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Mietvertrag-Vorlage für Wohnraum (Italien)

Wohnraummietvertrag mit freier Miete (4 + 4 Jahre)Contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero (art. 2, comma 1, legge 9 dicembre 1998, n. 431)

Der italienische Standardmietvertrag für eine Hauptwohnung zu einer frei vereinbarten Miete. Er läuft 4 Jahre und verlängert sich um 4 weitere, wenn der Vermieter keinen gesetzlichen Grund hat. Er regelt Miete, Mieterhöhung oder Pauschalsteuer, Kaution, Nebenkosten, Registrierung, vorzeitigen Auszug und Übergabe.

Verwenden Sie den Vertrag, wenn eine Privatperson eine möblierte oder unmöblierte Wohnung langfristig zu Wohnzwecken an einen Mieter vermietet und die Parteien die Miete frei festlegen wollen. Verwenden Sie ihn nicht für Ferienvermietungen, für einen vorübergehenden Bedarf von bis zu 18 Monaten, für Studierende oder für einen Mietvertrag mit vereinbarter Miete und Steuervorteilen: Für diese gibt es eigene amtliche Muster. Die legge 431/1998 gilt nicht für Wohnungen der Katasterkategorien A/1, A/8 und A/9 und nicht für denkmalgeschützte Gebäude. Für diese gilt das Zivilgesetzbuch.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Amtliches Muster: Contratto tipo di locazione abitativa agevolata (Allegato A al D.M. 16 gennaio 2017)

Nur für Mietverträge mit vereinbarter Miete vorgeschrieben (canone concordato, 3 + 2 Jahre), mit den Mietspannen der örtlichen Vereinbarung. Die Allegati B und C sind die Muster für Übergangs- und Studentenmietverträge. Für einen Mietvertrag mit freier Miete gibt es kein amtliches Muster.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganzes Land. Für Verträge mit vereinbarter Miete (canone concordato), Übergangs- und Studentenmietverträge nutzen Sie die amtlichen Muster des Dekrets vom 16. Januar 2017.
Laufzeit
Mindestens 4 Jahre, Verlängerung um 4 weitere, außer der Vermieter lehnt aus einem Grund nach art. 3 ab (legge 431/1998, art. 2, comma 1).
Ablehnung des Vermieters zum ersten Ablauf
Nur aus Gründen nach art. 3, mit mindestens 6 Monaten Frist in beliebiger Form. Ein Einschreiben beweist das Datum (legge 431/1998, art. 3).
Ende der zweiten Laufzeit
Jede Partei kann per Einschreiben mindestens 6 Monate vor Ablauf neue Bedingungen verlangen oder die Verlängerung ablehnen (art. 2, comma 1).
Vorzeitiger Auszug des Mieters
Jederzeit mit 6 Monaten Frist aus schwerwiegenden Gründen (legge 431/1998, art. 3, comma 6) oder wie der Vertrag es erlaubt (legge 392/1978, art. 4).
Obergrenze der Kaution
3 Monatsmieten, mit gesetzlichen Zinsen, die dem Mieter jährlich gezahlt werden (legge 392/1978, art. 11).
Registrierung
Durch den Vermieter innerhalb von 30 Tagen (legge 431/1998, art. 13).
Registersteuer
2 % der Jahresmiete, im ersten Jahr mindestens 67 Euro, je zur Hälfte geteilt (legge 392/1978, art. 8; Agenzia delle Entrate).
Pauschalsteuer (cedolare secca)
21 % der Miete, oder 10 % bei vereinbarter Miete in Gemeinden mit hohem Wohnungsbedarf (comuni ad alta tensione abitativa).
Wirkung der Pauschalsteuer
Sie ersetzt Einkommensteuer, Registersteuer und Stempelsteuer. Der Vermieter verzichtet auf Mieterhöhungen (Agenzia delle Entrate).
Verspätete Miete
Miete 20 Tage nach Fälligkeit unbezahlt oder Nebenkosten über 2 Monatsmieten sind Kündigungsgründe (legge 392/1978, art. 5).
Verdeckte Zusatzmiete
Jede Miete über dem registrierten Betrag ist nichtig. Der Mieter kann sie innerhalb von 6 Monaten nach Rückgabe der Wohnung zurückfordern (legge 431/1998, art. 13).
Fehlende APE-Klausel
Bußgeld von 1.000 bis 4.000 Euro für die Parteien, halbiert bei einem Vertrag bis 3 Jahre (d.lgs. 192/2005, art. 6, comma 3).

