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Checkliste für die Prüfung vor dem Immobilienkauf (Luxemburg)

Prüfliste für KäuferListe de vérifications avant l'achat d'un bien immobilier

Die Unterlagen und Prüfungen, die ein Käufer in Luxemburg vor der Unterzeichnung eines Compromis de vente einholen sollte: Eigentumstitel und Verkäufer, Kataster und Hypotheken, Bebauung und Verschmutzung, Energiepass, Abrechnungen des Miteigentums, ein bestehender Mietvertrag sowie Gebühren und Steuergutschrift.

Verwenden Sie die Liste von der ersten ernsthaften Besichtigung bis zur Unterzeichnung des compromis. Ein unterzeichneter compromis ist bereits ein Kauf und hat keine Bedenkzeit. Alles, was Sie vor der Unterzeichnung nicht prüfen können, sollte als Bedingung in den compromis aufgenommen werden.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganzes Land. Für eine bestehende Wohnung. Eine Wohnung im Bau erfordert zusätzliche Prüfungen.
Zeitpunkt der Bindung
Der unterzeichnete Compromis. Es gibt keine gesetzliche Widerrufsfrist.
Registrierung des Compromis
Für eine Privatperson innerhalb von 3 Monaten nach Unterzeichnung. 12 Euro bei aufschiebender Bedingung, sonst 7 % des Preises.
Gebühren bei der Urkunde
7 % des Preises: 6 % Registrierung, 1 % Umschreibung.
Bëllegen Akt
Bis zu 40.000 Euro je Käufer. Einzug innerhalb von 2 Jahren (4 bei Bauland oder einem Gebäude im Bau) und mindestens 2 Jahre dort wohnen.
Zuschlag der Stadt Luxemburg
50 % der Registrierungsgebühr bei Verkäufen und anderen Übertragungen unter Lebenden in der Stadt. Manche Häuser sind befreit.
Energiepass
Pflicht beim Verkauf, 10 Jahre gültig. Das Original erhält der Käufer.
Vermietetes Objekt
Der Käufer übernimmt den Mietvertrag. Um selbst einzuziehen, sendet er innerhalb von 3 Monaten nach dem Kauf eine begründete Kündigung per Einschreiben.
Kündigung durch den Käufer
6 Monate Kündigungsfrist. Der Mieter muss spätestens 12 Monate nach dem Schreiben ausziehen (art. 12, Absätze 3 und 6).
Mietobergrenze bei vermieteter Wohnung
Jahresmiete höchstens 5 % des investierten Kapitals (loi du 21.09.2006, art. 3).

Die Checkliste

Verkäufer, Eigentumstitel und Befugnis

  • Kopie des Eigentumstitels des VerkäufersTitre de propriété (acte notarié d'acquisition)

    Er beweist, dass der Verkäufer Eigentümer ist, und zeigt die rechtliche Beschreibung, Dienstbarkeiten und Bedingungen des früheren Kaufs.

  • Identität jedes Eigentümers und sein Ehe- oder PartnerschaftsstandPièce d'identité, régime matrimonial

    Jeder Eigentümer muss den Compromis und die Urkunde unterzeichnen. Der Notar prüft, wer dem Verkauf zustimmen muss.

  • Bei einer Gesellschaft als Verkäufer: Handelsregisterauszug und Vollmachten des UnterzeichnersExtrait du Registre de commerce et des sociétés (RCS)

    Er zeigt, dass die Gesellschaft besteht und wer für sie unterzeichnen darf.

Kataster, Hypotheken und Dienstbarkeiten

Bebauung, Genehmigungen und Boden

Gebäude und Energie

Miteigentum (Wohnungen)

  • Miteigentumsordnung und TeilungsurkundeRèglement de copropriété, acte de base

    Sie legen Ihre Lose, Ihre Anteile am Gemeinschaftseigentum und die Regeln zu Nutzung, Haustieren und Vermietung fest.

  • Letzte genehmigte Jahresabrechnungen und Protokolle der letzten GeneralversammlungenDécomptes annuels, procès-verbaux des assemblées générales

    Sie zeigen die tatsächlichen Kosten, offene Beträge, Streitigkeiten und bereits beschlossene Arbeiten.

  • Aufstellung des Verwalters zum Konto des Verkäufers und zum ArbeitsfondsSituation du compte du vendeur auprès du syndic

    Sie zeigt Rückstände und eine Rücklage, damit der Compromis regeln kann, wer was zahlt.

Nutzung und Mietverträge

Geld und Steuern

Formvorschriften

Der Notar führt die amtlichen Abfragen vor der Urkunde durch, doch der Compromis de vente bindet Sie früher. Führen Sie diese Prüfungen vor der Unterzeichnung durch oder machen Sie offene Punkte darin zu Bedingungen.

  1. Für die Prüfliste selbst gilt keine Formvorschrift.
  2. Verlangen Sie die Unterlagen schriftlich vom Verkäufer oder vom Makler.
  3. Sie können das Kataster online über MyGuichet.lu einsehen.
  4. Der Notar bestellt das Hypothekenzertifikat und prüft vor der Urkunde den Eigentumstitel und die Vorkaufsrechte.
  5. Fragen Sie die Gemeinde nach den Auskünften zur Bebauung.
  6. Verlangen Sie die Unterlagen zum Miteigentum vom Verwalter (syndic).

Häufige Fehler

  • Den Compromis unterzeichnen, um sich das Objekt zu sichern, und später prüfen. Er ist bereits ein Kauf. Spätere Prüfungen helfen nur, wenn eine Bedingung den Rücktritt erlaubt.
  • Sich auf die Fläche in der Anzeige verlassen. Vergleichen Sie sie mit dem Katasterauszug und bei einer Wohnung mit der Teilungsurkunde des Miteigentums.
  • Einen Anbau oder ausgebauten Dachboden ohne Genehmigung übersehen. Verlangen Sie die Baugenehmigungen von der Gemeinde und vergleichen Sie sie mit dem Besichtigten.
  • Bereits von den Miteigentümern beschlossene Arbeiten übersehen. Legen Sie im Compromis fest, wer sie bezahlt.
  • Eine vermietete Wohnung zum Selbstbewohnen kaufen und die Frist von 3 Monaten für die Kündigung verpassen. Dann entfällt die Grenze von 12 Monaten für den Verbleib des Mieters.
  • Mit dem Bëllegen Akt rechnen, obwohl Sie die Wohnung vermieten oder die Gutschrift schon genutzt haben. Prüfen Sie Ihr Restguthaben auf MyGuichet.lu.
  • Die Gebühren nicht einplanen. Ohne Steuergutschrift sind bei der Urkunde 7 % des Preises fällig, zusätzlich zu den Notarkosten.
  • Den Notar nicht fragen, ob der Zuschlag der Stadt Luxemburg für Ihren Kauf gilt.

Rechtsgrundlage

Quellen

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