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Vorvertrag-Vorlage für den Immobilienkauf (Niederlande)

Kaufvertrag über eine bestehende WohnungKoopovereenkomst bestaande woning

Der verbindliche schriftliche Kaufvertrag über ein bestehendes Haus oder eine Wohnung. Verkäufer und Käufer unterschreiben ihn vor der notariellen Übertragung. Er legt Preis, Kosten, Übertragungstermin, Notar, Anzahlung, Zustand der Wohnung, Vertragsstrafen und die auflösenden Bedingungen des Käufers fest und hält die Bedenkzeit von 3 Tagen fest.

Verwenden Sie den Vertrag, sobald sich Käufer und Verkäufer über Preis und Bedingungen für eine bestehende Wohnung einig sind, wenn kein Makler einen Vertrag liefert oder wenn Sie den Entwurf des Maklers prüfen wollen. Die meisten Makler verwenden das Muster von Vereniging Eigen Huis, NVM und Vastgoed Nederland. Diese Vorlage folgt derselben Reihenfolge der Themen. Verwenden Sie sie nicht für einen Neubau vom Bauträger (dafür gelten der Vertrag des Bauträgers und eine eigene Garantieregelung), nicht für eine Wohnung auf Erbpachtgrund (erfpacht), ohne die Erbpachtbedingungen hinzuzufügen, und nicht für einen Verkauf bei einer notariellen Versteigerung.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Europäische Niederlande. Bonaire, Sint Eustatius und Saba haben ein eigenes Zivilgesetzbuch und sind nicht erfasst.
Form
Schriftlich und von beiden Parteien unterschrieben, wenn der Käufer eine Privatperson ist. Ein mündlicher Vertrag bindet nicht (BW 7:2 lid 1).
Bedenkzeit
3 Tage für einen privaten Käufer, ab dem Tag nach Erhalt des unterzeichneten Vertrags. Der Käufer nennt keinen Grund und schuldet nichts (BW 7:2 lid 2).
Bedenkzeit: Werktage
Mindestens 2 Werktage. Die Frist verlängert sich, wenn sie an einem Samstag, Sonntag oder Feiertag endet (Algemene termijnenwet, art. 1 und 2).
Anzahlung
Meist 10 % des Preises, an den Notar gezahlt oder durch eine Bankbürgschaft gedeckt.
Vertragsstrafe bei Verzug
Fast immer 10 % des Preises, fällig nach einer förmlichen Inverzugsetzung und meist 8 Tagen zur Erfüllung.
Eintragung des Kaufs
Schützt den Käufer vor späteren Verkäufen, Hypotheken, Mietverträgen und Pfändungen. Sie erlischt, wenn die Wohnung nicht binnen 6 Monaten übertragen wird (BW 7:3).
Eigentumsübergang
Mit der notariellen Übertragungsurkunde und ihrer anschließenden Eintragung beim Kadaster (BW 3:89).
Grunderwerbsteuer
2 % für den Hauptwohnsitz des Käufers, 8 % für andere Wohnungen (Wet op belastingen van rechtsverkeer, art. 14).
Befreiung für Starter
Käufer von 18 bis 34 Jahren sind einmalig befreit für eine Wohnung im Wert von höchstens 555.000 € im Jahr 2026 (Wet op belastingen van rechtsverkeer, art. 15).
Beiträge der Eigentümergemeinschaft (Wohnung)
Käufer und Verkäufer haften gemeinsam für VvE-Beiträge, die im laufenden und im vorigen Geschäftsjahr fällig sind (BW 5:122 lid 3).

Das Dokument

Angezeigter Text

Sie unterschreiben die Fassung auf Niederländisch. Die Fassung auf Deutsch hilft Ihnen, sie zu verstehen. Ihre Angaben füllen beide aus.

Kaufvertrag über eine bestehende Wohnung

  1. 1.Parteien

    1. 1.1

      Die Unterzeichnenden: Verkäufer (jeder eingetragene Eigentümer), im Folgenden „der Verkäufer“, und Käufer, im Folgenden „der Käufer“, erklären, Folgendes vereinbart zu haben.

