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Mietvertrag-Vorlage für Wohnraum (Deutschland)

Mietvertrag über Wohnraum

Ein Mietvertrag für eine unmöblierte Wohnung, grundsätzlich unbefristet, nach BGB §§ 535 ff. Er regelt Parteien, Wohnung, Mietzeit, Miete und Betriebskosten, Mietänderungen, Kaution, Gebrauch, Erhaltung, Kündigung, Rückgabe der Wohnung sowie die Pflichten des Vermieters zur Meldebestätigung und zum Energieausweis.

Verwenden Sie den Vertrag, wenn ein privater Vermieter eine Wohnung oder ein Haus als Wohnung des Mieters vermietet. Verwenden Sie ihn nicht für ein möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters, eine Ferienwohnung oder eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch, Studenten- oder Jugendwohnheime oder geförderten Wohnraum mit öffentlicher Mietpreisbindung: Für diese gelten besondere Regeln. Die meisten Schutzvorschriften für Mieter im BGB sind zwingend. Eine Klausel, die zum Nachteil des Mieters davon abweicht, ist daher unwirksam.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganz Deutschland. Die Mietpreisbremse und die abgesenkte Kappungsgrenze gelten nur in Gemeinden, die eine Rechtsverordnung des Landes bestimmt; der örtliche Mietspiegel bestimmt die Vergleichsmiete.
Höchstbetrag der Kaution
3 Monatsmieten ohne Betriebskosten. Der Mieter darf sie in 3 monatlichen Teilzahlungen leisten (BGB § 551).
Kündigung durch den Mieter
Ohne Grund. Bis zum 3. Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats, also etwa 3 Monate (§ 573c(1)).
Kündigung durch den Vermieter
Nur mit berechtigtem Interesse, etwa Eigenbedarf (§ 573). 3 Monate, nach 5 Jahren 6 Monate, nach 8 Jahren 9 Monate (§ 573c(1)).
Mietpreisbremse
In bestimmten Gebieten darf die Miete bei Mietbeginn höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Verordnungen können bis 31. Dezember 2029 gelten (§ 556d).
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Vormiete, Modernisierung in den letzten 3 Jahren, erste Nutzung nach dem 1. Oktober 2014, erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
Erhöhung auf die Vergleichsmiete
Nach 15 Monaten ohne Änderung. Höchstens 20% in 3 Jahren, in bestimmten Gebieten 15% (§ 558).
Betriebskostenabrechnung
Fällig binnen 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums. Spätere Nachforderungen sind ausgeschlossen (§ 556(3)).
Fälligkeit der Miete
Im Voraus, bis zum 3. Werktag jedes Monats (§ 556b(1)).
Schriftform
Ein Mietvertrag über mehr als 1 Jahr ohne Schriftform gilt für unbestimmte Zeit (§ 550). Eine Kündigung braucht die Schriftform (§ 568(1)).
Ersatzansprüche des Vermieters
Verjähren 6 Monate, nachdem der Vermieter die Wohnung zurückerhalten hat (§ 548(1)).

Das Dokument

Mietvertrag über Wohnraum

  1. 1.Vertragsparteien

    1. 1.1

      Vermieter: Vermieter, Anschrift des Vermieters, vertreten durch Vertreter des Vermieters, falls vorhanden.

      Nennen Sie jeden Eigentümer, der vermietet. Eine Hausverwaltung unterschreibt nur mit schriftlicher Vollmacht.

    2. 1.2

      Mieter: Mieter, bisher wohnhaft Bisherige Anschrift des Mieters.

      Geben Sie das Geburtsdatum jedes Mieters an. Jede hier genannte Person ist Vertragspartei und unterschreibt. Ein Partner, der später ohne Nennung einzieht, ist kein Mieter.

  2. 2.Mietsache

    1. 2.1

      Vermietet wird zu Wohnzwecken die Wohnung Anschrift der Wohnung, Geschoss und Lage, bestehend aus Räume. Die Wohnfläche beträgt ca. Wohnfläche m².

      Geben Sie die Fläche an, die Sie gemessen haben. Ist die wirkliche Fläche deutlich kleiner als angegeben, entsteht Streit über die Miete.

    2. 2.2

      Mitvermietet sind: Mitvermietete Räume. Der Mieter ist berechtigt, folgende gemeinschaftliche Einrichtungen nach der Hausordnung mitzubenutzen: Gemeinschaftliche Einrichtungen.

