Checkliste für die Prüfung vor dem Immobilienkauf (Malta)
Prüfliste des KäufersChecks before the promise of sale and the final deed
Die Unterlagen und Prüfungen, die ein Käufer vor dem Verkaufsversprechen einholen sollte, und die, die der Notar vor der endgültigen Urkunde abschließt: Verkäufer und Titel, Registerrecherchen, Genehmigungen, Energieausweis, Gemeinschaftseigentum, Grundzins, AIP-Genehmigung und Steuern.
Beginnen Sie, bevor Sie das Verkaufsversprechen unterzeichnen. Manche Prüfungen, zum Beispiel die Genehmigungen, die AIP-Genehmigung und der Zustand des Gebäudes, müssen erledigt sein oder als Bedingungen in das Versprechen aufgenommen werden, denn nach der Unterzeichnung kann Sie eine fehlgeschlagene Prüfung die Anzahlung kosten. Der Notar führt die Registerrecherchen während der Gültigkeit des Versprechens durch und muss sie vor der endgültigen Urkunde abschließen.
Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.
Das Wichtigste
- Gilt für
- Malta und Gozo
- Anzeige des Verkaufsversprechens
- Binnen 21 Tagen nach Unterzeichnung, durch einen Notar oder Rechtsanwalt (S.L. 364.06, Regel 10).
- Endgültige Urkunde
- Öffentliche Urkunde vor einem Notar, sonst ist der Verkauf nichtig (Zivilgesetzbuch, Art. 1363(1)).
- Steuer auf die Urkunde
- Der Notar zahlt sie binnen 15 Arbeitstagen (S.L. 364.06, Regel 2(1)).
- Registrierung der Urkunde
- Der Notar registriert die Urkunde im Public Registry und, wo nötig, im Land Registry (Notarial Council).
- Energieausweis
- 10 Jahre gültig. Wird dem Käufer vor dem Verkaufsversprechen übergeben (BCA).
- AIP-Genehmigung, Nicht-EU-Käufer
- Nötig für Nicht-EU-Bürger ohne langfristigen Aufenthaltsstatus (Cap. 246, Art. 2 bis 5).
- AIP-Genehmigung, EU-Käufer
- Nur für einen Zweitwohnsitz nötig, für EU-Bürger mit weniger als 5 Jahren ununterbrochenem Aufenthalt (Cap. 246, Art. 2 bis 5).
- Befreiung von der AIP-Genehmigung
- In einem besonders ausgewiesenen Gebiet ist keine Genehmigung nötig (Cap. 246, Art. 2 bis 5).
- Verkäufer im Ausland oder nicht maltesisch
- Der Notar muss vor der endgültigen Urkunde eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung einholen (Notarial Council).
Die Checkliste
Verkäufer und Titel
Personalausweis oder Pass des Verkäufers, für jeden Eigentümer
Jeder Eigentümer muss Versprechen und Urkunde unterzeichnen. Wurde die Immobilie während der Ehe gekauft, müssen beide Ehegatten Parteien sein.
Kopie des Titels des VerkäufersKuntratt tax-xiri, or deed of declaration causa mortis
Bei einer verkaufenden Gesellschaft die Satzung oder ein Vorstandsbeschluss
Sie zeigen, wer für die Gesellschaft unterzeichnen darf.
Vollmacht, wenn ein Verkäufer nicht persönlich erscheint
Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung für einen nicht maltesischen oder nicht in Malta ansässigen Verkäufer
Registerrecherchen
Recherchen im Public Registry gegen den Verkäufer und frühere EigentümerRiċerki fir-Reġistru Pubbliku
Recherche im Land Registry und ein Plan auf amtlichem Land-Registry-Papier
Schreiben der Bank zur Löschung der Hypothek des Verkäufers
Erbschaftsteuergenehmigung, für eine vor dem 24. November 1992 geerbte Immobilie
Der Notar braucht sie, außer seit dem Tod sind 20 Jahre vergangen.
Planung und Bau
Lageplan und Baugenehmigungsnummern der Immobilie
Aktenrecherche der Planning Authority für die Anschrift
Sie zeigt Genehmigungen, laufende Anträge und Vollzugsverfahren auf dem Grundstück.
