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Vorvertrag-Vorlage für den Immobilienkauf (Luxemburg)

KaufvorvertragCompromis de vente

Der privatschriftliche Vertrag, mit dem sich der Verkäufer verpflichtet zu verkaufen und der Käufer zu kaufen, zu einem festen Preis. In Luxemburg ist ein unterzeichneter Compromis zwischen den Parteien ein endgültiger Kauf. Er enthält meist eine Darlehensbedingung und eine Vertragsstrafe, und die notarielle Urkunde folgt innerhalb weniger Monate.

Verwenden Sie den Vertrag, sobald sich Verkäufer und Käufer über Objekt und Preis einig sind, und vor der notariellen Urkunde. Oft bereitet ihn ein Immobilienmakler oder ein Notar vor. Prüfen Sie deren Entwurf mit dieser Vorlage oder nutzen Sie sie als Grundlage für einen Privatverkauf, und lassen Sie einen Notar den Vertrag lesen, bevor jemand unterzeichnet. Einen unterzeichneten compromis können Sie nicht rückgängig machen, nur weil Sie es sich anders überlegen. Schließen Sie Ihre Prüfungen daher vorher ab (siehe die Prüfliste für Käufer).

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganzes Land. Für eine bestehende Wohnung. Der Verkauf einer Wohnung im Bau (vente en l'état futur d'achèvement) folgt anderen Regeln.
Bindungswirkung
Die Einigung über Objekt und Preis ist ein Kauf (Code civil art. 1589). Ein unterzeichneter Compromis ist endgültig.
Widerrufsfrist
Keine. Eine Partei kann nur aufgrund einer im Compromis geschriebenen Bedingung zurücktreten.
Frist der Darlehensbedingung
Frei vereinbar. In der Praxis mindestens 4 bis 6 Wochen, verlängerbar mit einem Bankschreiben, dass die Akte in Bearbeitung ist.
Vertragsstrafe
Meist 10 % des Preises, geschuldet von der Partei, die ohne Recht dazu die Unterzeichnung der Urkunde verweigert.
Registrierung des Compromis
Innerhalb von 3 Monaten für eine Privatperson. 12 Euro bei aufschiebender Bedingung, sonst 7 % des Preises.
Gebühren bei der Urkunde
7 % des Preises: 6 % Registrierung und 1 % Umschreibung.
Steuergutschrift Bëllegen Akt
Wird von den Gebühren abgezogen. Bis zu 40.000 Euro je Käufer für eine selbst bewohnte Wohnung.
Eigentumsübergang
Mit Unterzeichnung des Compromis, außer eine Klausel verschiebt ihn auf die Urkunde. Das schützt die Bewohnungsdauer des Verkäufers beim Bëllegen Akt.
Maklerprovision
Meist 3 % des Preises zuzüglich MwSt., gezahlt von der Partei, die den Makler beauftragt hat, meist der Verkäufer.
Vermietetes Objekt
Der Käufer übernimmt den Mietvertrag. Um selbst einzuziehen, sendet er innerhalb von 3 Monaten nach dem Kauf eine begründete Kündigung per Einschreiben.
Kündigung durch den Käufer
6 Monate Kündigungsfrist. Der Mieter muss spätestens 12 Monate nach dem Schreiben ausziehen (loi du 21.09.2006, art. 12, Absätze 3 und 6).

Das Dokument

Angezeigter Text

Sie unterschreiben die Fassung auf Französisch. Die Fassung auf Deutsch hilft Ihnen, sie zu verstehen. Ihre Angaben füllen beide aus.

Kaufvorvertrag

  1. 1.Parteien

    1. 1.1

      Zwischen Verkäufer, im Folgenden „der Verkäufer“,

      Nennen Sie für jeden Eigentümer vollständigen Namen, Geburtsdatum und -ort, Familienstand und Adresse. Bei einer Gesellschaft: Name, Rechtsform, RCS-Nummer, Sitz und Unterzeichner.

    2. 1.2

      und Käufer, im Folgenden „der Käufer“, bei mehreren gesamtschuldnerisch handelnd,

      Nennen Sie dieselben Angaben für jeden Käufer. Beide Parteien müssen rechtlich fähig sein, zu verkaufen und zu kaufen.