      Geben Sie die Nummer jedes Kellers, jeder Garage und jedes Stellplatzes an.

    3. 2.3

      Dem Mieter werden folgende Schlüssel übergeben: Übergebene Schlüssel.

      Geben Sie Anzahl und Art jedes Schlüssels an. Halten Sie die Schlüssel auch im Übergabeprotokoll fest.

  3. 3.Mietzeit

    1. 3.1

      Optional

      Das Mietverhältnis beginnt am Beginn des Mietverhältnisses und läuft auf unbestimmte Zeit.

      Behalten Sie diese oder die nächste Klausel. Der unbefristete Mietvertrag ist in Deutschland der Normalfall.

    2. 3.2

      Optional

      Das Mietverhältnis beginnt am Beginn des Mietverhältnisses und endet am Ende der Befristung. Der Vermieter teilt dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich den Grund der Befristung mit: Nach Ablauf der Mietzeit will er Grund der Befristung (§ 575 Abs. 1 BGB).

      Behalten Sie eine der beiden Klauseln. Gründe: Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Familie, größere Bauarbeiten, Vermietung an Dienstverpflichtete. Konkret beschreiben, sonst unbefristet.

  4. 4.Miete

    1. 4.1

      Die monatliche Miete beträgt: Nettokaltmiete Nettokaltmiete Euro; Vorauszahlung auf die Betriebskosten Betriebskostenvorauszahlung Euro; Vorauszahlung auf die Heiz- und Warmwasserkosten Vorauszahlung Heizung/Warmwasser Euro; insgesamt Monatliche Gesamtzahlung Euro.

      Vorauszahlungen müssen angemessen sein, nah an den zu erwartenden tatsächlichen Kosten.

    2. 4.2

      Optional

      Die Wohnung liegt in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt (§ 556d BGB). Der Vermieter hat dem Mieter vor Abgabe seiner Vertragserklärung in Textform folgende Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB erteilt: Auskunft zur Mietpreisbremse.

      Nur in einem Gebiet mit Mietpreisbremse behalten, wenn eine Ausnahme eine Miete über 10% über der Vergleichsmiete erlaubt. Ohne diese vorherige Auskunft greift die Ausnahme nicht.

  5. 5.Mietänderungen

    1. 5.1

      Optional

      Die Miete kann nach den gesetzlichen Vorschriften geändert werden, insbesondere bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB).

      Behalten Sie eine der drei Klauseln. Dies ist der Regelfall. Der Vermieter kann nach 15 Monaten ohne Änderung eine Erhöhung verlangen, innerhalb der Grenzen in den Eckdaten.

    2. 5.2

      Optional

      Die Nettokaltmiete erhöht sich wie folgt (Staffelmiete nach § 557a BGB): Mietstaffeln. Jede Miete bleibt mindestens ein Jahr unverändert. Während der Laufzeit der Staffelmiete sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen.

      Behalten Sie eine der drei Klauseln. Geben Sie jede Staffel in Euro an, mit mindestens einem Jahr Abstand. In einem Gebiet mit Mietpreisbremse muss jede Staffel bei ihrem Beginn die Grenze einhalten.

    3. 5.3

      Optional

      Die Nettokaltmiete wird durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt (Indexmiete nach § 557b BGB). Ausgangswert ist der Index für den Monat Basismonat des Preisindex. Eine Änderung der Miete ist durch Erklärung in Textform geltend zu machen, in der die Änderung des Index und die neue Miete oder die Erhöhung in Euro anzugeben sind. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die geänderte Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen.

      Behalten Sie eine der drei Klauseln. Während einer Indexmiete kann der Vermieter keine Erhöhung auf die Vergleichsmiete verlangen. Siehe den Entwurf zu Indexanstiegen über 3%.

  6. 6.Betriebskosten

    1. 6.1

      Der Mieter trägt folgende Betriebskosten im Sinne von § 2 der Betriebskostenverordnung: Vom Mieter getragene Betriebskosten. Sie werden nach Umlageschlüssel umgelegt, soweit sie nicht nach Verbrauch erfasst werden.

      Nennen Sie jede Kostenart. Der Vermieter kann nur Betriebskosten umlegen, die der Vertrag nennt. Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten.

    2. 6.2

      Die Kosten für Heizung und Warmwasser werden nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet.

      Streichen Sie diese Klausel, wenn der Mieter einen eigenen Gas- oder Stromvertrag für die Heizung hat.

    3. 6.3

      Über die Vorauszahlungen rechnet der Vermieter jährlich ab. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Der Mieter kann die Belege einsehen.

