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Checkliste für die Prüfung vor dem Immobilienkauf (Griechenland)

Prüfliste für KäuferΈλεγχος ακινήτου πριν από την αγορά

Die Unterlagen und Prüfungen, die ein Käufer einer Wohnimmobilie in Griechenland vor Zahlung der Draufgabe oder Unterzeichnung der Urkunde einholen sollte: Verkäufer und Eigentum im Kataster, Belastungen, Legalität des Gebäudes über den Elektronischen Gebäudeausweis, Energieausweis, Steuern, Gemeinschaftskosten des Gebäudes und etwaige Mieter.

Verwenden Sie die Liste von der ersten ernsthaften Besichtigung bis zur endgültigen Urkunde. Viele Unterlagen erreichen den Notar inzwischen über die digitale Übertragungsakte auf akinita.gov.gr, die Daten von AADE, dem Kataster, e-EFKA und der Technischen Kammer abruft. Sie brauchen trotzdem einen eigenen Rechtsanwalt und bei einem älteren oder veränderten Gebäude einen eigenen Ingenieur, denn der Ingenieur des Verkäufers und der Notar handeln nicht für Sie.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganzes Land
Legalität des Gebäudes
Jede Übertragung braucht die Vollständigkeitsbescheinigung des Gebäudeausweises. Sie ersetzt die Ingenieursbescheinigung nach Art. 83 Gesetz 4495/2017.
Energieausweis (ΠΕΑ)
10 Jahre gültig. Für einen Verkauf nötig. Fehlt er, droht eine Geldbuße von 200 € bis 10.000 € (Gesetz 4122/2013, Art. 20).
ENFIA-Bescheinigung
Belegt, dass die Immobilie in den ENFIA-Erklärungen des Verkäufers steht. Wird der Urkunde beigefügt (Steuerverfahrensgesetz 5104/2024, Art. 60).
Kommunale ΤΑΠ-Bescheinigung
Seit dem 13. Dezember 2023 für eine Übertragung nicht mehr nötig (Gesetz 5076/2023, Art. 33).
Grunderwerbsteuer
3 % des Steuerwerts, vom Käufer vor der Urkunde auf myPROPERTY gezahlt, plus 3 % der Steuer für die Gemeinden (Gesetz 5219/2025, Art. 27).
MwSt. auf Neubauten
Ein Neubau, den der Bauträger verkauft, unterliegt der MwSt., außer der Bauträger hat die MwSt. bis 31. Dezember 2026 ausgesetzt (Gesetz 5000/2022, Art. 9).
MwSt. ausgesetzt
Hat der Bauträger die MwSt. ausgesetzt, gilt stattdessen die Grunderwerbsteuer von 3 %.
Eintragung im Kataster
Der Notar reicht die Urkunde online über akinita.gov.gr ein. Das Kataster trägt sie in etwa einem Arbeitstag ein, wenn nichts Früheres anhängig ist.

Die Checkliste

Verkäufer und Eigentum

Legalität und Zustand des Gebäudes

Steuern und Bescheinigungen

Gebäude, Nutzung und Belegung

  • Gemeinschaftsordnung des Gebäudes und Miteigentumsanteil der Wohnung.Κανονισμός πολυκατοικίας, πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, χιλιοστά

    Sie legen Ihren Anteil an den Gemeinschaftskosten und Nutzungsgrenzen fest, etwa für Haustiere oder Kurzzeitvermietung.

  • Eine Aufstellung des Hausverwalters über unbezahlte Gemeinschaftskosten und beschlossene Arbeiten.Βεβαίωση διαχειριστή για κοινόχρηστα

    Sie zeigt Schulden und geplante Kosten, bevor Sie sich binden.

  • Jeder Mietvertrag über die Immobilie, mit seiner Mieterklärung bei der AADE.Μισθωτήριο, δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης

    Ein Wohnraummietvertrag läuft mindestens 3 Jahre. Die Erklärung zeigt den erklärten Beginn, die Dauer und die Miete.

Formvorschriften

Eine Due-Diligence-Liste ist ihrer Natur nach eine Checkliste.

  1. Sie unterzeichnen diese Prüfliste nicht. Der Verkäufer bezahlt und liefert die meisten Unterlagen.
  2. Der Notar fügt der Urkunde die Vollständigkeitsbescheinigung des Gebäudeausweises, den Energieausweis und die ENFIA-Bescheinigung bei.
  3. Vor der Urkunde reicht der Notar die Grunderwerbsteuererklärung auf myPROPERTY ein.
  4. Beide Parteien bestätigen die Erklärung online mit ihren TAXISnet-Zugangsdaten, und der Käufer zahlt die Steuer.
  5. Nach der Unterzeichnung reicht der Notar die Urkunde über akinita.gov.gr beim Kataster ein.
  6. Der Käufer zahlt die Katastergebühren online.

Häufige Fehler

  • Sich auf die Fläche im Inserat verlassen. Die Fläche im alten Titel, in der E9-Erklärung des Verkäufers und vor Ort weicht oft ab. Die Korrektur kann Monate dauern.
  • Annehmen, ein geschlossener Balkon, ein Dachboden oder ein zusätzlicher Raum sei legal. Nicht legalisierte Bauten blockieren die Vollständigkeitsbescheinigung und damit den Verkauf.
  • Auf eine eigene Katasterprüfung verzichten, weil der Notar nachsieht. Der Notar prüft, was die Übertragung braucht. Ihr Anwalt prüft Ansprüche und anhängige Klagen.
  • Eine Wohnung ohne Aufstellung der Gemeinschaftskosten vom Hausverwalter kaufen. Unbezahlte Kosten und beschlossene Arbeiten führen nach dem Verkauf zu Streit.
  • Einen vorhandenen Mieter übersehen. Ein Wohnraummietvertrag läuft mindestens 3 Jahre, und der Käufer übernimmt einen Vertrag mit sicherem Datum (ZGB Art. 614).
  • Eine vermietete Wohnung kaufen, ohne den Mietvertrag zu sehen. Verlangen Sie ihn, und vereinbaren Sie die geräumte Übergabe schriftlich, wenn Sie sie brauchen.
  • Ländliches Land kaufen, ohne Forstkarten und Flächenwidmung zu prüfen. Ein als Wald eingestuftes Grundstück kann unbebaubar sein.

Rechtsgrundlage

Quellen

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