    3. 1.3

      wurde Folgendes vereinbart: Der Verkäufer verkauft dem Käufer, der annimmt, die unten beschriebene Immobilie zu folgenden Bedingungen.

      Ein Ehegatte muss dem Verkauf der Familienwohnung zustimmen (Code civil art. 215). Fragen Sie den Notar, wer unterschreibt, wenn ein Eigentümer verheiratet oder eingetragen verpartnert ist.

  2. 2.Beschreibung der Immobilie

    1. 2.1

      Eine Immobilie in Adresse des Objekts, im Kataster wie folgt eingetragen: Katasterbezeichnung, bestehend aus Beschreibung.

      Übernehmen Sie Gemeinde, Sektion, Parzellennummer und Fläche aus dem Katasterauszug. Beschreiben Sie Art, Zimmer, Etage, Stellplatz, Keller und Garten.

    2. 2.2

      Optional

      Die Immobilie ist Teil eines Gebäudes im Miteigentumsregime und umfasst folgende Lose mit ihren Anteilen an den Gemeinschaftsteilen: Lose und Anteile im Miteigentum.

      Behalten bei einer Wohnung oder einem Los im Miteigentum. Streichen bei einem freistehenden Haus. Übernehmen Sie Lose und Tausendstel aus der Teilungsurkunde.

    3. 2.3

      Der Verkäufer erklärt, dass er aufgrund von Eigentumstitel des Verkäufers Eigentümer der Immobilie ist.

      Der Notar prüft vor der Urkunde die Kette der Eigentumstitel und das Hypothekenregister.

  3. 3.Preis und Zahlung

    1. 3.1

      Der Verkauf wird zum Preis von Preis in Euro, in Ziffern Euro (Preis in Worten Euro) vereinbart, zahlbar durch Überweisung auf das Konto des die Urkunde bearbeitenden Notars spätestens bei Unterschrift der notariellen Urkunde.

    2. 3.2

      Optional

      Der Käufer zahlt eine Anzahlung von Anzahlung Euro spätestens am Datum, bis zu dem die Anzahlung erfolgt auf das Konto des Notars. Die Anzahlung wird auf den Preis angerechnet. Sie wird dem Käufer zurückgezahlt, wenn eine aufschiebende Bedingung ohne Verschulden des Käufers ausfällt.

      Das Gesetz schreibt keine Anzahlung vor. Vereinbaren Sie eine, zahlen Sie sie auf das Konto des Notars, nicht an den Verkäufer oder den Makler.

  4. 4.Aufschiebende Bedingung des Darlehens

    1. 4.1

      Optional

      Dieser Verkauf steht unter der aufschiebenden Bedingung, dass der Käufer von einem Kreditinstitut seiner Wahl ein Darlehen von bis zu Höchster Darlehensbetrag Euro zu einem Höchstzinssatz von Höchster Zinssatz % mit einer Höchstlaufzeit von Höchste Darlehenslaufzeit Jahren erhält.

      Behalten Sie diese und die nächste Klausel, wenn Sie ein Darlehen brauchen. Streichen Sie beide nur, wenn Sie aus Eigenmitteln zahlen.

    2. 4.2

      Optional

      Der Käufer verpflichtet sich, unverzüglich einen vollständigen Darlehensantrag zu stellen und dem Verkäufer spätestens am Datum für die Antwort der Bank die schriftliche Zusage oder Ablehnung der Bank mitzuteilen. Diese Frist kann gegen Vorlage eines Schreibens der Bank verlängert werden, das die Bearbeitung des Antrags bestätigt. Erfolgt innerhalb dieser Frist keine Mitteilung, kann der Verkäufer den Verkauf als hinfällig betrachten oder seine Erfüllung verlangen.

      Im Streit muss der Käufer einen rechtzeitigen Antrag bei mindestens einer Bank und eine rechtzeitige Mitteilung an den Verkäufer beweisen. Bewahren Sie die Bankschreiben auf.

  5. 5.Sonstige aufschiebende Bedingungen

    1. 5.1

      Optional

      Der Verkauf steht außerdem unter folgender aufschiebender Bedingung: Weitere aufschiebende Bedingung, die spätestens am Frist der weiteren Bedingung zu erfüllen ist.

