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Vorvertrag-Vorlage für den Immobilienkauf (Italien)

Vorvertrag zum KaufContratto preliminare di compravendita immobiliare (compromesso)

Ein schriftlicher Vertrag, in dem der Verkäufer verspricht, eine Immobilie zu einem festen Preis zu verkaufen, und der Käufer verspricht, sie zu kaufen, mit einer Bestätigungsanzahlung und Bedingungen wie dem Darlehen des Käufers. Das Eigentum geht erst später mit der notariellen Urkunde über. Er muss innerhalb von 30 Tagen registriert werden.

Verwenden Sie den Vertrag, sobald der Preis vereinbart ist und die Urkunde nicht sofort unterzeichnet werden kann, zum Beispiel weil der Käufer auf einen Kredit wartet. Er ersetzt oder ergänzt das angenommene Angebotsformular des Maklers. Lassen Sie ihn von einem Notar prüfen und, wenn der Zeitraum bis zur Urkunde lang oder die Anzahlung hoch ist, beglaubigen und eintragen. Verwenden Sie ihn nicht, um von einem Bauunternehmen eine Wohnung zu kaufen, die noch gebaut oder fertiggestellt werden muss: Dann verlangt das Gesetz eine notarielle Urkunde mit einer Bank- oder Versicherungsbürgschaft.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganzes Land. Nicht für eine vor Fertigstellung vom Bauträger gekaufte Wohnung, die eine notarielle Urkunde erfordert.
Form
Schriftlich, sonst ist der Vertrag nichtig (Codice civile art. 1350 und 1351).
Registrierungsfrist
Innerhalb von 30 Tagen nach Unterschrift (Leitfaden der Agenzia delle Entrate, Oktober 2025).
Kosten der Registrierung
200 Euro, Stempelsteuer von 16 Euro je 4 Seiten oder 100 Zeilen und 0,5 % der Anzahlung oder Vorauszahlungen, für Verträge ab 1. Januar 2025.
Bestätigungsanzahlung
Die vertragstreue Partei kann zurücktreten. Der Verkäufer behält dann die Anzahlung, oder der Käufer verlangt das Doppelte (Codice civile art. 1385).
Eintragung in die Immobilienregister
Erfordert eine notarielle Urkunde oder beglaubigte Unterschriften (Codice civile art. 2645-bis).
Ende des Schutzes der Eintragung
Wenn die Urkunde nicht innerhalb 1 Jahres nach dem vereinbarten Datum eingetragen wird, höchstens 3 Jahre nach der Eintragung (Codice civile art. 2645-bis).
Erfüllungsklage
Weigert sich eine Partei, die Urkunde zu unterschreiben, kann ein Urteil das Eigentum übertragen (Codice civile art. 2932).
Steuern der Urkunde, privater Verkäufer
Registersteuer 9 %, oder 2 % für eine begünstigte Erstwohnung, mindestens 1.000 Euro (Agenzia delle Entrate).
Feste Steuern der Urkunde
50 Euro Hypothekensteuer und 50 Euro Katastersteuer, bei privatem Verkäufer (Agenzia delle Entrate).
Rückstände im Kondominium
Der Käufer haftet mit dem Verkäufer gesamtschuldnerisch für die Kosten des laufenden und des Vorjahres (disp. att. c.c. art. 63).
Zu bauende Wohnung vom Bauträger
Notarielle Urkunde nötig (d.lgs. 122/2005, art. 6), für ab dem 16. März 2019 beantragte Baugenehmigungen (Leitfaden des Notariato).

Das Dokument

Angezeigter Text

Sie unterschreiben die Fassung auf Italienisch. Die Fassung auf Deutsch hilft Ihnen, sie zu verstehen. Ihre Angaben füllen beide aus.

Vorvertrag zum Kauf

  1. 1.Parteien

    1. 1.1

      Zwischen Angaben zum Verkäufer, im Folgenden „der versprechende Verkäufer“,

      Nennen Sie für jeden Eigentümer vollständigen Namen, Geburtsort und -datum, Adresse, Steuernummer und Güterstand, etwa Gütergemeinschaft (comunione dei beni).

    2. 1.2

      und Angaben zum Käufer, im Folgenden „der versprechende Käufer“, wird Folgendes vereinbart.

      Nennen Sie für jeden Käufer vollständigen Namen, Geburtsort und -datum, Adresse, Steuernummer und Güterstand. Ein ausländischer Käufer braucht einen italienischen codice fiscale.

