. Ihre Angaben füllen beide aus.

Vorvertrag über den Verkauf einer Wohnung

  1. 1.Abschluss des Vertrags

    1. 1.1

      Vorvertrag, geschlossen in Ort der Unterzeichnung am Datum der Unterzeichnung zwischen Verkäufer, im Folgenden der „Verkäufer“, und Käufer, im Folgenden der „Käufer“.

      Nennen Sie je Partei Name, PESEL oder Passnummer, Adresse und Familienstand sowie den Güterstand jedes Verkäufers. Mehrere Verkäufer oder Käufer handeln gemeinsam.

  2. 2.Immobilie

    1. 2.1

      Der Verkäufer erklärt, dass er Alleineigentümer der Wohnung Nr. Wohnungsnummer im Gebäude in Adresse des Gebäudes ist, mit einer Nutzfläche von Nutzfläche m², bestehend aus Zahl der Zimmer und weiterer Räume, mit folgenden Nebenräumen: Nebenräume, mit der ein Anteil von Anteil am Gemeinschaftseigentum am Gemeinschaftseigentum verbunden ist und für die das Amtsgericht Amtsgericht des Grundbuchs das Grundbuch Nr. Grundbuchnummer der Wohnung führt, im Folgenden die „Wohnung“.

      Übernehmen Sie die Beschreibung aus dem Grundbuch, Abschnitte I-O und I-Sp. Ersetzen Sie bei mehreren Eigentümern "jedynym właścicielem" durch die Eigentümer und ihre Anteile.

  3. 3.Erklärungen des Verkäufers

    1. 3.1

      Der Verkäufer erklärt, dass die Wohnung frei von Belastungen, Rechten und Ansprüchen Dritter ist, ausgenommen: Mit der Urkunde zu löschende Lasten; dass das Grundbuch der Wohnung keine Vermerke über anhängige Anträge zeigt; dass die Wohnung nicht vermietet, verliehen oder Gegenstand eines Vollstreckungsverfahrens ist; dass niemand dort als Bewohner gemeldet ist; und dass keine Rückstände bei Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft, bei Steuern oder bei Versorgerkosten bestehen.

      Prüfen Sie jede Erklärung anhand des Grundbuchs und der Bescheinigungen. Eine falsche Erklärung gibt nur einen Anspruch, weniger wert als ein sauberes Grundbuch.

    2. 3.2

      Bis zur Unterschrift des endgültigen Vertrags verpflichtet sich der Verkäufer, die Wohnung weder zu belasten noch über sie zu verfügen noch einem Dritten zur Nutzung zu überlassen und die oben aufgeführten Belastungen spätestens bei Unterschrift des endgültigen Vertrags löschen zu lassen, auch aus dem Preis.

  4. 4.Versprechen zum Abschluss des endgültigen Vertrags

    1. 4.1

      Der Verkäufer verpflichtet sich, die Wohnung zu dem in diesem Vertrag festgelegten Preis zu verkaufen, und der Käufer verpflichtet sich, sie zu kaufen. Der endgültige Kaufvertrag wird bis Spätester Termin für den Kaufvertrag in der Notarkanzlei Notariat für die Urkunde als notarielle Urkunde unterschrieben.

      Legen Sie den Termin immer fest. Ohne Termin muss eine Partei ihn binnen 1 Jahr setzen oder verliert den Anspruch (art. 389 § 2). Notariat: Name und Adresse.

    2. 4.2

      Der Käufer legt den genauen Tag und die Uhrzeit des endgültigen Vertrags fest und teilt sie dem Verkäufer mindestens 7 Tage im Voraus schriftlich oder per E-Mail mit.

  5. 5.Preis und Zahlung

    1. 5.1

      Der Kaufpreis der Wohnung beträgt Preis in PLN, in Ziffern PLN (in Worten: Preis in Worten, auf Polnisch Złoty).

    2. 5.2

      Der Rest des Preises nach Anrechnung der Draufgabe wird wie folgt gezahlt: Zahlung des Restpreises, auf das Bankkonto Nr. Kontonummer des Verkäufers des Verkäufers, wobei der zur Tilgung des hypothekarisch gesicherten Darlehens nötige Betrag direkt auf das von der Gläubigerbank genannte Konto gezahlt wird.

