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Vorvertrag-Vorlage für den Immobilienkauf (Ungarn)

Vorvertrag über den Verkauf einer ImmobilieIngatlan adásvételi előszerződés

Ein schriftlicher Vertrag, in dem Verkäufer und Käufer vereinbaren, den Kaufvertrag später zu festen Bedingungen zu unterschreiben. Der Käufer zahlt meist ein Angeld (foglaló). Weigert sich eine Seite zu unterschreiben, kann ein Gericht den Kaufvertrag herstellen. Danach entwirft und gegenzeichnet ein Anwalt den Kaufvertrag für das Grundbuch.

Verwenden Sie den Vertrag, wenn sich die Parteien einig sind, den endgültigen Kaufvertrag aber noch nicht unterschreiben können: Der Käufer wartet auf einen Kredit oder eine staatliche Wohnungsförderung, ein Käufer von außerhalb der EU braucht eine Genehmigung, eine Hypothek muss abgelöst werden, oder der Verkäufer muss zuerst ausziehen. Steht dem Kauf nichts im Weg, überspringt man diesen Schritt in Ungarn üblicherweise, und die Parteien unterschreiben sofort den Kaufvertrag (adásvételi szerződés) mit dem Angeld. Lassen Sie auch diesen Vertrag von einem Rechtsanwalt prüfen oder gegenzeichnen: Meist entwirft derselbe Anwalt auch den Kaufvertrag.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganzes Land. Nicht für land- oder forstwirtschaftliche Flächen, die dem Gesetz CXXII von 2013 folgen.
Form
Schriftlich, wie der Kaufvertrag, den er vorbereitet (Ptk. 6:73. § (2), 6:215. § (2)).
Durchsetzung
Weigert sich eine Partei zu unterschreiben, kann ein Gericht den Kaufvertrag zu den vereinbarten Bedingungen herstellen (Ptk. 6:73. § (1)).
Zulässige Weigerung
Nur bei einer unvorhersehbaren Änderung der Umstände, die die Partei nicht verursacht hat und die außerhalb des normalen Geschäftsrisikos liegt (Ptk. 6:73. § (3)).
Angeld (foglaló)
Verfällt zulasten der Partei, die das Scheitern zu vertreten hat. Der Empfänger zahlt es doppelt zurück, wenn er dafür verantwortlich ist (Ptk. 6:185. § (2)).
Angeld, keine oder beide Seiten schuld
Wird zurückgezahlt, wenn keine oder beide Parteien für das Scheitern verantwortlich sind (Ptk. 6:185. § (3)).
Überhöhtes Angeld
Ein Gericht kann es auf Antrag des Zahlenden herabsetzen (Ptk. 6:185. § (5)). Das Gesetz legt keinen Satz fest.
Vertragsstrafe (kötbér)
Nur schriftlich gültig (Ptk. 6:186. § (2)).
Erwerbsabgabe
4 % des Marktwerts bis HUF 1 Milliarde je Immobilie, 2 % darüber, höchstens HUF 200 Millionen (Itv. 19. § (1); NAV).
Energieausweis
Bis zum Tag der Vertragsunterschrift zeigen, bis zum Tag der Besitzübergabe übergeben. 5 Jahre gültig (176/2008. Korm. rendelet 3. § (3), 8. § (1)).

Das Dokument

Angezeigter Text

Sie unterschreiben die Fassung auf Ungarisch. Die Fassung auf Deutsch hilft Ihnen, sie zu verstehen. Ihre Angaben füllen beide aus.

Vorvertrag über den Verkauf einer Immobilie

  1. 1.Parteien

    1. 1.1

      Verkäufer: Identität des Verkäufers (im Folgenden: der Verkäufer).

      Geben Sie Name, Geburtsname, Geburtsort und -datum, Name der Mutter, Staatsangehörigkeit, Adresse und Steuernummer an. Wiederholen Sie dies für jeden Eigentümer.

    2. 1.2

      Käufer: Identität des Käufers (im Folgenden: der Käufer).

      Geben Sie dieselben Daten für jeden Käufer an, mit dem Anteil, den jeder erwirbt. Das Grundbuch braucht im Kaufvertrag Staatsangehörigkeit und Kennnummern jeder Partei.