  2. 2.Vertragsgegenstand

    1. 2.1

      Der versprechende Verkäufer verspricht, dem versprechenden Käufer, der zu kaufen verspricht, das volle Eigentum an der Immobilie in Vollständige Adresse der Immobilie zu verkaufen, bestehend aus Beschreibung, angrenzend an Grenzen (confini), mit Zubehör, Einbauten und dem anteiligen Miteigentum an den Gemeinschaftsteilen des Gebäudes nach Art. 1117 des Codice civile.

      Beschreiben Sie Zimmer, Stockwerk, Keller, Garage, Garten und den Anteil an den Gemeinschaftsteilen.

    2. 2.2

      Die Immobilie ist im Gebäudekataster dieser Gemeinde wie folgt eingetragen: Katasterdaten, wie im Katastergrundriss dargestellt, den die Parteien unterschreiben und diesem Vertrag beifügen.

      Nennen Sie comune, foglio, particella, subalterno, Kategorie und Katasterertrag (rendita) jeder Einheit. Fügen Sie den Plan bei, damit klar ist, was verkauft wird.

    3. 2.3

      Der versprechende Verkäufer erklärt, dass die Katasterdaten und der Grundriss dem tatsächlichen Zustand der Immobilie entsprechen, und verpflichtet sich, sie andernfalls vor der Urkunde auf eigene Kosten zu berichtigen.

      Ohne diese Erklärung ist die Urkunde nichtig. Ein Vermesser (geometra) kann sie vor Ihrer Unterschrift prüfen.

  3. 3.Eigentum und Gewährleistungen

    1. 3.1

      Der versprechende Verkäufer erklärt, dass er aufgrund von Erwerbstitel des Verkäufers voller und ausschließlicher Eigentümer der Immobilie ist.

      Nennen Sie Art des Titels, Notar, Datum und Eintragungsdaten. Fragen Sie bei einer Schenkung den Notar nach möglichen Ansprüchen der Erben des Schenkers.

    2. 3.2

      Der versprechende Verkäufer sichert zu, dass die Immobilie frei von Hypotheken, Pfändungen, Beschlagnahmen, Pfandrechten, nachteiligen Eintragungen, nicht erkennbaren Dienstbarkeiten, Reallasten und Vorkaufsrechten ist, ausgenommen: Bestehende, zu löschende Hypotheken, die der Verkäufer bis zur Urkunde auf eigene Kosten löschen zu lassen verpflichtet ist, nötigenfalls unter Verwendung eines Teils des Preises.

    3. 3.3

      Der versprechende Verkäufer sichert zu, dass die Immobilie weder vermietet noch von Dritten bewohnt ist und geräumt übergeben wird.

  4. 4.Planungs- und baurechtliche Konformität

    1. 4.1

      Der versprechende Verkäufer erklärt, dass die Immobilie aufgrund folgender Genehmigungen errichtet und später verändert wurde: Baugenehmigungen und spätere Arbeiten, und dass ihr gegenwärtiger Zustand ihrem rechtmäßigen Zustand (stato legittimo) nach Art. 9-bis Abs. 1-bis des D.P.R. vom 6. Juni 2001, n. 380, entspricht.

      Listen Sie jede licenza, concessione, permesso di costruire, SCIA oder CILA mit Nummer und Datum auf, und jede Amnestie (condono).

    2. 4.2

      Bewohnbarkeit: Bescheinigung der Nutzbarkeit.

      Nennen Sie den certificato di agibilità oder die SCA mit Datum.

  5. 5.Energieeffizienz und Anlagen

    1. 5.1

      Der versprechende Käufer erklärt, dass er die Informationen und Unterlagen, einschließlich des Ausweises, zur Energieeffizienz der Immobilie erhalten hat: Energieausweis.

      Die Urkunde muss diese Erklärung enthalten und den APE beifügen. Ein APE gilt 10 Jahre.

    2. 5.2

      Optional

      Der versprechende Verkäufer übergibt die Konformitätsbescheinigungen der Anlagen, soweit vorhanden. Gibt es keine, wird die Immobilie hinsichtlich ihrer Anlagen im gegenwärtigen Zustand gekauft, und der Preis berücksichtigt dies.

      Behalten Sie sie, wenn der Verkäufer keine Konformitätsbescheinigungen für Elektro-, Gas- oder Heizungsanlagen hat. Verlangen Sie zuerst eine Prüfung.

  6. 6.Preis

    1. 6.1

      Der Preis wird auf Preis in Euro, in Ziffern Euro (Preis in Worten) festgesetzt, zahlbar wie folgt.

    2. 6.2

      Vorauszahlung auf den Preis in Euro, falls ja Euro als Vorauszahlung auf den Preis bis Datum der Vorauszahlung. Der Rest, nach Abzug der caparra und der Vorauszahlung, bei Unterschrift der Urkunde mit rückverfolgbaren Zahlungsmitteln.