Das Dokument

Angezeigter Text

Sie unterschreiben die Fassung auf Italienisch. Die Fassung auf Deutsch hilft Ihnen, sie zu verstehen. Ihre Angaben füllen beide aus.

Wohnraummietvertrag mit freier Miete (4 + 4 Jahre)

  1. 1.Parteien

    1. 1.1

      Angaben zum Vermieter, im Folgenden „der Vermieter“, vermietet an Angaben zum Mieter, ausgewiesen durch Ausweisdokument des Mieters, im Folgenden „der Mieter“, der für sich und seine Rechtsnachfolger annimmt, die unten beschriebene Wohnung.

      Nennen Sie jeden Eigentümer und Mitmieter: Name, Geburtsort und -datum, Adresse und Steuernummer. Eine Gesellschaft nennt Sitz, USt-IdNr. und gesetzlichen Vertreter.

  2. 2.Mietsache

    1. 2.1

      Wohnung in Vollständige Adresse der Wohnung, bestehend aus Beschreibung, im Gebäudekataster wie folgt eingetragen: Katasterdaten, Möbliert oder unmöbliert.

      Die Registrierung braucht die Katasterdaten jeder vermieteten Einheit. Bei möblierter Wohnung fügen Sie ein unterschriebenes Möbelverzeichnis bei.

    2. 2.2

      Der Mieter erklärt, dass er die Informationen und Unterlagen, einschließlich des Ausweises, zur Energieeffizienz der Wohnung erhalten hat: Angaben zum Energieausweis.

      Diese Klausel ist Pflicht. Ohne sie droht beiden Parteien ein Bußgeld.

  3. 3.Nutzung und Untervermietung

    1. 3.1

      Die Immobilie darf ausschließlich als Wohnung des Mieters und der folgenden mit ihm lebenden Personen genutzt werden: Personen, die mit dem Mieter wohnen.

    2. 3.2

      Ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters sind die Untervermietung oder unentgeltliche Überlassung der Immobilie, ganz oder teilweise, und die Übertragung des Mietvertrags verboten.

  4. 4.Dauer

    1. 4.1

      Der Mietvertrag läuft vier Jahre, vom Mietbeginn bis zum Ende der ersten 4-Jahres-Periode. Beim ersten Ablauf verlängert sich der Mietvertrag um weitere vier Jahre, es sei denn, der Vermieter lehnt die Verlängerung aus einem der in Art. 3 der legge 431/1998 genannten Gründe ab, durch Einschreiben mit Rückschein, das mindestens sechs Monate vor Ablauf versandt wird und bei Strafe der Nichtigkeit den Grund der Ablehnung angibt.

      Gründe des Vermieters sind u. a. Eigennutzung oder Nutzung durch nahe Angehörige, große Bauarbeiten und Verkauf, wenn der Vermieter außer dieser keine andere Wohnung besitzt.

    2. 4.2

      Am Ende des zweiten Vierjahreszeitraums kann jede Partei das Verfahren zur Verlängerung zu neuen Bedingungen oder zur Beendigung des Mietvertrags einleiten, durch Einschreiben an die andere Partei mindestens sechs Monate vor Ablauf. Die Partei, die die Mitteilung erhält, antwortet innerhalb von sechzig Tagen nach Zugang per Einschreiben. Bleibt eine Antwort oder eine Einigung aus, gilt der Mietvertrag zum Enddatum des Mietvertrags als abgelaufen. Erfolgt keine Mitteilung, verlängert sich der Mietvertrag automatisch zu denselben Bedingungen.

      Ohne Einschreiben mindestens 6 Monate vor Ablauf verlängert sich der Vertrag zu denselben Bedingungen.

  5. 5.Miete

    1. 5.1

      Die Jahresmiete wird auf Jahresmiete in Euro, in Ziffern Euro (Jahresmiete in Worten) festgesetzt, zahlbar in zwölf monatlichen Vorauszahlungen von je Monatsrate Euro bis zum Tag des Monats für die Mietzahlung. Tag jedes Monats per Banküberweisung auf das Konto Bankkonto für die Zahlung.