      Geben Sie an, bis wann nach der Urkunde jeder Teil gezahlt wird. Holen Sie die schriftliche Ablöseerklärung der Bank und ihr Versprechen, die Hypothek freizugeben.

  6. 6.Draufgabe (zadatek)

    1. 6.1

      Der Käufer zahlt dem Verkäufer als Draufgabe (zadatek) im Sinne von Art. 394 des Zivilgesetzbuchs den Betrag von Draufgabe (zadatek) in PLN PLN bis Zahlungsfrist der Draufgabe auf das Bankkonto Nr. Kontonummer des Verkäufers des Verkäufers. Die Draufgabe wird auf den Preis angerechnet.

      Verwenden Sie das Wort zadatek. Art. 394 § 1 erfasst eine bei Vertragsschluss gegebene Draufgabe. Zahlung bei Unterzeichnung vermeidet Streit über eine spätere Zahlung.

    2. 6.2

      Wird der endgültige Vertrag aus Gründen nicht unterschrieben, die der Käufer zu vertreten hat, kann der Verkäufer von diesem Vertrag zurücktreten und die Draufgabe behalten. Wird der endgültige Vertrag aus Gründen nicht unterschrieben, die der Verkäufer zu vertreten hat, kann der Käufer von diesem Vertrag zurücktreten und den doppelten Betrag verlangen. In allen anderen Fällen wird die Draufgabe zurückgezahlt.

  7. 7.Darlehen

    1. 7.1

      Optional

      Der Käufer finanziert einen Teil des Preises mit einem Bankdarlehen von Darlehensbetrag in PLN PLN. Lehnen bis Frist der Darlehensentscheidung mindestens zwei Banken das Darlehen aus Gründen ab, die der Käufer nicht beeinflussen kann, und legt der Käufer dem Verkäufer die Ablehnungen vor, kann jede Partei von diesem Vertrag zurücktreten, und der Verkäufer zahlt dem Käufer die gesamte Draufgabe innerhalb von 14 Tagen zurück.

      Streichen Sie diesen Abschnitt, wenn der Käufer aus Eigenmitteln zahlt. Setzen Sie die Darlehensfrist deutlich vor den Endtermin.

  8. 8.Unterlagen

    1. 8.1

      Spätestens am Tag des endgültigen Vertrags legt der Verkäufer vor: den Energieausweis der Wohnung; eine Bescheinigung des Verwalters oder der Eigentümergemeinschaft, dass keine Zahlungsrückstände bestehen; eine Bescheinigung, dass niemand in der Wohnung als Bewohner gemeldet ist; und, wenn die Wohnung mit einer Hypothek belastet ist, die Bescheinigung der Bank über die Schuld mit ihrer Zustimmung zur Löschung der Hypothek nach Tilgung der Schuld.

  9. 9.Übergabe der Wohnung

    1. 9.1

      Die Wohnung wird am Datum der Übergabe der Wohnung, nicht vor vollständiger Zahlung des Preises, gegen ein Übergabeprotokoll übergeben, das die Zählerstände und die Anzahl der übergebenen Schlüssel festhält. Ab dem Tag der Übergabe trägt der Käufer die Kosten und Gebühren für die Wohnung.

  10. 10.Kosten

    1. 10.1

      Die Kosten dieses Vertrags und des endgültigen Vertrags, einschließlich der Notargebühr, der Gerichtsgebühren und der Steuer auf zivilrechtliche Geschäfte, trägt der Käufer. Die Kosten der Löschung der Hypothek trägt der Verkäufer.

      Das ist übliche Praxis. Die Parteien dürfen die Kosten anders teilen.

  11. 11.Vertragsstrafe

    1. 11.1

      Optional

      Übergibt der Verkäufer die Wohnung nicht rechtzeitig, zahlt er dem Käufer eine Vertragsstrafe von Vertragsstrafe in PLN, falls vereinbart PLN für jeden Tag des Verzugs.

      Behalten Sie sie, wenn das Übergabedatum für Sie wichtig ist, etwa weil Ihr eigener Mietvertrag endet. Ein Gericht kann eine krass überhöhte Strafe herabsetzen (Zivilgesetzbuch art. 484 § 2).