      Eine Vorauszahlung ist einfach ein Teil des Preises. Sie verfällt bei Verzug nicht und verdoppelt sich nicht. Schreiben Sie 0, wenn es keine gibt.

  7. 7.Caparra confirmatoria

    1. 7.1

      Bei Unterschrift dieses Vertrags zahlt der versprechende Käufer dem versprechenden Verkäufer, der den Empfang bestätigt, den Betrag von Bestätigungsanzahlung Euro als caparra confirmatoria nach Art. 1385 des Codice civile, durch Zahlungsweise der Anzahlung. Bei der Urkunde wird die caparra auf den Preis angerechnet.

      Zahlen Sie per nicht übertragbarem Scheck oder Überweisung und nennen Sie die Schecknummer oder CRO/TRN. Bei höheren Summen lassen Sie den Vertrag über einen Notar eintragen.

    2. 7.2

      Ist der versprechende Käufer säumig, kann der versprechende Verkäufer vom Vertrag zurücktreten und die caparra behalten. Ist der versprechende Verkäufer säumig, kann der versprechende Käufer zurücktreten und das Doppelte der caparra verlangen. Die nicht säumige Partei kann stattdessen die Erfüllung des Vertrags nach Art. 2932 des Codice civile oder die Auflösung verlangen, mit Schadenersatz nach den allgemeinen Regeln.

  8. 8.Darlehensbedingung

    1. 8.1

      Optional

      Dieser Vertrag steht unter der aufschiebenden Bedingung, dass der versprechende Käufer bis Frist für die Darlehenszusage ein Hypothekendarlehen über Darlehensbetrag Euro erhält. Der versprechende Käufer verpflichtet sich, den Antrag innerhalb von fünfzehn Tagen nach Unterschrift zu stellen und das Ergebnis schriftlich mitzuteilen. Wird das Darlehen bis zu diesem Datum nicht gewährt, ist der Vertrag wirkungslos, und die caparra und eine etwaige Vorauszahlung werden innerhalb von zehn Tagen ohne Zinsen zurückgezahlt.

      Streichen Sie sie nur, wenn Sie ganz aus eigenen Mitteln zahlen. Bewahren Sie die schriftliche Ablehnung der Bank auf.

  9. 9.Notarielle Urkunde

    1. 9.1

      Der endgültige Kaufvertrag wird bis Spätestes Datum der notariellen Urkunde vor dem Notar Vom Käufer gewählter Notar unterschrieben, den der versprechende Käufer wählt und der der anderen Partei Datum und Uhrzeit mindestens zehn Tage im Voraus mitteilt.

    2. 9.2

      Der versprechende Verkäufer übergibt dem Notar innerhalb von dreißig Tagen nach Unterschrift Kopien der Eigentumsurkunde, der Baugenehmigungen und der Unterlagen des Kondominiums.

  10. 10.Übergabe

    1. 10.1

      Der Besitz an der Immobilie geht bei Unterschrift der Urkunde mit der Übergabe der Schlüssel auf den versprechenden Käufer über. Erträge und Kosten laufen ab diesem Datum.

      Eine Übergabe vor der Urkunde ist möglich, aber für beide Seiten riskant. Vereinbaren Sie sie in einer eigenen schriftlichen Klausel.

  11. 11.Kondominiumskosten

    1. 11.1

      Der versprechende Verkäufer trägt alle bis zur Urkunde angefallenen ordentlichen Kondominiumskosten und die Kosten außerordentlicher Arbeiten, die vor Unterschrift dieses Vertrags beschlossen wurden, auch wenn sie später fällig werden. Vor der Urkunde übergibt der versprechende Verkäufer die Bescheinigung des Verwalters über den Zahlungsstand und anhängige Streitigkeiten.

      Der Käufer haftet dem Kondominium gesamtschuldnerisch für das laufende und das Vorjahr. Diese Klausel gibt dem Käufer einen Anspruch gegen den Verkäufer.

  12. 12.Maklerleistung

    1. 12.1

      Optional

      Die Parteien erklären, dass dieses Geschäft über den Makler Maklerfirma, REA-Nummer und Name des Maklers zustande gekommen ist, dem folgende Provisionen geschuldet sind: vom versprechenden Verkäufer Vom Verkäufer geschuldete Provision; vom versprechenden Käufer Vom Käufer geschuldete Provision.

      Streichen Sie sie, wenn kein Makler beteiligt war. Die Urkunde muss auch die Angaben zum Makler und die gezahlte Provision nennen.