      Geben Sie Name, Geburtsdatum und -ort, Adresse und Familienstand an. Ein verheirateter Verkäufer braucht für die Familienwohnung womöglich die Zustimmung des Ehegatten. Fragen Sie den Notar.

    2. 1.2

      Gibt es mehr als einen Verkäufer oder Käufer, haftet jeder von ihnen gesamtschuldnerisch für die Pflichten aus diesem Vertrag, und sie können ihre Rechte nur gemeinsam ausüben.

  2. 2.Die verkaufte Immobilie

    1. 2.1

      Der Verkäufer verkauft an den Käufer, der vom Verkäufer kauft: die Wohnung mit dem darunterliegenden Grund, Hof, Garten und sonstigem Zubehör, bekannt als Adresse der Wohnung, im Kataster eingetragen als Katasterbezeichnung, im Folgenden „die Immobilie“.

      Katasterbezeichnung: Gemeinde, Flur, Flurstücknummer und Größe. Bei einer Wohnung auch der Appartementindex und der Anteil am Gebäude.

    2. 2.2

      Der Verkauf umfasst die beweglichen Sachen, die auf der diesem Vertrag beigefügten Liste der Gegenstände markiert sind.

      Die lijst van zaken (Liste der Gegenstände) bestimmt, was in der Wohnung bleibt. Prüfen Sie jede Zeile.

  3. 3.Preis und Kosten

    1. 3.1

      Der Preis beträgt Preis in Euro € (Preis in Worten, auf Niederländisch Euro), davon entfallen Preisanteil für bewegliche Sachen, EUR € auf bewegliche Sachen.

      Schreiben Sie "0", wenn keine beweglichen Sachen verkauft werden. Der Notar darf den Anteil der beweglichen Sachen aus der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer herauslassen.

    2. 3.2

      Die Kosten der Übertragung, einschließlich der Grunderwerbsteuer, der Notargebühr für die Übertragungsurkunde und der Grundbuchgebühren, gehen zulasten des Käufers. Die Kosten der Löschung bestehender Hypotheken und Pfändungen gehen zulasten des Verkäufers.

  4. 4.Übertragung und Zahlung

    1. 4.1

      Die Übertragungsurkunde wird vor Name und Büro des Notars am oder vor dem Übertragungsurkunde am oder vor dem errichtet.

    2. 4.2

      Der Käufer zahlt den Preis und die Kosten über das Anderkonto des Notars. Der Notar zahlt den Preis an den Verkäufer, sobald feststeht, dass die Immobilie frei von Hypotheken und Pfändungen auf den Namen des Käufers eingetragen ist.

    3. 4.3

      Die tatsächliche Übergabe erfolgt bei Errichtung der Übertragungsurkunde mit der Übergabe aller Schlüssel. Der Verkäufer übergibt die Immobilie leer, geräumt und besenrein, frei von Miete und Nutzung.

      Ist die Wohnung vermietet, ersetzen Sie den letzten Satz: Der Käufer übernimmt den Mietvertrag (BW 7:226). Fügen Sie den Mietvertrag bei.

  5. 5.Kaution oder Bankbürgschaft

    1. 5.1

      Spätestens am Letzter Tag für Anzahlung oder Bürgschaft zahlt der Käufer eine Kaution von Anzahlung oder Bankbürgschaft in Euro € auf das Anderkonto des Notars oder stellt bis zu diesem Datum eine unbedingte Bankbürgschaft in gleicher Höhe zugunsten des Notars, gültig bis mindestens einen Monat nach dem Übertragungsdatum.

      Setzen Sie die Frist nach dem Ende der Bedenkzeit. Eine Bankbürgschaft kostet meist etwa 1 % des garantierten Betrags.

    2. 5.2

      Die Kaution wird bei der Übertragung mit dem Preis verrechnet. Wird dieser Vertrag aufgrund der Bedenkzeit oder einer auflösenden Bedingung aufgelöst, zahlt der Notar die Kaution an den Käufer zurück, oder die Bankbürgschaft erlischt.