  2. 2.Zweck dieses Vertrags

    1. 2.1

      Nach § 6:73 des Gesetzes V von 2013 über das Bürgerliche Gesetzbuch (Ptk.) vereinbaren die Parteien, für die unten genannte Immobilie zu den in diesem Vorvertrag festgelegten wesentlichen Bedingungen spätestens bis Spätester Termin der Kaufvertragsunterschrift einen Kaufvertrag zu unterschreiben.

  3. 3.Die Immobilie

    1. 3.1

      Der Verkäufer ist alleiniger Eigentümer des Anteils von Verkaufter Anteil an der Immobilie mit der Flurstücksnummer Flurstücknummer (helyrajzi szám) in Ort oder Budapester Bezirk, gelegen in Straße und Hausnummer, im Grundbuch eingetragen als Beschreibung laut Eigentumsblatt (im Folgenden: die Immobilie).

      Meist 1/1. Gibt es mehrere Eigentümer, schreiben Sie den Anteil jedes Eigentümers.

    2. 3.2

      Die Parteien haben das Eigentumsblatt vom Datum des geprüften Eigentumsblatts gelesen. Teil III des Eigentumsblatts der Immobilie enthält folgende Eintragungen: Teil III: Hypotheken, Verbote, Nießbrauch. Der Verkäufer verpflichtet sich, sie auf eigene Kosten spätestens bis zum Tag der Übergabe löschen zu lassen, sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren.

      Wenn der Preis die Hypothek des Verkäufers tilgt, nennt der Kaufvertrag die Bank, den Betrag, der ihr direkt zu zahlen ist, und die einzuholende Löschungsbewilligung.

  4. 4.Preis und Zahlung

    1. 4.1

      Der Preis der Immobilie beträgt Gesamtpreis in HUF, in Ziffern HUF, in Worten Gesamtpreis in Worten, auf Ungarisch Forint.

    2. 4.2

      Der Käufer zahlt das Angeld, das Teil des Preises ist, bei Unterschrift dieses Vorvertrags. Den Rest des Preises begleichen die Parteien wie folgt: Wie und wann der Restbetrag gezahlt wird.

      Zahlen Sie per Banküberweisung oder in die Anwaltsverwahrung (ügyvédi letét), und bewahren Sie den Beleg auf. Die Bank zahlt einen Teil des Kredits oft erst nach der Eintragung ihrer Hypothek.

  5. 5.Angeld (foglaló)

    1. 5.1

      Zur Bekräftigung der Verpflichtung zahlt der Käufer dem Verkäufer ein Angeld (foglaló) von Angeld (foglaló) in HUF HUF, dessen Empfang der Verkäufer mit der Unterschrift dieses Vorvertrags bestätigt. Das Angeld wird bei Erfüllung des Kaufvertrags auf den Preis angerechnet.

      Behalten Sie die Worte „foglaló“ und „a kötelezettségvállalás megerősítéseként“ (zur Bestätigung der Verpflichtung) bei. Ohne sie ist der Betrag kein foglaló.

    2. 5.2

      Die Parteien wurden über die Wirkungen des Angelds nach § 6:185 des Ptk. belehrt: Scheitert der Vertrag aus einem Grund, den der Käufer zu vertreten hat, verliert der Käufer das Angeld; hat der Verkäufer ihn zu vertreten, muss der Verkäufer das Doppelte des Angelds zurückzahlen; hat keine Partei oder haben beide Parteien ihn zu vertreten, wird das Angeld erstattet.

  6. 6.Darlehen

    1. 6.1

      Optional

      Der Käufer beabsichtigt, einen Teil des Preises mit einem Bankdarlehen von Kreditbetrag in HUF HUF zu zahlen, und verpflichtet sich, den Darlehensantrag innerhalb von 8 Tagen nach Unterschrift dieses Vorvertrags zu stellen und mit der Bank mitzuwirken.

      Behalten Sie beide Kreditklauseln, wenn Sie einen Kredit brauchen. Streichen Sie beide, wenn Sie aus eigenen Mitteln zahlen. Die 8 Tage sind eine Vertragsbedingung, keine Rechtsregel. Ändern Sie sie.

    2. 6.2

      Optional

      Lehnt die Bank das Darlehen bis Frist für die Kreditzusage der Bank ab oder genehmigt sie es nicht, und zwar aus einem anderen Grund als einem Versäumnis des Käufers, hat keine Partei das Scheitern des Vertrags zu vertreten, und der Verkäufer zahlt das Angeld innerhalb von 8 Tagen nach der schriftlichen Mitteilung des Käufers vollständig zurück.