      Nutzen Sie sie für eine Baugenehmigung, eine Prüfung der Bebauung oder den Verkauf Ihrer jetzigen Wohnung. Jede Bedingung braucht eine Frist.

    2. 5.2

      Der Verkauf steht unter der Bedingung, dass die Immobilie mit keiner Hypothek und keinem Vorrecht belastet ist, die nicht mit dem Preis abgelöst werden können, und dass kein gesetzliches Vorkaufsrecht ausgeübt wird.

  6. 6.Zustand der Immobilie, Dienstbarkeiten und Energieeffizienz

    1. 6.1

      Der Käufer übernimmt die Immobilie in ihrem gegenwärtigen Zustand, den er nach der Besichtigung gut zu kennen erklärt. Der Verkäufer erklärt, keine Kenntnis von verborgenen Mängeln oder von anderen Dienstbarkeiten als denen aus dem Gesetz oder den Eigentumsurkunden zu haben.

      Schreiben Sie jeden Mangel, den der Verkäufer offenlegt, in diesen Vertrag, damit der Preis ihn berücksichtigt.

    2. 6.2

      Der Verkäufer übergibt dem Käufer das Original eines gültigen Energieausweises. Energieeffizienzklasse und Wärmeschutzklasse: Energieeffizienz- und Wärmeschutzklasse.

      Ein Energiepass ist beim Verkauf Pflicht und 10 Jahre gültig. Übernehmen Sie die Klassen daraus. Das Original erhält der neue Eigentümer.

  7. 7.Nutzung und Miteigentum

    1. 7.1

      Am Tag der notariellen Urkunde ist die Immobilie: Nutzung bei der Urkunde.

      Bleibt ein Mieter, beschreiben Sie den Mietvertrag, den der Käufer übernimmt. Verlangen Sie den Mietvertrag, die Mietentwicklung und die Kaution, die auf den Käufer übergeht.

    2. 7.2

      Optional

      Die Vorauszahlungen für Miteigentumskosten betragen derzeit Aktuelle monatliche Vorschüsse Miteigentum Euro pro Monat. Der Verkäufer trägt die Kosten und die Arbeiten, die die Generalversammlung vor Unterschrift dieses Vertrags beschlossen hat. Der Käufer trägt die danach beschlossenen.

      Behalten bei Miteigentum. Verlangen Sie vor der Unterschrift die letzten Abrechnungen und Protokolle vom Verwalter (syndic).

  8. 8.Übergang von Eigentum und Besitz

    1. 8.1

      Abweichend von Artikel 1583 des Code civil geht das Eigentum an der Immobilie am Tag der Unterschrift der notariellen Urkunde über. Der Besitz wird am selben Tag durch Übergabe der Schlüssel eingeräumt.

      Ohne diese Klausel geht das Eigentum mit Unterzeichnung des Compromis über. Das kann die Bewohnungspflicht von 2 Jahren des Verkäufers beim Bëllegen Akt verletzen.

    2. 8.2

      Optional

      Werden die Schlüssel nicht zum vereinbarten Datum übergeben, zahlt der Verkäufer dem Käufer eine Nutzungsentschädigung von Tagesentschädigung für späte Schlüssel Euro pro Verzugstag.

  9. 9.Notarielle Urkunde und Kosten

    1. 9.1

      Die notarielle Kaufurkunde wird vor Maître Beauftragter Notar für die Urkunde, Notar, spätestens am Spätestes Datum der notariellen Urkunde errichtet. Die Kosten sowie die Registrierungs- und Umschreibungsgebühren der Urkunde zahlt der Käufer.

    2. 9.2

      Optional

      Der Käufer erklärt die Absicht, die Immobilie persönlich als Hauptwohnsitz zu bewohnen, und beabsichtigt, in der notariellen Urkunde die Steuergutschrift auf notarielle Urkunden zu beantragen.

      Behalten, wenn Sie dort wohnen werden. Der Notar beantragt sie in der Urkunde. Einzug innerhalb von 2 Jahren (4 bei Bauland oder einem Gebäude im Bau) und 2 Jahre bleiben.

  10. 10.Maklerprovision

    1. 10.1

      Optional

      Der Verkauf wurde über Makler und Provision vermittelt. Die Provision zahlt die Partei, die dem Makler den Auftrag erteilt hat.