  6. 6.Zustand und Eigenschaften

    1. 6.1

      Die Immobilie wird in dem Zustand übernommen, in dem sie sich bei Abschluss dieses Vertrags befindet. Bei der Übertragung hat sie die tatsächlichen Eigenschaften, die für die normale Nutzung als Wohnung nötig sind. Der Verkäufer steht nicht für andere Eigenschaften ein als die für diese normale Nutzung nötigen.

      Dies entspricht der Vertragsmäßigkeitsregel in BW 7:17. Der Verkäufer muss Mängel, die er kennt, weiterhin offenlegen.

    2. 6.2

      Der Verkäufer überträgt die Immobilie frei von Hypotheken, Pfändungen und deren Eintragungen. Der Käufer übernimmt folgende Lasten und Beschränkungen: Bekannte Belastungen und Beschränkungen.

      Nennen Sie Dienstbarkeiten, qualitative Verpflichtungen und Kettenklauseln (kettingbedingen). Übernehmen Sie sie aus der Erwerbsurkunde des Verkäufers.

    3. 6.3

      Der Verkäufer erklärt, dem Käufer Folgendes offengelegt zu haben: Vom Verkäufer offengelegte Tatsachen. Der Verkäufer erklärt, dass ihm keine anderen Mängel, behördlichen Anordnungen oder Streitigkeiten bekannt sind, die die normale Nutzung als Wohnung behindern.

      Erfassen Sie Mängel, Asbest, Boden, Fundament, Anordnungen der Gemeinde und Streitigkeiten. Verweisen Sie auf den ausgefüllten Fragebogen (vragenlijst).

  7. 7.Nutzen, Lasten und Gefahr

    1. 7.1

      Nutzen und Lasten gehen ab dem Lasten gehen auf den Käufer über ab auf den Käufer über. Der Notar verteilt die laufenden Lasten bei der Übertragung.

      Das Datum ist meist der Übertragungstermin.

    2. 7.2

      Die Immobilie bleibt bis zur tatsächlichen Übergabe auf Gefahr des Verkäufers. Wird sie vorher ganz oder teilweise zerstört oder schwer beschädigt, kann der Käufer diesen Vertrag auflösen oder Erfüllung mit Abtretung der Ansprüche gegen den Versicherer verlangen.

  8. 8.Auflösende Bedingungen

    1. 8.1

      Der Käufer kann diesen Vertrag auflösen, wenn er bis spätestens Letzter Tag der Finanzierungsbedingung von einem anerkannten Kreditgeber keine verbindliche Zusage für ein Hypothekendarlehen von mindestens Hypothekenbetrag für die Bedingung, EUR € zur Finanzierung der Immobilie erhalten hat.

      Behalten Sie sie, außer Sie kaufen mit eigenen Mitteln. Vier bis acht Wochen sind eine übliche Frist.

    2. 8.2

      Optional

      Der Käufer kann diesen Vertrag auflösen, wenn er bis spätestens Letzter Tag der NHG-Bedingung keine Nationale Hypothekengarantie (NHG) für die Finanzierung erhalten kann.

      Behalten Sie sie nur, wenn Ihre Hypothek von der NHG abhängt. Die NHG-Grenze beträgt 470.000 € im Jahr 2026.

    3. 8.3

      Optional

      Der Käufer kann diesen Vertrag auflösen, wenn eine bis spätestens Letzter Tag der Gutachtenbedingung durchgeführte Bauprüfung durch einen Sachverständigen ergibt, dass die unmittelbaren Reparaturkosten Grenze der Reparaturkosten in Euro € übersteigen.

      Behalten Sie sie, wenn vor der Unterzeichnung kein Gutachten erstellt wurde.

    4. 8.4

      Die Berufung auf eine auflösende Bedingung muss schriftlich, mit Begründung und Belegen wie der Ablehnung des Kreditgebers erfolgen und dem Verkäufer oder seinem Makler spätestens am ersten Werktag nach dem jeweiligen Datum zugehen. Die Parteien tun alles Zumutbare, um die Bedingungen zu erfüllen.