  12. 12.Eintragung des Anspruchs

    1. 12.1

      Optional

      Der Verkäufer stimmt der Eintragung des Anspruchs des Käufers auf Übertragung des Eigentums an der Wohnung aus diesem Vertrag in Abteilung III des Grundbuchs Nr. Grundbuchnummer der Wohnung zu.

      Nur verwenden, wenn der Vertrag eine notarielle Urkunde ist. Die Eintragung schützt den Käufer vor späterem Verkauf oder späterer Hypothek. Die Gerichtsgebühr beträgt PLN 150.

  13. 13.Zustimmung des Ehegatten

    1. 13.1

      Optional

      Zustimmender Ehegatte, Ehegatte des Verkäufers, stimmt dem Abschluss dieses Vertrags und des endgültigen Vertrags zu.

      Nötig für das gemeinsame Eigentum der Ehegatten (Familien- und Vormundschaftsgesetzbuch art. 37). Der Ehegatte unterschreibt dies und vor dem Notar die Urkunde.

  14. 14.Schlussbestimmungen

    1. 14.1

      Änderungen dieses Vertrags bedürfen der Schriftform, andernfalls sind sie nichtig. Für nicht geregelte Fragen gilt das Zivilgesetzbuch. Der Vertrag wird in zwei gleichlautenden Ausfertigungen erstellt, eine für jede Partei.

      Wird der Vertrag als notarielle Urkunde unterzeichnet, ersetzt der Notar diese Klausel durch die übliche notarielle Fassung.

  15. 15.Unterschriften

    1. 15.1

      Verkäufer. Käufer. Zustimmender Ehegatte des Verkäufers.

Formvorschriften

  1. In Schriftform unterschreibt jede Partei jedes Exemplar von Hand, ein Exemplar je Partei.
  2. Ein notarieller Vorvertrag kostet eine Notargebühr. Die Eintragung des Anspruchs des Käufers im Grundbuch kostet eine Gerichtsgebühr von PLN 150.
  3. Zahlen Sie die Draufgabe per Banküberweisung, nie bar ohne Quittung.
  4. Ist ein Verkäufer verheiratet und die Wohnung gemeinsames Eigentum, muss der andere Ehegatte zustimmen (Familien- und Vormundschaftsgesetzbuch art. 37).
  5. Für den Kaufvertrag verlangt der Notar meist Ausweise der Parteien, die Grundbuchnummer und den Energieausweis.
  6. Der Notar verlangt auch eine Bescheinigung, dass der Verkäufer keine Rückstände bei der Eigentümergemeinschaft oder der Genossenschaft hat.
  7. Der Notar verlangt auch die Erklärung der Bank zur abzulösenden Hypothek.
  8. Der Notar erhebt die PCC-Steuer, wenn sie anfällt, und reicht den Antrag beim Grundbuch ein.

Häufige Fehler

  • Das Wort zadatek weglassen. Ein Gericht kann den Betrag dann als Vorauszahlung auf den Preis (zaliczka) werten, die ohne Strafe bleibt und bei gescheitertem Verkauf zurückgezahlt wird.
  • In einfacher Schriftform unterschreiben und den Verkauf erzwingen wollen. Dieses Recht gibt nur ein notarieller Vorvertrag.
  • Den Termin des Hauptvertrags offen lassen. Nach 1 Jahr ohne Termin kann keine Partei den Verkauf verlangen.
  • Die Draufgabe an den Verkäufer zahlen, obwohl eine Bank eine Hypothek hält. Prüfen Sie, dass der Preis die Ablösung deckt und die Bank die Hypothek bei der Urkunde freigibt.
  • Die Darlehensbedingung vergessen. Ohne sie ist ein abgelehntes Darlehen Ihr Versäumnis, und der Verkäufer darf die Draufgabe behalten.
  • Die Frist verstreichen lassen. Ansprüche erlöschen 1 Jahr nach dem vereinbarten Termin für den Hauptvertrag.
  • Mit nur einem Ehegatten unterschreiben. Ohne Zustimmung des anderen Ehegatten ist der Verkauf gemeinsamen Eigentums erst mit dessen Genehmigung wirksam.
  • Mit anderen in ungleichen Anteilen kaufen, ohne den Anteil jedes Käufers im Vertrag anzugeben.

Rechtsgrundlage

Quellen

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