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Checkliste für die Prüfung vor dem Immobilienkauf (Niederlande)

Prüfliste vor dem Kauf einer WohnungChecklist onderzoek voor aankoop woning

Die Unterlagen und Prüfungen, die ein Käufer vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags für eine Bestandswohnung erledigen sollte: Auszüge aus dem Kadaster, Bauplanungsrecht, Energieausweis, Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, Bauzustand, Mietverhältnisse und Kosten.

Verwenden Sie die Liste von der ersten Besichtigung bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrags (koopovereenkomst). Fordern Sie die Unterlagen des Verkäufers über den Verkaufsmakler an. Führen Sie die öffentlichen Recherchen selbst durch. Die meisten kosten wenige Euro oder nichts. Machen Sie das Ergebnis der Prüfungen, die Sie nicht rechtzeitig abschließen können, zu einer auflösenden Bedingung im Vertrag.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Europäischer Teil der Niederlande. Bonaire, Sint Eustatius und Saba haben ein eigenes Zivilgesetzbuch und sind nicht erfasst.
VvE-Erklärung des Verkäufers
Der Notar fügt der Übertragungsurkunde eine VvE-Erklärung über die Schulden des Verkäufers, die Rücklage und die Schulden der Gemeinschaft bei.
VvE-Haftungsgrenze des Käufers
Der Käufer haftet nicht über das hinaus, was die VvE-Erklärung ausweist (BW 5:122 lid 5 und 6).
Rücklage der VvE
Jährlich nach einem höchstens 5 Jahre alten Wartungsplan für mindestens 10 Jahre, oder mindestens 0,5 % des Wiederaufbauwerts (BW 5:126 lid 2).
Offene VvE-Beiträge
Käufer und Verkäufer haften gesamtschuldnerisch für Beiträge des laufenden und des vorigen Geschäftsjahres (BW 5:122 lid 3).
Energieausweis
Beim Verkauf Pflicht. Er darf höchstens 10 Jahre alt sein. Eine Verkaufsanzeige muss die Effizienzklasse und den Energiekennwert nennen.
Kauf bricht Miete nicht
Der Käufer einer vermieteten Wohnung übernimmt die Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag (BW 7:226).
Schutz vor Aufkauf zur Vermietung
Wendet die Gemeinde ihn an, braucht eine günstige Wohnung für 4 Jahre nach der Übertragung eine Genehmigung zur Vermietung (Huisvestingswet 2014, Art. 41).
Grunderwerbsteuer
2 % für den Hauptwohnsitz, 8 % für andere Wohnungen (Wet op belastingen van rechtsverkeer, Art. 14).
Befreiung für Erstkäufer
Käufer unter 35 sind einmalig befreit, bis zu einem Wohnungswert von 555.000 € im Jahr 2026 (Wet op belastingen van rechtsverkeer, Art. 15).
NHG-Grenze
Eine Hypothek mit der Nationalen Hypothekengarantie ist 2026 für einen Kauf bis höchstens 470.000 € möglich.

Die Checkliste

Eigentum und Rechtstitel

Bauplanung, Genehmigungen und öffentliches Recht

Gebäude und Energie

  • Baugutachten durch einen unabhängigen SachverständigenBouwtechnische keuring

    Es findet Mängel und schätzt die Reparaturkosten. Machen Sie es zur auflösenden Bedingung, wenn es vor der Unterzeichnung nicht möglich ist.

  • Fundament, Asbest und BleileitungenFundering, asbest, loden leidingen

    Das sind häufige versteckte Kosten in älteren Wohnungen. Fragen Sie den Verkäufer und nehmen Sie die Antworten in den Vertrag auf.

  • Gültiger EnergieausweisEnergielabel (EP-Online)

    Der Verkäufer muss einen gültigen, höchstens 10 Jahre alten Ausweis vorlegen. Er beeinflusst die mögliche Hypothek und eine spätere Miethöhe.

  • Fragebogen und Liste der Gegenstände des VerkäufersVragenlijst en lijst van zaken

    Der Fragebogen hält fest, was der Verkäufer Ihnen über Mängel sagt. Die Liste legt fest, was in der Wohnung bleibt.

Wohnung: Eigentümergemeinschaft (VvE)

Nutzung, Geld und Steuern

Formvorschriften

Eine Due-Diligence-Liste ist ihrer Natur nach eine Checkliste. Der Notar prüft Eigentum, Hypotheken und Pfändungen vor der Übertragung. Der Käufer prüft Zustand, Nutzungsregeln und Kosten vor der Unterzeichnung.

  1. Nach niederländischem Recht muss der Verkäufer offenlegen, was er weiß, und der Käufer muss sich erkundigen.
  2. Ein Käufer, der nicht prüft, was ein normaler Käufer prüft, kann seinen Anspruch wegen Mängeln verlieren.
  3. Der Makler des Verkäufers gibt meist einen Fragebogen (vragenlijst) und eine Liste der Gegenstände (lijst van zaken) heraus. Lesen Sie beide vor dem Angebot.
  4. Vor der Übertragung prüft der Notar das Eigentum, Hypotheken, Pfändungen sowie Identität und Geschäftsfähigkeit der Parteien.
  5. Bei einer Wohnung holt der Notar eine Erklärung der Eigentümergemeinschaft (VvE) ein.
  6. Der Notar besichtigt das Gebäude nicht.

Häufige Fehler

  • Der Anzeige bei Grundstücksgröße oder Grenzen vertrauen. Die Katasterkarte zeigt Parzellen, keine genauen Maße. Vergleichen Sie sie mit der Eigentumsurkunde und dem Gelände.
  • Eine Erbpacht (erfpacht) übersehen. Erbbauzins, Anpassungsdatum und Bedingungen können die Kosten stark ändern. Der Eigentumsauszug des Kadaster zeigt sie.
  • Eine Wohnung kaufen, ohne Protokolle und Wartungsplan der VvE zu lesen. Große geplante Arbeiten und eine niedrige Rücklage bedeuten bald Sonderumlagen.
  • Auf ein Baugutachten verzichten, weil der Verkäufer eine Altersklausel (ouderdomsclausule) unterschreibt. Die Klausel verlagert das Risiko verborgener Mängel auf Sie.
  • Das Fundamentrisiko in Gebieten mit Holzpfählen oder Torfboden ignorieren. Fragen Sie Verkäufer, VvE und Gemeinde, was sie wissen. Erwägen Sie eine Fundamentbedingung.
  • Annehmen, dass Sie die Wohnung später vermieten können. Prüfen Sie vor einem Kauf zur Vermietung den Aufkaufschutz der Gemeinde, Vermietungsgenehmigungen und den omgevingsplan.

Rechtsgrundlage

Quellen

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