Konformitätsbescheinigung, falls erteilt
Konformitätsbescheinigung für neue Wasser- oder Stromanschlüsse
Gutachten des Architekten zum Zustand des GebäudesPerit
Es findet Bauschäden, Feuchtigkeit und genehmigungspflichtige Arbeiten, bevor Sie sich auf den Preis festlegen.
Energie, Versorgung und Lasten
Letzte Wasser- und Stromrechnungen und Zählerstände
Grundzinsurkunde und letzte Quittung, falls die Immobilie einem Grundzins unterliegtĊens
Sie zeigt den Betrag, ob der Grundzins dauerhaft oder befristet ist und ob er ablösbar ist.
Aufstellung des Verwalters zum Gemeinschaftseigentum, für eine Wohnung oder Maisonette
Sie zeigt den Anteil des Verkäufers an den gemeinsamen Kosten, Rückstände und beschlossene Arbeiten wie Dach- oder Fassadenreparaturen.
Status des Käufers, Kredit und Steuern
Prüfen Sie, ob Sie eine AIP-Genehmigung brauchen. In einem besonders ausgewiesenen Gebiet ist keine nötig.Acquisition of Immovable Property permit
Kreditzusage der Bank und Versicherungspolicen
Steuerberechnung und Ermäßigungen. Ein Ersterwerber zahlt keine Steuer auf die ersten 200.000 EUR, wenn die Bedingungen erfüllt sind.
Lizenz des Maklers. Prüfen Sie sie, bevor Sie eine Provision zahlen.
Formvorschriften
In Malta führt der Notar des Käufers die Recherchen im Public Registry und Land Registry durch, und der Architekt des Käufers prüft die Genehmigungen. Nutzen Sie diese Liste, um jeden Punkt anzufordern und seine Erledigung zu prüfen.
- Es gilt keine Form. Fordern Sie die Unterlagen schriftlich beim Verkäufer oder Makler an.
- Beauftragen Sie früh einen Notar Ihrer Wahl. Der Notar muss das Versprechen binnen 21 Tagen anzeigen und braucht für die Recherchen die Erwerbsurkunde des Verkäufers.
- Beauftragen Sie einen Architekten (perit) mit der Prüfung der Genehmigungen und des Zustands.
Häufige Fehler
- Das Verkaufsversprechen unterzeichnen, bevor Ihr Architekt die Genehmigungen geprüft hat. Ein illegaler Anbau oder eine fehlende Genehmigung kann Kredit oder Verkauf blockieren.
- Sich auf das Wort des Verkäufers zu Lasten verlassen. Nur die Recherchen des Notars zeigen Hypotheken, Vorrechte und andere eingetragene Lasten.
- Einen Miteigentümer übersehen. Hat der Verkäufer während der Ehe gekauft, müssen beide Ehegatten bei der Urkunde erscheinen.
- Den Grundzins ignorieren. Eine Immobilie in befristeter Emphyteuse fällt am Ende der Laufzeit an den Eigentümer zurück. Fordern Sie die Grundzinsurkunde und ihr Ablaufdatum an.
- Beiträge zum Gemeinschaftseigentum vergessen. Fordern Sie vom Verwalter eine schriftliche Bestätigung, dass der Anteil des Verkäufers bezahlt ist.
- Als Gebietsfremder kaufen, ohne Cap. 246 zu prüfen. Ein genehmigungspflichtiger Erwerb ohne Genehmigung ist nichtig.
- Den Preis zu niedrig angeben. Die Steuer fällt auf den höheren Wert aus Preis und Marktwert an, und eine Lücke über 15 % führt zu einem Steuerbescheid mit Strafzuschlag.
Rechtsgrundlage
- Civil Code (Cap. 16), art. 1233(1)(a) and art. 1357 (promise of sale), art. 1363(1) (public deed)
- Duty on Documents and Transfers Act (Cap. 364), art. 3(6) and art. 32
- Duty on Documents and Transfers Rules (S.L. 364.06), rule 2(1) (payment of duty within 15 working days) and rule 10 (notice of the promise)
- Immovable Property (Acquisition by Non-Residents) Act (Cap. 246), art. 2 to 5
- Land Registration Act (Cap. 296)