      Zahlen Sie per Banküberweisung. Sie beweist jede Zahlung.

    2. 5.2

      Die Zahlung der Miete und der Nebenkosten darf wegen keiner Forderung oder Einwendung des Mieters, gleich aus welchem Grund, ausgesetzt oder verzögert werden.

  6. 6.Mietanpassung oder Pauschalsteuer

    1. 6.1

      Optional

      Die Miete wird jedes Jahr auf schriftliches Verlangen des Vermieters um Jährlich angewandter Anteil der ISTAT-Änderung Prozent der von ISTAT gemessenen Veränderung des nationalen Verbraucherpreisindex für Arbeiter- und Angestelltenhaushalte im Vorjahr angepasst.

      Behalten Sie diese oder die nächste Klausel. Ohne Klausel zur Anpassung bleibt die Miete fest. Bis zu 100 % der ISTAT-Änderung sind möglich. 75 % sind üblich.

    2. 6.2

      Optional

      Der Vermieter erklärt, dass er sich für die Pauschalsteuer (cedolare secca) nach Art. 3 des d.lgs. vom 14. März 2011, n. 23, entscheidet, und verzichtet für die gesamte Dauer der Option auf das Recht, eine Anpassung der Miete zu verlangen, einschließlich der Veränderung des ISTAT-Index.

      Behalten Sie diese oder die vorige Klausel. Der Verzicht hier ersetzt ein eigenes Einschreiben an den Mieter. Der Vermieter wählt die Option bei der Registrierung.

  7. 7.Kaution

    1. 7.1

      Als Sicherheit für die übernommenen Pflichten zahlt der Mieter dem Vermieter, der den Empfang mit der Unterschrift dieses Mietvertrags bestätigt, den Betrag von Kaution Euro, entsprechend Kaution in Monatsmieten Monatsmieten, der nicht mit der Miete verrechnet werden darf und gesetzliche Zinsen trägt, die dem Mieter am Ende jedes Mietjahres gezahlt werden.

      Die Kaution darf 3 Monatsmieten nicht übersteigen.

    2. 7.2

      Die Kaution wird am Ende des Mietvertrags zurückgezahlt, nachdem der Zustand der Immobilie und die Erfüllung aller vertraglichen Pflichten geprüft wurden.

  8. 8.Nebenkosten

    1. 8.1

      Sofern nichts anderes vereinbart ist, trägt der Mieter die Kosten der Reinigung, des Betriebs und der ordentlichen Wartung des Aufzugs, der Versorgung mit Wasser, Strom, Heizung und Klimatisierung, der Entleerung von Sickergruben und Abflüssen und der Versorgung mit anderen gemeinschaftlichen Diensten sowie neunzig Prozent der Kosten des Hausmeisters, nach Art. 9 der legge 392/1978.

    2. 8.2

      Mit jeder Mietrate zahlt der Mieter eine Nebenkostenvorauszahlung von Monatliche Nebenkostenvorauszahlung Euro, vorbehaltlich einer jährlichen Abrechnung. Die Nachzahlung ist innerhalb von zwei Monaten nach Anforderung zu leisten. Vor der Zahlung hat der Mieter Anspruch auf eine detaillierte Aufstellung der Kosten und der Verteilungsschlüssel und auf Einsicht in die Belege.

  9. 9.Zahlungsverzug

    1. 9.1

      Die Nichtzahlung der Miete innerhalb von zwanzig Tagen nach Fälligkeit oder die Nichtzahlung der Nebenkosten, wenn der offene Betrag zwei Monatsmieten übersteigt, ist ein Grund zur Auflösung des Mietvertrags nach Art. 5 der legge 392/1978, vorbehaltlich Art. 55 desselben Gesetzes.

      Nach art. 55 kann ein Gericht dem Mieter im Räumungsverfahren Zeit geben, die Rückstände zu zahlen.

  10. 10.Registrierung und Kosten

    1. 10.1

      Der Vermieter registriert den Mietvertrag innerhalb von dreißig Tagen und teilt die Registrierung innerhalb der folgenden sechzig Tage dem Mieter und dem Verwalter des Kondominiums nachweislich mit, nach Art. 13 Abs. 1 der legge 431/1998.