      Nach dieser Frist verliert der Vermieter jede Nachforderung, außer er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Der Mieter hat 12 Monate nach Zugang der Abrechnung für Einwendungen.

  7. 7.Zahlung der Miete

    1. 7.1

      Die Miete ist monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats, kostenfrei auf folgendes Konto zu zahlen: Bankkonto des Vermieters.

  8. 8.Mietsicherheit (Kaution)

    1. 8.1

      Der Mieter leistet eine Mietsicherheit in Höhe von Kaution Euro. Sie beträgt höchstens das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete. Der Mieter ist berechtigt, sie in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen.

      Höchstens das 3-Fache der Nettokaltmiete. Eine Klausel, die mehr oder die ganze Summe auf einmal verlangt, ist insoweit unwirksam.

    2. 8.2

      Der Vermieter legt die Sicherheit getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz an. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.

    3. 8.3

      Nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung rechnet der Vermieter innerhalb angemessener Frist über die Sicherheit ab und zahlt sie nebst Zinsen zurück, soweit ihm keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr zustehen.

      Das Gesetz setzt keine feste Frist. Der Vermieter darf einen angemessenen Teil einbehalten, bis die letzte Betriebskostenabrechnung erstellt ist.

  9. 9.Gebrauch der Mietsache

    1. 9.1

      Die Wohnung wird von folgenden Personen bewohnt: Personen, die in der Wohnung leben. Die Untervermietung oder sonstige Überlassung der Wohnung an Dritte bedarf der Erlaubnis des Vermieters.

      Nennen Sie alle, die in der Wohnung leben werden. Fragen Sie den Vermieter schriftlich, bevor eine weitere Person einzieht.

    2. 9.2

      Tierhaltung: Tierhaltung.

      Vereinbaren Sie jedes Tier schriftlich, um Streit zu vermeiden.

    3. 9.3

      Die Hausordnung in der Anlage ist Bestandteil dieses Vertrags.

      Streichen Sie diese Klausel, wenn es keine Hausordnung gibt.

  10. 10.Erhaltung und Schönheitsreparaturen

    1. 10.1

      Der Vermieter erhält die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Der Mieter zeigt dem Vermieter Mängel und Schäden unverzüglich an.

    2. 10.2

      Optional

      Die Wohnung wird renoviert übergeben. Der Mieter führt die Schönheitsreparaturen fachgerecht aus, soweit der Zustand der Wohnung dies infolge seines Gebrauchs erfordert. Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper und Rohre sowie der Innentüren und der Fenster und Außentüren von innen.

      Bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung streichen, außer der Mieter erhält einen angemessenen Ausgleich. Keine starren Fristen und keine Renovierungspflicht bei Auszug unabhängig vom Zustand.

  11. 11.Kündigung

    1. 11.1

      Die Kündigung bedarf der Schriftform. Für die Rechtzeitigkeit kommt es auf den Zugang beim Empfänger an.

      Schriftform bedeutet einen Brief auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift. Eine E-Mail, ein Fax oder eine SMS genügt nicht.

    2. 11.2

      Der Mieter kann spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 BGB). Seine Kündigungsfrist verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

      Eine Kündigung des Vermieters muss ihre Gründe angeben. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

    3. 11.3

      Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach den §§ 543 und 569 BGB bleibt unberührt.

      Ein wichtiger Grund ist etwa ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen oder ein Rückstand von zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum.

  12. 12.Rückgabe der Mietsache

    1. 12.1

      Bei Ende des Mietverhältnisses gibt der Mieter die Wohnung geräumt, besenrein und mit allen Schlüsseln zurück. Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.

    2. 12.2

      Bei Einzug und Auszug erstellen die Parteien gemeinsam ein Übergabeprotokoll mit den Zählerständen. Beide Parteien unterschreiben es und erhalten eine Ausfertigung.

      Die Ersatzansprüche des Vermieters verjähren sechs Monate, nachdem er die Wohnung zurückerhalten hat. Darum ist das Auszugsprotokoll wichtig.

  13. 13.Mehrere Mieter

    1. 13.1

      Mehrere Mieter haften für alle Verpflichtungen aus diesem Vertrag als Gesamtschuldner. Eine Kündigung muss von allen Mietern erklärt werden und an alle Mieter gerichtet sein.

      Streichen Sie diesen Abschnitt, wenn es nur einen Mieter gibt. Ein Mieter allein kann den Vertrag nicht für alle beenden.

