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Checkliste für die Prüfung vor dem Immobilienkauf (Lettland)

Prüfliste des Käufers (Due Diligence)Pārbaudes pirms nekustamā īpašuma pirkuma

Diese Prüfungen sollte der Käufer einer Wohnung oder eines Hauses in Lettland vor der Anzahlung oder der Unterzeichnung des Kaufvertrags vornehmen: Grundbuchblatt, Kataster, Gebäude und Schulden, Mieter, Energieausweis, eigene Erwerbsberechtigung und Eintragungskosten.

Verwenden Sie die Liste von der ersten Besichtigung bis zur Unterzeichnung des Vorvertrags oder des Kaufvertrags. In Lettland prüft keine Amtsperson das Geschäft für Sie, außer Sie wählen eine notarielle Urkunde. Bei einem privaten Vertrag beglaubigt der Notar nur die Unterschriften auf dem Antrag auf Eintragung ins Grundbuch. Führen Sie jede Prüfung selbst durch oder beauftragen Sie einen Rechtsanwalt oder Notar damit, und wiederholen Sie die Prüfung im Grundbuch am Tag der Unterzeichnung.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganzes Land
Wer ist Eigentümer
Nur die Person, die im Grundbuch eingetragen ist (Zivilgesetz Art. 994).
Wohnung nach dem 31. Dezember 2025 übertragen
Der Käufer haftet für bis zu 3 Jahre unbezahlte Verwaltungs-, Nebenkosten-, Rücklagen- und Grundstücksnutzungszahlungen (Dzīvokļa īpašuma likums Art. 13.1).
Vorkaufsrecht der Miteigentümer
2 Monate ab Erhalt einer Kopie des Kaufvertrags (Zivilgesetz Art. 1073).
Mieter vorhanden
Ein eingetragener Mietvertrag bindet den Käufer. Ein nicht eingetragener Mietvertrag endet mit der Eintragung des Käufers (Wohnraummietgesetz Art. 28).
Mieter ohne eingetragenen Vertrag
Nach seiner Eintragung kann der Käufer dem Mieter 2 Monate zum Auszug geben (Wohnraummietgesetz Art. 28).
Nicht eingetragene Miete vor 1. Mai 2021
Bindet den Käufer bis 31. Dezember 2026 oder bis zum früheren Ende, oder länger, wenn eine Klage auf Eintragung erhoben wurde (Übergangsbestimmung 2).
Energieausweis
Nötig, um ein genutztes Gebäude zu verkaufen oder zu vermieten. Gültig 10 Jahre, vorläufig 2 Jahre (Ēku energoefektivitātes likums Art. 8(7)).
Staatsgebühr
1,5 % des Immobilienwerts für eine natürliche Person, höchstens 50.000 Euro (Kabinettsverordnung Nr. 1250, Punkt 5.1).
Käufer aus Russland und Belarus
Seit 3. Juli 2025 vom Immobilienerwerb ausgeschlossen, mit engen Ausnahmen (Art. 2 bis 4).
Von ihnen gehaltene Unternehmen
Das Verbot gilt für Unternehmen, an denen ihre Bürger 25 % oder mehr halten oder die wirtschaftlich Berechtigten sind (Art. 2 bis 4).

Die Checkliste

Verkäufer und Eigentum

Grundbuch: Belastungen und Hypotheken

  • Blatt Teil III: Dienstbarkeiten und andere ReallastenNodalījuma III daļa (apgrūtinājumi)

    Diese Rechte bestehen nach dem Verkauf fort, außer der Inhaber stimmt der Löschung zu.

  • Blatt Teil IV: HypothekenNodalījuma IV daļa (ķīlas tiesības)

    Vereinbaren Sie schriftlich, dass die Hypothek über das Treuhandkonto aus dem Kaufpreis bezahlt und mit Zustimmung der Bank gelöscht wird.

  • Ein frischer Grundbuchauszug am Tag der Unterschrift

    Neue Einträge, Verbotsvermerke und offene Eintragungsanträge können jederzeit auftreten.

Kataster und Gebäude

Wohnung in einem Mehrfamilienhaus

Bewohner und Mietverträge

Eigene Lage des Käufers und Kosten

Formvorschriften

Eine Due-Diligence-Liste ist ihrer Natur nach eine Prüfliste. Lettland kennt kein verpflichtendes Informationspaket des Verkäufers, daher muss der Käufer die Unterlagen selbst sammeln.

  1. Sie unterzeichnen diese Prüfliste nicht.
  2. Die meisten Prüfungen laufen online. Das Grundbuchblatt finden Sie auf zemesgrāmata.lv, die Katasterdaten auf kadastrs.lv.
  3. Bei einer Wohnung stellt die Hausverwaltung die Schuldenbescheinigung auf schriftliche Anfrage aus.
  4. Fügen Sie Kopien der wichtigsten Unterlagen dem Vorvertrag oder dem Kaufvertrag bei.

Häufige Fehler

  • Sie lesen die Anzeige, nicht das Grundbuchblatt. Das Blatt zeigt den wahren Eigentümer, die Anteile, Verbotsvermerke, Dienstbarkeiten, eingetragene Mietverträge und Hypotheken.
  • Sie prüfen das Blatt nur einmal. Zwischen Ihrer Prüfung und der Unterschrift kann eine Hypothek oder ein Verbotsvermerk hinzukommen. Prüfen Sie am Tag der Unterschrift erneut.
  • Sie kaufen eine Wohnung ohne Schuldenbescheinigung der Hausverwaltung. Seit 2026 gehen unbezahlte Gebäudekosten von bis zu 3 Jahren mit der Wohnung auf Sie über.
  • Sie halten einen Anbau, einen Dachausbau oder eine neue Terrasse für legal. Vergleichen Sie die Katasterdaten und die Bauakte mit dem, was Sie sehen.
  • Sie übergehen einen Mieter. Ein eingetragener Mietvertrag bindet Sie, ebenso ein nicht eingetragener Vertrag vor dem 1. Mai 2021.
  • Sie nehmen an, der Kauf gebe ein Aufenthaltsrecht. Ab 15. September 2026 erteilt das Einwanderungsgesetz Immobilienkäufern keine befristete Aufenthaltserlaubnis mehr.

Rechtsgrundlage

Quellen

Beschreiben Sie das Zuhause, das Sie suchen