      Senden Sie die schriftliche Ablehnung der Bank sofort an den Verkäufer. Ohne diese Klausel kann der Verkäufer einwenden, der Käufer sei verantwortlich, und das Angeld behalten.

  7. 7.Der Kaufvertrag

    1. 7.1

      Den Kaufvertrag entwirft und gegenzeichnet Rechtsanwalt Anwalt, der entwirft und gegenzeichnet, der auch im Grundbuchverfahren zur Eintragung des Eigentums tätig wird.

      Seit 2025 braucht ein Anwalt eine eigene Registrierung bei der Rechtsanwaltskammer, um in Grundbuchsachen zu handeln. Lassen Sie sie sich vom Anwalt bestätigen.

    2. 7.2

      Der Verkäufer behält sich das Eigentum bis zur vollständigen Zahlung des Preises vor. Bei Unterschrift des Kaufvertrags hinterlegt der Verkäufer eine unbedingte und unwiderrufliche Zustimmung zur Eintragung des Eigentums in der Anwaltsverwahrung; der Anwalt reicht sie beim Grundbuchamt ein, sobald die vollständige Zahlung des Preises nachgewiesen ist.

      Der Eigentumsvorbehalt wird mit dem Erwerbsrecht des Käufers eingetragen, damit der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit nicht an einen anderen verkaufen kann.

  8. 8.Übergabe des Besitzes

    1. 8.1

      Am Datum der Besitzübergabe übergibt der Verkäufer die Immobilie geräumt und bezugsfertig mit einem Übergabeprotokoll an den Käufer. Die Parteien halten darin die Zählerstände fest und melden den Nutzerwechsel den Versorgern für Zu übertragende Versorgungsverträge.

      Ab der Übergabe zieht der Käufer die Erträge, trägt die Kosten und trägt die Gefahr zufälliger Schäden, auch vor der Eintragung.

    2. 8.2

      Der Verkäufer erklärt, dass für die Immobilie ein gültiger Energieausweis besteht, den der Verkäufer dem Käufer bis zur Unterschrift des Kaufvertrags vorlegt und spätestens am Tag der Übergabe aushändigt.

  9. 9.Erklärungen des Verkäufers

    1. 9.1

      Der Verkäufer erklärt, dass die Immobilie abgesehen von den Eintragungen in Teil III frei von Rechtsstreitigkeiten, Belastungen und Ansprüchen ist; dass kein Dritter sie mietet oder nutzt; dass keine Gemeinschaftskosten, Versorger- oder Steuerschulden auf ihr lasten; und dass kein baubehördliches Verfahren sie betreffend anhängig ist.

      Verlangen Sie bei einer Wohnung die Bestätigung des Verwalters, dass keine Gemeinschaftskosten offen sind. Eine offene Schuld kann durch eine Hypothek auf der Wohnung gesichert werden.

    2. 9.2

      Optional

      Besteht an der Immobilie ein Vorkaufsrecht, teilt der Verkäufer dem Berechtigten das Angebot des Käufers vor Unterschrift des Kaufvertrags vollständig mit. Nimmt der Berechtigte das Angebot an, endet dieser Vorvertrag, und der Verkäufer zahlt das Angeld unverzüglich zurück.

      Behalten Sie sie, wenn der Verkäufer einen Anteil besitzt und weitere Miteigentümer existieren oder das Eigentumsblatt ein Vorkaufsrecht zeigt.

  10. 10.Kosten

    1. 10.1

      Das Anwaltshonorar tragen die Parteien nach ihrer Vereinbarung. Der Käufer trägt die Vermögensübertragungsgebühr und die Kosten der Eigentumseintragung. Der Verkäufer trägt die Kosten der Löschung der Belastungen.

      Der Käufer zahlt 4 % Abgabe auf den Marktwert. Ein Käufer, der in den 5 Jahren davor oder im 1 Jahr danach eine andere Wohnung verkauft, zahlt nur auf die Wertdifferenz.

  11. 11.Sprache

    1. 11.1

      Optional

      Vor der Unterschrift hat Zeuge oder Anwalt, der den Text erläutert hat als einer der dieses Dokument unterschreibenden Zeugen oder als gegenzeichnender Anwalt der Partei, die kein Ungarisch versteht, den Inhalt dieses Vorvertrags erläutert; dies bestätigen diese Partei und die Zeugen oder der gegenzeichnende Anwalt mit ihrer Unterschrift.