  9. 9.Inverzugsetzung, Auflösung und Vertragsstrafe

    1. 9.1

      Erfüllt eine Partei, nachdem sie durch Gerichtsvollzieherurkunde oder Einschreiben in Verzug gesetzt wurde, ihre Pflichten acht Tage lang nicht, kann die andere Partei diesen Vertrag schriftlich auflösen und eine sofort fällige Vertragsstrafe von 10 % des Preises verlangen oder Erfüllung verlangen.

    2. 9.2

      Optional

      Verlangt die andere Partei Erfüllung, schuldet die säumige Partei ab dem neunten Tag nach der Inverzugsetzung eine Vertragsstrafe von 3 ‰ des Preises pro Tag, höchstens jedoch 10 % des Preises. Der Notar ist ermächtigt, eine fällige Vertragsstrafe aus der Kaution oder der Bankbürgschaft zu zahlen.

      Das Muster von Eigen Huis, NVM und Vastgoed Nederland nutzt 0,3 % des Preises pro Tag nach den 8 Tagen, bis zu 10 %. Streichen Sie sie, um nur die Auflösungsstrafe von 10 % zu behalten.

  10. 10.Eintragung in die öffentlichen Register

    1. 10.1

      Optional

      Die Parteien beauftragen den Notar, diesen Kaufvertrag spätestens am Notar trägt diesen Vertrag ein bis in die öffentlichen Register im Sinne von Artikel 7:3 BW eintragen zu lassen. Die Kosten gehen zulasten des Käufers.

      Empfohlen. Während der Bedenkzeit ist die Eintragung nur möglich, wenn ein niederländischer Notar diesen Vertrag aufgesetzt und mitunterzeichnet hat (BW 7:3 lid 2).

  11. 11.Wohnungsrecht (appartementsrecht) und Eigentümergemeinschaft

    1. 11.1

      Optional

      Die verkaufte Immobilie ist ein Wohnungsrecht (appartementsrecht). Der Käufer erklärt, eine Kopie der Teilungsurkunde, der Gemeinschaftsordnung, der Hausordnung und der Protokolle und Jahresabschlüsse der letzten drei Jahre erhalten zu haben. Angaben zur Eigentümergemeinschaft (VvE): Eigentümergemeinschaft (nur Wohnung). Der Verkäufer erklärt, dass ihm keine Beschlüsse über außerordentliche Beiträge oder Streitigkeiten innerhalb der Gemeinschaft bekannt sind, außer wie oben angegeben.

      Behalten Sie sie bei einer Wohnung, streichen Sie sie bei einem Haus. Der Notar fügt der Übertragungsurkunde die VvE-Schuldenaufstellung bei (BW 5:122 lid 5).

  12. 12.Bedenkzeit

    1. 12.1

      Ist der Käufer eine natürliche Person, die nicht in Ausübung eines Berufs oder Gewerbes handelt, hat er das Recht, diesen Vertrag innerhalb von drei Tagen nach Erhalt einer Kopie des von beiden Parteien unterschriebenen Vertrags aufzulösen, im Sinne von Artikel 7:2 BW. Die Bedenkzeit beginnt um 00:00 Uhr am Tag nach dem Erhalt und umfasst mindestens zwei Tage, die kein Samstag, Sonntag oder allgemein anerkannter Feiertag sind. Endet die Bedenkzeit an einem Samstag, Sonntag oder allgemein anerkannten Feiertag, verlängert sie sich bis einschließlich des nächsten Tages, der keiner dieser Tage ist.

    2. 12.2

      Die Auflösung innerhalb der Bedenkzeit muss schriftlich erfolgen und dem Verkäufer oder seinem Makler vor Ablauf der Frist zugehen.

  13. 13.Anlagen und Schlussbestimmungen

    1. 13.1

      Folgende Anlagen sind Bestandteil dieses Vertrags: Anlagen. Der Verkäufer übergibt dem Käufer spätestens bei der Übertragung ein gültiges Energielabel.

    2. 13.2

      Für diesen Vertrag gilt niederländisches Recht. Für die Erfüllung dieses Vertrags wählen die Parteien ihren Wohnsitz im Büro des Notars.

