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Checkliste für die Prüfung vor dem Immobilienkauf (Italien)

Prüfliste für KäuferVerifiche prima dell'acquisto di un immobile

Die Unterlagen und Prüfungen, die ein Käufer einer bestehenden Wohnung in Italien vor dem Angebot oder dem Vorvertrag einholen sollte: Titel und Befugnis des Verkäufers, Hypotheken, Katasterdaten, baurechtlicher Status, Energieausweis, Anlagen, Lage im Kondominium und Steuern.

Verwenden Sie die Liste von der ersten Besichtigung bis zur Unterschrift unter den Vorvertrag und erneut vor der Urkunde. Der Notar prüft Eigentum und Grundbücher vor der Urkunde, aber bis dahin haben Sie möglicherweise schon eine Anzahlung geleistet. Fordern Sie jede Unterlage früh beim Verkäufer oder beim Makler an, und lassen Sie die Punkte zu Baurecht und Kataster von einem Vermessungstechniker (geometra) oder Architekten prüfen.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganzes Land. In den Provinzen Trient, Bozen, Triest und Görz und in anderen Gebieten mit Grundbuchsystem (sistema tavolare) ersetzt das Grundbuch die Immobilienregister.
Katasterkonformität
Die Urkunde ist nichtig, wenn sie die Katasterdaten nicht nennt, die Pläne nicht zitiert und ihre Übereinstimmung nicht bestätigt (legge 52/1985, art. 29, comma 1-bis).
Energieausweis (APE)
Bis zu 10 Jahre gültig. Fehlende Klausel oder Anlage bei einem Verkauf: Bußgeld von 3.000 bis 18.000 Euro, gesamtschuldnerisch (d.lgs. 192/2005, art. 6).
Rückstände im Kondominium
Der Käufer haftet mit dem Verkäufer gesamtschuldnerisch für die Kosten des laufenden und des Vorjahres (disp. att. c.c. art. 63).
Registersteuer, privater Verkäufer
9 % des Steuerwerts, mindestens 1.000 Euro, plus 50 Euro Hypothekensteuer und 50 Euro Katastersteuer (Agenzia delle Entrate).
Erstwohnung (prima casa)
Registersteuer 2 %, oder MwSt. 4 % beim Kauf vom Bauträger (Agenzia delle Entrate).
Lage der Erstwohnung
In der Gemeinde, in der der Käufer lebt oder arbeitet, sonst muss er seinen Wohnsitz innerhalb von 18 Monaten dorthin verlegen (Agenzia delle Entrate).
Frühere begünstigte Wohnung
Muss innerhalb von 2 Jahren nach dem neuen Kauf verkauft werden (legge 207/2024, art. 1, comma 116; Agenzia delle Entrate).
Käufe mit der 2-Jahres-Frist
Käufe ab dem 1. Januar 2025 und frühere Käufe, deren 1-Jahres-Frist am 31. Dezember 2024 noch lief.
Steuerwert (prezzo-valore)
Auf Antrag in der Urkunde zahlt ein privater Käufer einer Wohnung Steuer auf Katasterertrag x 1,05 x 120 (x 110 bei Erstwohnung), nicht auf den Preis.
Käufer außerhalb von EU und EWR
Kauf nur bei Gegenseitigkeit mit dem Heimatstaat oder aufgrund eines Vertrags, außer bei einer Ausnahme (preleggi art. 16; Ministero degli Esteri).

Die Checkliste

Verkäufer, Titel und Befugnis

Immobilienregister und Belastungen

Kataster

Bauplanung und Bau

  • Alle Baugenehmigungen seit der ErrichtungTitoli edilizi: licenza, concessione, permesso di costruire, SCIA, CILA

    Sie belegen den rechtmäßigen Zustand (stato legittimo). Sanktionen für ungenehmigte Arbeiten gehen mit der Immobilie auf den neuen Eigentümer über.

  • Eidesstattliche Erklärung des Vermessers zum rechtmäßigen ZustandDichiarazione asseverata di stato legittimo

    Freiwillig. Der Notariato empfiehlt sie, um Konformität zu belegen und Streit zu vermeiden. Salva Casa (2024) änderte Toleranz und rechtmäßigen Zustand.

  • Bescheinigung der NutzbarkeitCertificato di agibilità or segnalazione certificata di agibilità (SCA)

    Sie bescheinigt, dass das Gebäude nutzbar ist. Fehlt sie, fragen Sie nach dem Grund, etwa bei einem Altbau oder neuen Arbeiten.

  • Jeder offene Antrag auf Amnestie oder LegalisierungDomanda di condono o sanatoria in corso

    Ein offener Antrag heißt, dass die Gemeinde noch nicht entschieden hat. Bis dahin sind Ergebnis und Kosten unsicher.

Energie und Anlagen

Kondominium

Steuern, Kosten und Zahlung

Formvorschriften

Eine Due-Diligence-Liste ist von Natur aus eine Checkliste. In Italien prüft der Notar den Titel abschließend, aber erst bei der Urkunde. Diese Prüfungen schützen den Käufer, bevor Geld fließt.

  1. Sie unterschreiben diese Prüfliste nicht.
  2. Jeder kann online bei der Agenzia delle Entrate einen Katasterauszug (visura catastale) kostenlos und eine Registerabfrage (ispezione ipotecaria) gegen Gebühr erhalten.
  3. Der Online-Zugang zur Agenzia delle Entrate erfolgt mit SPID, CIE oder CNS.
  4. Die kostenlose Online-Katasterabfrage deckt die Provinzen Trient und Bozen nicht ab.
  5. Katasterpläne sind nur Eigentümern und von ihnen ermächtigten Personen zugänglich. Fragen Sie den Verkäufer.
  6. Baugenehmigungen liegen im Gemeindearchiv. Sie erhalten sie über einen Antrag auf Akteneinsicht.

Häufige Fehler

  • Sich bei Fläche und Grundriss auf die Anzeige verlassen. Vergleichen Sie den Katasterplan Raum für Raum mit der Wohnung.
  • Arbeiten ohne Genehmigung übersehen, etwa eine versetzte Wand oder einen geschlossenen Balkon. Sie können die Urkunde verzögern oder verhindern.
  • Katasterkonformität mit baurechtlicher Konformität verwechseln. Das Kataster erfasst die Immobilie für die Steuer. Nur Baugenehmigungen zeigen rechtmäßigen Bau und Umbau.
  • Den Verwalter nicht nach beschlossenen außerordentlichen Arbeiten fragen. Der Verkäufer will Ihnen vielleicht vor dem Verkauf beschlossene Arbeiten auferlegen.
  • Eine hohe Anzahlung vor der Registerabfrage leisten. Eine später eingetragene Hypothek oder Pfändung bindet Sie, außer Ihr Vorvertrag wurde zuerst eingetragen.
  • Die Erstwohnungsbegünstigung ohne Erfüllung der Bedingungen beantragen. Bei Verlust zahlen Sie die Steuerdifferenz, Zinsen und 30 % Strafzuschlag.
  • Vom Bauträger vor Fertigstellung kaufen ohne notariellen Vorvertrag und ohne die gesetzlich vorgeschriebene Bank- oder Versicherungsgarantie.

Rechtsgrundlage

Quellen

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