  13. 13.Registrierung, Eintragung und Kosten

    1. 13.1

      Dieser Vertrag wird innerhalb von dreißig Tagen nach Unterschrift bei der Agenzia delle Entrate registriert. Die damit verbundenen Steuern trägt der versprechende Käufer. Die Notargebühren und die Steuern auf die Urkunde trägt der versprechende Käufer.

      War ein Makler beteiligt, muss er den Vertrag registrieren. Vereinbaren Sie schriftlich, wer es tut.

    2. 13.2

      Optional

      Die Parteien verpflichten sich, diesen Vertrag innerhalb von fünfzehn Tagen auf Kosten des versprechenden Käufers als notariell beglaubigte Privaturkunde zu wiederholen, zur Eintragung nach Art. 2645-bis des Codice civile.

      Behalten Sie sie bei hoher Anzahlung oder wenn die Urkunde Monate entfernt ist. Die Eintragung schützt den Käufer vor Zweitverkauf, Hypotheken und Insolvenz des Verkäufers.

  14. 14.Sonstige Bedingungen

    1. 14.1

      Sonstige Bedingungen: Weitere vereinbarte Bedingungen.

      Zum Beispiel zurückgelassene Möbel, Arbeiten, die der Verkäufer fertigstellen muss, oder früher Zugang.

    2. 14.2

      Jede Mitteilung nach diesem Vertrag erfolgt schriftlich per Einschreiben mit Rückschein oder zertifizierter E-Mail (PEC) an die oben angegebenen Adressen.

  15. 15.Unterschriften

    1. 15.1

      Gelesen, bestätigt und unterschrieben in Ort der Unterschrift am Datum der Unterschrift, in so vielen Originalen, wie es Parteien gibt, und einem weiteren für die Registrierung. Unterschrift des versprechenden Verkäufers. Unterschrift des versprechenden Käufers.

      Unterschreiben Sie jede Seite und den beigefügten Plan. Ein verheirateter Verkäufer in Gütergemeinschaft braucht die Unterschrift des Ehegatten.

Formvorschriften

  1. Schließen Sie den Vertrag schriftlich. Der endgültige Verkauf von Grundstücken muss schriftlich sein, also auch der Vorvertrag.
  2. Jede Partei unterschreibt jede Seite.
  3. Registrieren Sie den Vertrag innerhalb von 30 Tagen nach Unterschrift bei der Agenzia delle Entrate. Das tun die Parteien oder, falls beteiligt, der Makler.
  4. Die auf Anzahlung oder Vorauszahlungen gezahlte Steuer von 0,5 % wird später auf die Steuer der Urkunde angerechnet.
  5. Für die Eintragung in die Immobilienregister (trascrizione) muss ein Notar die Unterschriften beglaubigen oder den Vertrag als öffentliche Urkunde aufsetzen.
  6. Der Notar trägt ihn dann innerhalb von 30 Tagen ein. Weitere feste Steuern fallen an.
  7. Der Verkäufer muss den Energieausweis (APE) ab Beginn der Verhandlungen bereitstellen.

Häufige Fehler

  • Den Vertrag nicht innerhalb von 30 Tagen registrieren. Verspätung führt zu Strafen, und die Agenzia delle Entrate kann die Steuer von jeder Partei fordern.
  • Eine hohe Anzahlung vor der Eintragung des Vertrags leisten. Der Verkäufer kann noch an andere verkaufen oder eine Hypothek bestellen, und Ihnen bleibt nur Schadenersatz.
  • Die Zahlung Vorauszahlung (acconto) nennen, wenn Sie Anzahlung (caparra) meinen, oder umgekehrt. Eine Vorauszahlung verfällt bei Verzug nicht und verdoppelt sich nicht.
  • Kataster- und Bauprüfungen dem Notar bei der Urkunde überlassen. Ein abweichender Plan oder ungenehmigte Arbeiten können die Urkunde nach Ihrer Anzahlung verhindern.
  • Ohne Kopien aller Genehmigungen aus dem Gemeindearchiv oder eine eidesstattliche Erklärung des Vermessers zum rechtmäßigen Zustand unterschreiben. Bauverstöße haften an der Immobilie.
  • Mit einem Bauträger einen privaten Vorvertrag für eine unfertige Wohnung schließen. Das Gesetz verlangt eine notarielle Urkunde und eine Garantie für jede Zahlung.
  • Das Kondominium vergessen. Verlangen Sie vor der Unterschrift vom Verwalter eine Bescheinigung über bezahlte Kosten und beschlossene außerordentliche Arbeiten.

Rechtsgrundlage

Quellen

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