  14. 14.Unterschriften und Empfangsbestätigung

    1. 14.1

      Erstellt und unterschrieben in Ort der Unterschrift am Datum der Unterschrift. Unterschrift des Verkäufers: Verkäufer (jeder eingetragene Eigentümer). Unterschrift des Käufers: Käufer.

      Nennen Sie jeden eingetragenen Eigentümer als Verkäufer. Bei einer Gesellschaft geben Sie Firma, Sitz, KvK-Nummer (Handelsregister) und Unterzeichner an.

    2. 14.2

      Empfangsbestätigung: Der Käufer erklärt, am Datum, an dem der Käufer die Kopie erhielt eine Kopie dieses von beiden Parteien unterschriebenen Vertrags erhalten zu haben. Unterschrift des Käufers: Käufer.

      Das Empfangsdatum legt den Beginn der Bedenkzeit fest. Der Verkäufer darf es verlangen (BW 7:2 lid 2).

Formvorschriften

  1. Geben Sie dem Käufer eine Kopie des unterzeichneten Vertrags und lassen Sie ihn eine datierte Empfangsbestätigung unterschreiben. Die Bedenkzeit von 3 Tagen beginnt am nächsten Tag.
  2. Der Vertrag überträgt kein Eigentum. Ein Notar setzt später die Übertragungsurkunde (akte van levering) auf, und beide Parteien unterschreiben sie.
  3. Der Notar trägt die Übertragungsurkunde beim Kadaster ein (BW 3:89).
  4. Der Käufer zahlt den Preis und die Anzahlung über das Treuhandkonto des Notars (derdenrekening).
  5. Bitten Sie den Notar, den Kaufvertrag in die öffentlichen Register einzutragen (BW 7:3).
  6. Die Eintragung schützt den Käufer 6 Monate lang vor einem späteren Verkauf, einer Hypothek oder einer Pfändung durch Gläubiger des Verkäufers.
  7. Fügen Sie bei einer Eigentumswohnung die Teilungsurkunde, die Regeln und die neuesten Unterlagen der Eigentümergemeinschaft (VvE) bei.
  8. Der Verkäufer muss einen gültigen Energieausweis übergeben. Die Grunderwerbsteuer fällt auf die Übertragungsurkunde an, nicht auf diesen Vertrag.

Häufige Fehler

  • Einen "voorlopig koopcontract" in dem Glauben unterschreiben, er binde nicht. Trotz des Namens bindet er beide Parteien, sobald die Bedenkzeit endet.
  • Die Fristen der Bedingungen leer lassen oder unrealistisch ansetzen. Nach Fristablauf kann sich der Käufer nicht mehr auf die Bedingung berufen, auch wenn die Bank das Darlehen tags darauf verweigert.
  • Eine Bedingung mündlich oder zu spät geltend machen. Senden Sie eine schriftliche Mitteilung mit Nachweis, etwa der Ablehnung des Kreditgebers, die dem Verkäufer vor der Frist zugeht.
  • Die Anzahlung an den Verkäufer oder den Makler zahlen. Zahlen Sie sie auf das Treuhandkonto des Notars oder geben Sie eine Bankbürgschaft zugunsten des Notars.
  • Auf die Eintragung des Kaufvertrags verzichten, um die Gebühr zu sparen. Eine Pfändung oder Insolvenz des Verkäufers vor der Übertragung kann den Verkauf dann blockieren oder verzögern.
  • Eine "ouderdomsclausule" oder "niet-zelfbewoningsclausule" ungelesen akzeptieren. Sie beschränken die Haftung des Verkäufers für Mängel, also beauftragen Sie zuerst ein Bausachverständigengutachten.
  • Eine Wohnung ohne die VvE-Unterlagen kaufen. Prüfen Sie zuerst Rücklage, geplante Arbeiten und Rückstände: Sie haften für kürzlich unbezahlte Beiträge.

Rechtsgrundlage

Quellen

Beschreiben Sie das Zuhause, das Sie suchen