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Checkliste für die Prüfung vor dem Immobilienkauf (Polen)

Prüfliste für KäuferSprawdzenie stanu prawnego nieruchomości przed zakupem

Die Unterlagen und Prüfungen, die der Käufer einer bestehenden Wohnung oder eines Hauses in Polen vor Unterzeichnung des Vorvertrags und Zahlung einer Draufgabe einholen sollte: Grundbuch, Verkäufer und Ehegatte, Planung und Vorkaufsrecht, Schulden, Bewohner, Energieausweis, Steuern und die Genehmigung für manche Ausländer.

Verwenden Sie die Liste von der ersten Besichtigung bis zur Unterzeichnung des Vorvertrags. Lesen Sie das Grundbuch selbst, sobald Sie seine Nummer haben. Fordern Sie die unten genannten Bescheinigungen beim Verkäufer an, bevor Sie eine Anzahlung leisten. Der Notar prüft das Grundbuch und die Unterlagen des Verkäufers vor der notariellen Kaufurkunde noch einmal, aber zu diesem Zeitpunkt haben Sie Ihre Anzahlung bereits gezahlt.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganzes Land
Grundbuch
Öffentlich. Niemand kann sich auf Unkenntnis der Eintragungen oder der Vermerke über anhängige Anträge berufen (Grundbuchgesetz Art. 2).
Öffentlicher Glaube des Grundbuchs
Schützt den gutgläubigen entgeltlichen Erwerber, der sich auf das Grundbuch verlässt (Art. 5 und 6). Ein Vermerk oder Widerspruch (ostrzeżenie) hebt ihn auf (Art. 8).
Energieausweis
Der Verkäufer muss ihn bei der Urkunde übergeben. 10 Jahre gültig. Der Käufer kann nicht verzichten (Energiegesetz Art. 11 und 14).
Bebauungsbescheid (WZ)
Ein Bescheid über Bebauungsbedingungen, der am oder nach dem 1. Januar 2026 rechtskräftig wurde, erlischt 5 Jahre später (Planungsgesetz Art. 64c).
Frühere Bebauungsbescheide
Die 5-Jahres-Grenze gilt nicht für Bescheide, die vor dem 1. Januar 2026 rechtskräftig wurden (Gesetz vom 7. Juli 2023, Art. 62).
Neue Bebauungsbescheide
Seit 1. September 2026 setzt ein WZ auf neuen Antrag einen geltenden allgemeinen Plan (plan ogólny) voraus (Gesetz vom 7. Juli 2023, Art. 59 ust. 3).
Vorkaufsrecht der Gemeinde
Der Verkauf ist bedingt, die Gemeinde hat ab Mitteilung 1 Monat für den Vorkauf (Zivilgesetzbuch Art. 598 § 2; Immobiliengesetz Art. 109).
Verstoß gegen das Vorkaufsrecht
Ein unbedingter Verkauf unter Verletzung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts der Gemeinde ist nichtig (Zivilgesetzbuch Art. 599 § 2).
Landwirtschaftliche Flächen
In der Regel darf nur ein Einzellandwirt landwirtschaftliche Grundstücke ab 1 ha erwerben (Agrarverfassungsgesetz Art. 2a).
Grunderwerbsteuer (PCC)
2% auf einen Verkauf ohne Umsatzsteuer. Auch ein umsatzsteuerfreier Verkauf trägt sie. Der Notar erhebt sie (PCC-Gesetz Art. 2 pkt 4 und Art. 7).
PCC-Befreiung Ersterwerb
Jeder Käufer ist eine natürliche Person, die nie eine Wohnung, ein Haus oder ein Genossenschaftsrecht daran hatte. Enge Ausnahme für Erbanteile (Art. 9 pkt 17).
PCC auf eine sechste Wohnung
Wer die sechste oder eine weitere Wohnung in Gebäuden auf einem Grundstück kauft, zahlt darauf zusätzlich 6% PCC (PCC-Gesetz Art. 7a).

Die Checkliste

Eigentum und Grundbuch

  • Aktueller Inhalt des Grundbuchs, alle vier AbteilungenKsięga wieczysta (działy I-O, I-Sp, II, III, IV)

    Abt. I beschreibt die Immobilie, II die Eigentümer, III Ansprüche, Beschränkungen, Mieten und Vollstreckung, IV Hypotheken. Es gilt als richtig.

  • Vermerke über anhängige Anträge im GrundbuchWzmianki o wnioskach

    Ein Vermerk zeigt, dass eine Eintragung aussteht, etwa ein neuer Eigentümer oder eine Hypothek.

  • Identität, Familienstand und Güterstand des VerkäufersDowód osobisty, akt małżeństwa, umowa majątkowa małżeńska

    Gemeinschaftsgut der Ehegatten darf nur mit Zustimmung des anderen Ehegatten verkauft werden (Familien- und Vormundschaftsgesetzbuch Art. 37).