      Nennen Sie Agentur, Auftraggeber, Satz und wer zahlt. Die Teilung 50/50 der Maklergebühren gilt für Mietverträge, nicht für Verkäufe.

  11. 11.Vertragsstrafe

    1. 11.1

      Weigert sich eine Partei, die notarielle Urkunde zu unterschreiben, obwohl alle aufschiebenden Bedingungen erfüllt sind, zahlt sie der anderen als pauschalen Schadenersatz einen Betrag von Vertragsstrafe % des Kaufpreises, unbeschadet des Rechts der anderen Partei, die Durchführung des Verkaufs zu verlangen.

      Guichet.lu nennt 10 % als übliche Praxis. Ohne Vertragsstrafe muss die geschädigte Partei den tatsächlichen Schaden beweisen.

  12. 12.Registrierung

    1. 12.1

      Die Parteien vereinbaren, dass der Käufer diesen compromis auf seine Kosten innerhalb der gesetzlichen Frist von drei Monaten zur Registrierung vorlegt.

      Mit aufschiebender Bedingung beträgt die Gebühr fest 12 Euro. Die Registrierung macht den Compromis ab ihrem Datum gegenüber Dritten wirksam.

  13. 13.Unterschriften

    1. 13.1

      Ausgestellt in Ort der Unterschrift am Datum der Unterschrift in Anzahl der Originale Originalen, wobei jede Partei den Empfang eines Originals bestätigt. Unterschrift des Verkäufers und des Käufers, mit dem vorangestellten Vermerk „gelesen und genehmigt“.

      Erstellen Sie ein Original je Partei, bei Bedarf eines mehr für die Registrierung. Jeder Eigentümer und jeder Käufer unterschreibt und paraphiert jede Seite.

Formvorschriften

  1. Privatschriftlich (acte sous seing privé). Unterschreiben Sie ein Original je Partei und paraphieren Sie jede Seite.
  2. Für die Unterzeichnung ist kein Notar nötig. Nur eine beim Hypothekenamt umgeschriebene notarielle Urkunde macht den Kauf gegenüber Dritten wirksam.
  3. Eine Privatperson muss den Compromis innerhalb von 3 Monaten nach Unterzeichnung bei der AED zur Registrierung vorlegen.
  4. Die Registrierungsgebühr beträgt fest 12 Euro bei einer aufschiebenden Bedingung, etwa der Darlehensbedingung. Ohne sie sind bei der Registrierung 7 % des Preises fällig.
  5. Der Notar beantragt eine Gutschrift Bëllegen Akt. Die Gebühren von 7 % bei der Urkunde sind abzüglich dieser Gutschrift fällig.

Häufige Fehler

  • Unterschreiben, bevor Ihre Prüfungen abgeschlossen sind. Anders als in Frankreich gibt es keine Widerrufsfrist, und der Compromis ist bereits ein Kauf.
  • Die Darlehensbedingung weglassen oder eine zu kurze Frist für die Antwort der Bank setzen. Scheitert das Darlehen, schulden Sie die Vertragsstrafe.
  • Das Darlehen spät oder bei keiner Bank beantragen. Im Streit müssen Sie beweisen, dass Sie rechtzeitig beantragt und dem Verkäufer die Antwort der Bank fristgerecht mitgeteilt haben.
  • Den Eigentumsübergang beim Compromis belassen, wenn der Verkäufer den Bëllegen Akt vor weniger als 2 Jahren genutzt hat. Fügen Sie die Klausel zum Übergang bei der Urkunde ein.
  • Den Compromis nicht registrieren. Er bleibt gültig, aber Sie können ihn nicht einem Dritten entgegenhalten, an den der Verkäufer dasselbe Objekt verkauft.
  • Die Anzahlung direkt an den Verkäufer zahlen. Zahlen Sie sie auf das Konto des Notars, damit sie bis zur Urkunde verwahrt wird.
  • Einen Mieter in der Wohnung vergessen. Ein Mieter, dessen Mietvertrag seit mindestens 18 Jahren läuft, kann ein Vorkaufsrecht haben und muss dann das Verkaufsangebot zuerst erhalten.

Rechtsgrundlage

Quellen

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