  14. 14.Energieausweis, Meldebestätigung und Vermittlung

    1. 14.1

      Der Vermieter hat dem Mieter den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und übergibt ihm eine Kopie: Energieausweis. Der Energieausweis dient der Information; er ist nicht Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung.

      Geben Sie die Art (Bedarf oder Verbrauch), die Energieeffizienzklasse und das Ausstellungsdatum an.

    2. 14.2

      Der Vermieter bestätigt dem Mieter den Einzug schriftlich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug (Wohnungsgeberbestätigung nach § 19 BMG).

      Der Mieter braucht diese Bestätigung, um sich binnen zwei Wochen nach dem Einzug bei der Meldebehörde anzumelden.

    3. 14.3

      Optional

      Hat der Vermieter einen Wohnungsvermittler beauftragt, trägt er dessen Vergütung allein.

      Ein Makler darf vom Mieter nur Provision verlangen, wenn der Mieter ihn beauftragt hat und der Makler die Wohnung ausschließlich für diesen Mieter gesucht hat.

  15. 15.Sonstige Vereinbarungen

    1. 15.1

      Sonstige Vereinbarungen

      Eine Klausel, die zum Nachteil des Mieters von den Mietrechtsregeln des BGB abweicht, ist unwirksam, wo das Gesetz es bestimmt: Kaution, Kündigungsfristen, Mietpreisbremse, Mieterhöhungen.

    2. 15.2

      Mündliche Nebenabreden bestehen nicht.

  16. 16.Anlagen und Unterschriften

    1. 16.1

      Anlagen: Kopie des Energieausweises, Hausordnung, Übergabeprotokoll, Weitere Anlagen.

    2. 16.2

      Ort der Unterzeichnung, den Datum der Unterzeichnung. Unterschrift des Vermieters. Unterschrift aller Mieter.

      Jede Partei unterschreibt beide Exemplare eigenhändig.

Formvorschriften

  1. Es gibt kein amtliches Vertragsformular, und eine Registrierung ist nicht nötig.
  2. Fertigen Sie zwei Exemplare. Der Vermieter und jeder Mieter unterschreiben beide eigenhändig auf Papier.
  3. Legen Sie den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vor und geben Sie dem Mieter nach der Unterschrift eine Kopie.
  4. Binnen zwei Wochen nach dem Einzug bestätigt der Vermieter den Einzug schriftlich, damit der Mieter sich anmelden kann.
  5. Prüfen Sie vor der Festlegung der Miete, ob eine Rechtsverordnung des Landes die Wohnung in ein Gebiet mit Mietpreisbremse legt, und lesen Sie den örtlichen Mietspiegel.
  6. Beruft sich der Vermieter auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse, muss er dem Mieter diese Auskunft vor dessen Unterschrift in Textform erteilen.
  7. Hat der Vermieter einen Makler beauftragt, zahlt der Vermieter den Makler.

Häufige Fehler

  • Eine Kaution über 3 Nettokaltmieten verlangen oder die ganze Kaution vor der Schlüsselübergabe. Der Mehrbetrag ist unwirksam, und der Mieter darf immer in 3 Raten zahlen.
  • Die Miete festlegen, ohne Mietpreisbremse und örtlichen Mietspiegel zu prüfen. In einem bestimmten Gebiet kann der Mieter rügen und die Miete über der Grenze zurückfordern.
  • Den Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung zu Schönheitsreparaturen verpflichten. Der Bundesgerichtshof hält eine solche Formularklausel ohne angemessenen Ausgleich für unwirksam.
  • Eine Befristung ohne einen der Gründe aus § 575 vereinbaren oder ohne den Grund bei Vertragsschluss schriftlich zu nennen. Der Vertrag gilt dann für unbestimmte Zeit.
  • Dem Mieter einen Makler berechnen, den der Vermieter beauftragt hat. Der Mieter kann die Provision zurückfordern.
  • Die Betriebskostenabrechnung zu spät schicken oder nicht vereinbarte Kosten abrechnen. Eine verspätete Abrechnung verliert jede Nachforderung. Nicht vereinbarte Kosten sind nicht umlegbar.
  • Die Wohnungsgeberbestätigung vergessen. Der Mieter muss sich binnen zwei Wochen anmelden und braucht sie vom Vermieter.
  • Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands für endgültig halten. Zahlt der Mieter alle Rückstände binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird sie unwirksam, einmal in zwei Jahren.

Rechtsgrundlage

Quellen

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