      Behalten Sie sie, wann immer eine Partei kein Ungarisch versteht. Ptk. 6:7. § (4) verlangt zwei Zeugen oder die Gegenzeichnung eines Anwalts. Einer von ihnen erläutert den Text.

  12. 12.Schlussbestimmungen und Unterschriften

    1. 12.1

      Für Fragen, die dieser Vorvertrag nicht regelt, gilt das Ptk. Die Parteien haben diesen Vorvertrag nach dem Lesen und der Auslegung als vollständig ihrem Willen entsprechend zustimmend unterschrieben.

    2. 12.2

      Ort und Datum: Ort der Unterschrift, Datum der Unterschrift, in Anzahl der Originale Originalen. Unterschrift des Verkäufers. Unterschrift des Käufers. In unserer Anwesenheit als Zeugen: Namen und Adressen der zwei Zeugen.

      Jede Partei unterschreibt jede Seite. Ersetzen Sie die Zeugen durch die Gegenzeichnung des Anwalts (ellenjegyzés), wenn ein Anwalt den Vertrag prüft.

Formvorschriften

  1. Er braucht die Schriftform, in der Form, die der Kaufvertrag verlangt. Jede Partei unterschreibt jede Seite.
  2. Die ungarische Praxis fügt zwei Zeugen oder die Gegenzeichnung eines Anwalts hinzu, um den Beweis zu stärken, wer unterschrieben hat.
  3. Die Gegenzeichnung eines Anwalts oder eine notarielle Urkunde ist nur für den Kaufvertrag nötig, der zum Grundbuch geht.
  4. Eine Partei, die kein Ungarisch versteht, unterschreibt nur wirksam, wenn zwei Zeugen unterschreiben oder ein Anwalt gegenzeichnet.
  5. Das Dokument muss dann festhalten, dass einer von ihnen dieser Partei den Inhalt erläutert hat. Ein externer Dolmetscher allein genügt nicht.
  6. Ohne diese Erklärung ist die schriftliche Erklärung der Partei unwirksam. Das Grundbuch wendet dieselbe Prüfung an (Inytv. 36. § (3)).
  7. Ein Käufer von außerhalb der EU, des EWR oder der Schweiz reicht den unterschriebenen Vorvertrag mit dem Genehmigungsantrag beim Regierungsamt ein.
  8. Den Vorvertrag selbst reicht niemand beim Grundbuch ein.

Häufige Fehler

  • Die Zahlung als Vorschuss (előleg) bezeichnen oder ihren Zweck unklar lassen. Die Regeln zu Verfall und doppelter Rückzahlung gelten dann nicht (Ptk. 6:185. § (1)).
  • Das Angeld ohne ein Eigentumsblatt der letzten Tage zahlen. Prüfen Sie Eigentümer, Hypotheken, Vollstreckungsvermerke, Veräußerungsverbote und anhängige Anträge (széljegy).
  • Eine Kreditbedingung, die zum Angeld schweigt. Scheitert der Kredit und ist keine Seite verantwortlich, wird das foglaló zurückgezahlt. Schreiben Sie es dennoch hinein, und setzen Sie die Frist.
  • Miteigentümer vergessen. Jeder hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht auf den Anteil eines anderen Miteigentümers, und der Verkäufer muss ihnen das Angebot des Käufers vor der Annahme zeigen.
  • Später einen privat entworfenen Kaufvertrag verwenden. Das Grundbuch weist einen privaten Vertrag ohne Gegenzeichnung eines ungarischen Anwalts zurück.
  • Einen Vertreter auf eine Vollmacht in Papierform unterschreiben lassen. Seit dem 15. Januar 2025 muss sie auf dem amtlichen elektronischen Formular errichtet und beglaubigt werden.
  • Eine im Ausland errichtete Vollmacht unverändert verwenden. Ein ungarischer Notar muss sie auf dem amtlichen elektronischen Formular aufnehmen (Inytv. 36. § (1), 40. § (5)).
  • Ein Käufer von außerhalb von EU, EWR oder Schweiz setzt eine kurze Frist. Das Regierungsamt entscheidet binnen 45 Tagen, nachdem es Gemeinde und Polizei gefragt hat.

Rechtsgrundlage

Quellen

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