    2. 10.2

      Die Registersteuer tragen die Parteien zu gleichen Teilen. Die Stempelsteuer auf den Mietvertrag und die Quittungen trägt der Mieter. Registersteuer und Stempelsteuer auf den Mietvertrag fallen nicht an, wenn der Vermieter die Pauschalsteuer gewählt hat.

  11. 11.Kündigung durch den Mieter

    1. 11.1

      Optional

      Der Mieter kann den Mietvertrag jederzeit kündigen, indem er dies dem Vermieter per Einschreiben mit Rückschein mindestens Frist des Mieters ohne Gründe Monate vor dem Tag mitteilt, an dem die Kündigung wirksam werden soll.

      Behalten Sie sie, wenn der Mieter für Arbeit oder Studium umziehen kann. 6 Monate entsprechen legge 392/1978, art. 4. Laut Leitfaden der Agenzia delle Entrate sind 2 oder 3 Monate vereinbar.

    2. 11.2

      In jedem Fall kann der Mieter bei Vorliegen schwerwiegender Gründe den Mietvertrag jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, nach Art. 3 Abs. 6 der legge 431/1998.

  12. 12.Übergabe und Rückgabe

    1. 12.1

      Der Mieter erklärt, dass er die Immobilie besichtigt und für den vereinbarten Gebrauch geeignet befunden hat, und nimmt sie mit Erhalt der Schlüssel in Besitz, womit er ihr Verwahrer wird. Der Zustand der Immobilie ergibt sich aus dem von den Parteien unterschriebenen und diesem Mietvertrag beigefügten Übergabeprotokoll, nach Art. 1590 des Codice civile.

      Erstellen Sie das Übergabeprotokoll am Tag der Schlüsselübergabe. Datierte, von beiden Parteien unterschriebene Fotos helfen.

    2. 12.2

      Bei Ende des Mietvertrags gibt der Mieter die Immobilie in dem Zustand zurück, in dem er sie erhalten hat, ausgenommen die Verschlechterung durch vertragsgemäßen Gebrauch.

  13. 13.Reparaturen und Veränderungen

    1. 13.1

      Der Vermieter trägt die notwendigen Reparaturen, ausgenommen kleine Instandhaltungsreparaturen, die der Mieter nach Art. 1576 und 1609 des Codice civile trägt.

    2. 13.2

      Der Mieter darf die Räume oder die Anlagen ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters nicht verändern, verbessern oder ergänzen. Hat die Immobilie eine eigene Heizungsanlage, sorgt der Mieter für die Dauer des Mietvertrags für ihre regelmäßige Prüfung und Wartung.

  14. 14.Zutritt und Hausordnung des Kondominiums

    1. 14.1

      Der Mieter gestattet dem Vermieter und seinen Beauftragten den Zutritt zur Immobilie, wenn sie einen genannten Grund haben. Im Fall eines Verkaufs oder, nach einer Kündigung, einer Neuvermietung gestattet der Mieter Besichtigungen einmal pro Woche für mindestens zwei Stunden, außer an gesetzlichen Feiertagen, zu einer vorab vereinbarten Zeit.

    2. 14.2

      Der Mieter verpflichtet sich, die Hausordnung des Kondominiums, von der er bei Unterschrift dieses Mietvertrags eine Kopie erhält, und die Beschlüsse der Eigentümerversammlung einzuhalten. Der Mieter stimmt anstelle des Vermieters über Beschlüsse zu den Kosten und der Verwaltung der Heizungs- und Klimadienste ab.

  15. 15.Mieter aus einem Nicht-EU-Staat

    1. 15.1

      Optional

      Der Vermieter meldet die Vermietung der Immobilie innerhalb von achtundvierzig Stunden nach der Übergabe schriftlich der örtlichen Behörde für öffentliche Sicherheit, nach Art. 7 des d.lgs. vom 25. Juli 1998, n. 286.

      Behalten Sie sie, wenn ein Mieter oder Bewohner kein EU-Bürger ist.

  16. 16.Verschiedenes

    1. 16.1

      Sonstige Bedingungen: Weitere Vereinbarungen.

