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Checkliste für die Prüfung vor dem Immobilienkauf (Ungarn)

Prüfliste für KäuferEllenőrzések ingatlanvásárlás előtt

Die Unterlagen und Prüfungen, die ein Käufer einer Bestandsimmobilie in Ungarn vor der Zahlung eines Angelds einholen sollte: Eigentumsblatt, Eigentümer und Belastungen, Vorkaufsrechte, Baugenehmigungen, Energieausweis, Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, Bewohner, Erwerbsabgabe und, für manche Ausländer, eine Genehmigung.

Verwenden Sie die Liste von der ersten Besichtigung, bis Sie einen Vorvertrag oder den Kaufvertrag unterschreiben und das Angeld (foglaló) zahlen. Die meisten Prüfungen kosten wenig und dauern wenige Tage. Der Grundbuchauszug kann sich ändern. Holen Sie daher kurz vor der Zahlung eine neue Abschrift ein, und bitten Sie Ihren Rechtsanwalt, am Tag der Unterschrift erneut zu prüfen.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganzes Land. Land- und forstwirtschaftliche Flächen außerhalb bebauter Gebiete folgen dem Gesetz CXXII von 2013 und sind nicht erfasst.
Energieausweis
Für einen Verkauf Pflicht. 5 Jahre gültig. Bis zur Unterschrift gezeigt, bis zur Besitzübergabe übergeben (176/2008. Korm. rendelet 3. § (3), 8. § (1)).
Erwerbsabgabe
4 % des Marktwerts bis HUF 1 Milliarde je Immobilie, 2 % darüber, höchstens HUF 200 Millionen (Itv. 19. § (1)).
Abgabeerklärung
Der Grundbuchantrag meldet den Kauf. Abgabeerklärungen sind binnen 30 Tagen nach Entstehen der Abgabe fällig (Itv. 91. § (1)).
Entlastung bei Verkauf und Kauf
Ab 1. Januar 2026 Abgabe nur auf die Wertdifferenz, wenn der Käufer 5 Jahre vorher oder 1 Jahr danach eine andere Wohnung verkauft (Itv. 21. §).
Junge Ersterwerber
Bis zu 50 % Ermäßigung unter 35 Jahren, wenn die ganze Wohnung höchstens HUF 15 Millionen wert ist (Itv. 26. § (6)).
Genehmigung für Ausländer
Nötig für Käufer außerhalb von EU, EWR und Schweiz. Gebühr HUF 65.000 je Immobilie (Ltv. 1/A. §, 1/B. § (1)).
Entscheidung über die Genehmigung
Binnen 45 Tagen (Hinweis des Regierungsamts).
Vorkaufsrecht der Miteigentümer
Andere Miteigentümer können einen Anteil zu denselben Bedingungen zuerst kaufen (Ptk. 5:81. § (1)).

Die Checkliste

Eigentum und Verkäufer

Belastungen und Rechte Dritter

Bau und Planung

  • Benutzungsbewilligung oder Kenntnisnahme der Benutzung für das Gebäude und spätere AnbautenHasználatbavételi engedély, használatbavétel tudomásulvétele

    Sie zeigt, dass das Gebäude rechtmäßig genutzt werden darf. Vergleichen Sie die Fläche im Eigentumsblatt mit der tatsächlichen.

  • Bebauungsregeln und Baubeschränkungen für das GrundstückHelyi építési szabályzat

    Fragen Sie den Gemeindearchitekten, was Sie bauen, erweitern oder ändern dürfen, bevor Sie dies beim Preis einrechnen.

  • DenkmalschutzMűemlék, helyi védettség

    Arbeiten an einem geschützten Gebäude brauchen eine Denkmalgenehmigung, und der Staat kann ein Vorkaufsrecht haben.

  • Unabhängiges BaugutachtenMűszaki állapotfelmérés

    Der Energieausweis sagt nichts über den Zustand des Gebäudes. Ein Gutachter prüft Feuchtigkeit, Dach, Elektrik, Gas und Statik.

Energieausweis

Eigentümergemeinschaft (Wohnungen)

  • Gründungsurkunde und HausordnungAlapító okirat, szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ)

    Sie bestimmen Ihre Wohnung, ihren Anteil am Gemeinschaftseigentum und Regeln zu Nutzung, Haustieren, Kurzvermietung und Bauarbeiten.

  • Bestätigung des Verwalters, dass kein Hausgeld offen istKözös költség nullás igazolás

    Erreichen die Rückstände 3 Monate Hausgeld, kann die Gemeinschaft eine Hypothek auf der Wohnung eintragen lassen (Tht. 30. §).

  • Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Haushaltsplan und ErneuerungsfondsKözgyűlési jegyzőkönyvek, költségvetés, felújítási alap

    Sie zeigen das monatliche Hausgeld, geplante Arbeiten wie Dach oder Fassade und jede Sonderumlage, die Sie mittragen würden.

Bewohner und Versorgung

Steuern, Kosten und Käuferstatus

Formvorschriften

Eine Due-Diligence-Liste ist ihrem Wesen nach eine Prüfliste. Der gegenzeichnende Anwalt prüft das Grundbuch und stellt die Identität der Parteien fest. Der Käufer muss Gebäude, Eigentümergemeinschaft, Bewohner und Kosten prüfen.

  1. Sie unterschreiben diese Prüfliste nicht.
  2. Holen Sie eine beglaubigte Kopie des Eigentumsblatts (hiteles tulajdoni lap) online beim elektronischen Grundbuch oder über Ihren Anwalt ein.
  3. Der Anwalt prüft die Grundbuchdaten, bevor er den Kaufvertrag gegenzeichnet.
  4. Verlangen Sie die Unterlagen schriftlich vom Verkäufer, und fügen Sie die wichtigsten dem Vertrag bei.
  5. Der Verkäufer muss den Energieausweis vor der Unterschrift zeigen und spätestens am Tag der Besitzübergabe übergeben.

Häufige Fehler

  • Sich auf eine wochenalte Kopie des Eigentumsblatts verlassen. Offene Anträge erscheinen als Randvermerke (széljegy) und können das Bild binnen Tagen ändern.
  • Das Angeld an jemanden zahlen, der nicht eingetragener Eigentümer ist, oder an einen Makler ohne schriftliche Treuhandvereinbarung.
  • Ein Vollstreckungsrecht (végrehajtási jog) in Teil III übersehen. Der Verkauf kann ohne Zustimmung des Gläubigers unmöglich sein.
  • Ein Veräußerungs- und Belastungsverbot (elidegenítési és terhelési tilalom) in Teil III übersehen. Der Verkauf kann ohne Zustimmung des Gläubigers unmöglich sein.
  • Eine Wohnung ohne Bestätigung des Verwalters zum Hausgeld kaufen. Unbezahltes Hausgeld kann durch eine Hypothek auf der Wohnung gesichert werden.
  • Ein Haus mit Anbau, Dachwohnung oder Garage kaufen, die die Baubehörde nie genehmigt hat. Die spätere Legalisierung kann mehr kosten als der erhaltene Preisnachlass.
  • Annehmen, ein EU-Käufer könne Ackerland wie ein Haus kaufen. Landwirtschaftliche Flächen folgen eigenen Regeln mit strengen Grenzen und einer langen Vorkaufskette.

Rechtsgrundlage

Quellen

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