  • Erwerbsgrundlage des VerkäufersPodstawa nabycia (akt notarialny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia)

    Ein Erbe weist Eigentum durch Gerichtsbeschluss oder notarielle Erbbescheinigung nach. Alle Erben unterzeichnen, sofern der Nachlass nicht geteilt ist.

  • Bescheinigung der Genossenschaft für ein genossenschaftliches EigentumsrechtZaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o przysługującym prawie

    Die Bescheinigung bestätigt, wer das Recht hat und ob die Gebühren bezahlt sind. Ein solches Recht hat eventuell kein Grundbuch.

Grundstück, Gebäude und Planung

Schulden, Lasten und Bewohner

  • Bescheinigung über keine Rückstände von Eigentümergemeinschaft oder GenossenschaftZaświadczenie o braku zaległości w opłatach

    Zeigt, dass die Nebenkosten bezahlt sind. Fragen Sie auch nach den letzten Beschlüssen zu Arbeiten und Gebühren.

  • Bankauskunft zur Hypothekenschuld und LöschungsbewilligungZaświadczenie banku o wysokości zadłużenia i promesa zgody na wykreślenie hipoteki

    Erlaubt dem Notar, einen Teil des Preises an die Bank zu leiten und die Hypothek in Abteilung IV löschen zu lassen.

  • Bescheinigung, dass niemand gemeldet istZaświadczenie o braku osób zameldowanych

    Eine gemeldete Person, die noch dort wohnt, kann Ihren Einzug verzögern. Vereinbaren Sie ein Datum, bis zu dem der Verkäufer alle abmeldet.

  • Jeder Miet- oder Leihvertrag über die ImmobilieUmowa najmu, umowa użyczenia

    Der Käufer tritt in einen bestehenden Mietvertrag ein und kann ihn eventuell nicht vorzeitig beenden (Zivilgesetzbuch Art. 678).

  • Gebühr für Erbnießbrauch, wenn das Grundstück im Erbnießbrauch stehtOpłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego

    Manche Wohnungen und Häuser stehen auf Land im Erbnießbrauch. Prüfen Sie das Grundbuch und verlangen Sie einen Zahlungsnachweis der Gebühr.

Energie und Zustand

Eigene Lage des Käufers

Formvorschriften

Eine Due-Diligence-Liste ist ihrer Natur nach eine Prüfliste. Das polnische Recht schreibt dafür keine bestimmte Form vor.

  1. Sie unterzeichnen diese Prüfliste nicht.
  2. Das Grundbuch ist öffentlich und mit seiner Nummer online kostenlos einsehbar. Ein beglaubigter Auszug kostet eine Gerichtsgebühr.
  3. Der Verkäufer bestellt die Bescheinigungen bei der Wohnungseigentümergemeinschaft oder der Genossenschaft, der Gemeinde und der Bank.
  4. Der Planungsauszug kommt von der Gemeinde (gmina), der Katasterauszug vom Kreisamt (starostwo).
  5. Übergeben Sie Kopien dem Notar, der die Urkunde aufsetzt.

Häufige Fehler

  • Nur Abteilung II des Grundbuchs lesen. Abteilung III zeigt Ansprüche, Vorkaufsrechte, Mietverträge und Zwangsvollstreckung. Abteilung IV zeigt Hypotheken.
  • Einen Vermerk (wzmianka) über einen anhängigen Antrag übersehen. Er kann den Eigentümer ändern oder eine Belastung hinzufügen.
  • Einem Ausdruck des Verkäufers vertrauen. Lesen Sie das aktuelle Grundbuch online am Tag der Unterzeichnung und erneut vor der Urkunde.
  • Ein genossenschaftliches Eigentumsrecht (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) ohne Bescheinigung der Genossenschaft kaufen. Ein solches Recht hat eventuell kein Grundbuch.
  • Annehmen, ein Grundstück mit Bebauungsbescheid erhalte einen neuen. Seit 1. September 2026 kann eine Gemeinde ohne allgemeinen Plan keinen WZ auf neuen Antrag erteilen.
  • Einen Mieter übersehen. Einen schriftlichen befristeten Mietvertrag mit sicherem Datum können Sie nicht vorzeitig kündigen, wenn der Mieter besitzt (Zivilgesetzbuch Art. 678).
  • Die Bescheinigung über keine Rückstände bei Eigentümergemeinschaft oder Genossenschaft weglassen. Fragen Sie auch, ob Arbeiten beschlossen sind, die Eigentümer zahlen müssen.
  • Die Genehmigung vergessen. Ein Ausländer außerhalb von EWR und Schweiz, der Grundstück oder Haus ohne nötige Genehmigung kauft, tätigt einen nichtigen Kauf.

Rechtsgrundlage

Quellen

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