    2. 16.2

      Jede Änderung dieses Mietvertrags muss schriftlich erfolgen. Für nicht geregelte Fragen verweisen die Parteien auf den Codice civile, die legge 392/1978 und die legge 431/1998 sowie auf den Ortsbrauch. Für die Zwecke des Mietvertrags wählt der Mieter seinen Wohnsitz in der Mietsache.

  17. 17.Unterschriften

    1. 17.1

      Gelesen, genehmigt und unterschrieben in Ort der Unterschrift am Datum der Unterschrift. Unterschrift des Vermieters. Unterschrift des Mieters.

    2. 17.2

      Nach Art. 1341 und 1342 des Codice civile genehmigen die Parteien ausdrücklich die Klauseln zu Dauer, Mietanpassung, Kaution, Nebenkosten, Zahlungsverzug, Kündigung, Übergabe und Rückgabe, Reparaturen und Veränderungen sowie Zutritt. Unterschrift des Vermieters. Unterschrift des Mieters.

      Diese zweite Unterschrift macht belastende Klauseln in einem Formularvertrag wirksam. Behalten Sie sie, wenn eine Partei den Vertrag entworfen hat.

Formvorschriften

  1. Schließen Sie den Vertrag schriftlich, sonst ist er nichtig. Beide Parteien unterschreiben jedes Original.
  2. Jede Partei braucht eine italienische Steuernummer (codice fiscale). Das gilt auch für einen ausländischen Mieter.
  3. Der Vermieter registriert den Vertrag innerhalb von 30 Tagen nach Unterschrift oder nach dem früheren Mietbeginn bei der Agenzia delle Entrate. Online über den Dienst RLI.
  4. Innerhalb der folgenden 60 Tage teilt der Vermieter dem Mieter und dem Hausverwalter (amministratore di condominio) die Registrierung nachweisbar mit.
  5. Die Stempelsteuer beträgt 16 Euro je 4 Seiten oder 100 Zeilen, außer der Vermieter wählt die Pauschalsteuer.
  6. Der Vertrag muss angeben, dass der Mieter den Energieausweis (APE) und die Informationen erhalten hat. Bei einer einzelnen Wohnung ist keine Kopie beizufügen.
  7. Bei einem Mieter aus einem Nicht-EU-Staat meldet der Vermieter dies innerhalb von 48 Stunden nach der Übergabe schriftlich der Polizei (autorità di pubblica sicurezza).

Häufige Fehler

  • Den Vertrag nicht registrieren. Ein Gericht kann dann auf Antrag des Mieters die Miete festsetzen, bis zum Minimum der örtlichen Mietspannen für vereinbarte Miete (legge 431/1998, art. 13).
  • Eine Laufzeit unter 4 Jahren in einen Vertrag mit freier Miete schreiben. Jede Klausel, die die gesetzliche Dauer kürzt, ist nichtig. Der Vertrag läuft trotzdem 4 + 4 Jahre.
  • Eine Kaution über 3 Monatsmieten verlangen oder die Kaution als letzte Monatsmieten behandeln.
  • Die Pauschalsteuer wählen und eine Klausel zur Mieterhöhung behalten. Bei cedolare secca darf der Vermieter keine Erhöhung verlangen, auch nicht nach ISTAT, solange die Option gilt.
  • Diesen Vertrag für einen vorübergehenden Bedarf nutzen. Ein Übergangsvertrag bis 18 Monate braucht das amtliche Muster und einen Nachweis des Bedarfs, sonst wird er ein 4 + 4-Vertrag.
  • Das Einzugsprotokoll weglassen. Ohne Beschreibung gilt die Vermutung, dass der Mieter die Wohnung in gutem Zustand erhalten hat.
  • Die Verlängerung für einen genannten Zweck ablehnen und ihn nicht binnen 12 Monaten umsetzen. Der Mieter kann Wiedereinsetzung oder Schadenersatz von mindestens 36 letzten Monatsmieten fordern.
  • Die Polizeimeldung für einen Nicht-EU-Mieter vergessen. Die Registrierung ersetzt sie nicht. Das Bußgeld beträgt 500 bis 3.500 Euro (d.lgs. 286/1998, art. 7, comma 2-bis).

Rechtsgrundlage

Quellen

Beschreiben Sie das Zuhause, das Sie suchen