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Checkliste zum Vorvertrag für den Immobilienkauf (Deutschland)

Prüfliste zum Entwurf des notariellen Kaufvertrags (Kaufvertragsentwurf)

In Deutschland gibt es keinen privaten Vorvertrag zum Kauf. Jede Vereinbarung, die eine Partei zum Kauf oder Verkauf eines Grundstücks verpflichtet, muss notariell beurkundet werden. Diese Prüfliste hilft dem Käufer, den Entwurf des Notars (Kaufvertragsentwurf) vor dem Beurkundungstermin zu prüfen.

Verwenden Sie die Prüfliste, wenn der Notar Ihnen den Kaufvertragsentwurf schickt. Gehen Sie jeden Punkt durch, notieren Sie Ihre Fragen und senden Sie Änderungswünsche vor dem Termin an den Notar. Verwenden Sie die Liste auch, wenn ein Makler oder Verkäufer Sie bittet, vor dem Notartermin eine Reservierungsvereinbarung, einen Vorvertrag oder ein anderes Dokument zu unterschreiben: Verpflichtet es Sie direkt oder über eine Gebühr zum Kauf, ist es ohne notarielle Beurkundung nichtig.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganz Deutschland
Form
Notarielle Beurkundung für jeden Vertrag, der eine Partei zum Kauf oder Verkauf eines Grundstücks verpflichtet (BGB § 311b(1)).
Vertrag ohne Beurkundung
Nichtig, außer die Eigentumsumschreibung wird später eingetragen.
Zeit zur Prüfung des Entwurfs
Zwei Wochen, wenn der Verkäufer Unternehmer und der Käufer Verbraucher ist (BeurkG § 17(2a)). Zwischen Privatpersonen keine feste Frist.
Fälligkeit des Kaufpreises
Nach der Mitteilung des Notars: Vormerkung eingetragen, Lastenfreistellung gesichert, Genehmigungen erteilt, kein Vorkaufsrecht der Gemeinde.
Vorkaufsrecht der Gemeinde
Die Gemeinde kann es binnen 3 Monaten ausüben, nachdem ihr der Vertrag mitgeteilt wurde (BauGB § 28(2)).
Haftung des Verkäufers
Ein Ausschluss der Mängelhaftung schützt keinen Verkäufer, der einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat (BGB § 444).
Vermietete Immobilie
Der Käufer tritt in bestehende Mietverhältnisse mit allen Rechten und Pflichten ein (BGB § 566(1)).
Kosten
Grundsätzlich zahlt der Käufer Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer von 3,5 % bis 6,5 % (BGB § 448(2); GrEStG § 11, Sätze der Länder).
Steuerschuldner
Das Finanzamt kann die Grunderwerbsteuer trotzdem von Käufer oder Verkäufer fordern (GrEStG § 13).
Vorvertrag oder Reservierung
Braucht eine notarielle Beurkundung, wenn er mittelbaren Druck zum Kauf auf den Käufer ausübt.
Reservierungsgebühr
Eine nicht erstattbare Reservierungsgebühr in den AGB eines Maklers ist unwirksam (BGH, I ZR 113/22).

Die Checkliste

Bevor der Entwurf kommt

Parteien und Immobilie

  • Prüfen Sie, dass jeder eingetragene Eigentümer Verkäufer istEigentümer laut Grundbuch, Abteilung I

    Nur die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer können verkaufen. Miteigentümer, Erben und Ehegatten mit Anteil müssen alle unterschreiben oder vertreten sein.

  • Vergleichen Sie die Objektbeschreibung mit Grundbuch und LiegenschaftskarteBestandsverzeichnis, Flurstück, Liegenschaftskarte

    Die Urkunde bezeichnet die Immobilie nach Grundbuchblatt und Flurstück. Prüfen Sie, ob Garagen, Gärten und Wege, die Sie gesehen haben, auf den verkauften Flurstücken liegen.

  • Bei einer Wohnung: Prüfen Sie Sondereigentum, Miteigentumsanteil und SondernutzungsrechteSondereigentum, Miteigentumsanteil, Sondernutzungsrecht, Teilungserklärung

    Stellplätze, Keller und Gärten sind oft eigene Einheiten oder Sondernutzungsrechte. Sie sind nur verkauft, wenn die Urkunde sie nennt.

  • Prüfen Sie die Belastungen, die der Käufer übernimmtAbteilung II (Lasten und Beschränkungen)

    Wegerechte, Wohnungsrechte und Nießbrauch bleiben auf der Immobilie. Der Entwurf muss jedes Recht nennen, das Sie übernehmen.

Kaufpreis, Zahlung und Sicherheit

  • Prüfen Sie Kaufpreis, Anteil für Inventar und ZahlungsterminKaufpreis, Inventar, Fälligkeit

    Der Preis in der Urkunde muss der wirkliche Preis sein. Mitverkauftes Inventar sollte mit seinem Wert aufgeführt sein.

  • Prüfen Sie die FälligkeitsvoraussetzungenFälligkeitsvoraussetzungen, Fälligkeitsmitteilung

    Der Preis sollte erst nach Vormerkung, gesicherter Lastenfreistellung, Genehmigungen und Verzicht auf das Vorkaufsrecht fällig werden.

  • Prüfen Sie die Auflassungsvormerkung zu Ihren GunstenAuflassungsvormerkung (Eigentumsvormerkung)

    Sie sichert Ihnen die Immobilie im Grundbuch. Der Verkäufer kann sie vor Ihrer Eintragung nicht an andere verkaufen oder belasten.

  • Prüfen Sie, dass die Urkunde die Löschung der Grundpfandrechte des Verkäufers regeltLastenfreistellung, Löschungsbewilligung

    Ein Teil des Preises kann an die Bank des Verkäufers gehen, um deren Grundschuld abzulösen. Sie sollten die Immobilie frei von Lasten erhalten, die Sie nicht übernommen haben.

  • Prüfen Sie die Belastungsvollmacht für Ihre FinanzierungBelastungsvollmacht, Finanzierungsgrundschuld

    Ihre Bank braucht eine Grundschuld, bevor Sie Eigentümer sind. Der Verkäufer bewilligt sie in der Urkunde, beschränkt auf die Sicherung des Kaufpreises.

  • Prüfen Sie die Unterwerfung unter die sofortige ZwangsvollstreckungZwangsvollstreckungsunterwerfung

    Mit der Urkunde kann der Verkäufer den Preis meist ohne Gerichtsverfahren vollstrecken. Beschränken Sie das auf den Preis und auf die Zeit nach der Fälligkeitsmitteilung.

  • Hinterfragen Sie ein NotaranderkontoNotaranderkonto

    Meist geht die Zahlung nach der Fälligkeitsmitteilung direkt an den Verkäufer. Ein Notaranderkonto kostet zusätzliche Gebühren und ist für Sonderfälle.

Zustand, Mängel und Übergabe

Eigentumswohnungen

Kosten und Steuern

Formvorschriften

Eine private Vorlage wäre nichtig. BGB § 311b(1) verlangt eine notarielle Beurkundung für jeden Vertrag, der eine Partei zur Übertragung oder zum Erwerb eines Grundstücks verpflichtet. Ohne sie ist der Vertrag nichtig (BGB § 125).

  1. Der bindende Vertrag ist die notarielle Urkunde. Der Notar liest sie beiden Parteien vollständig vor und erläutert sie.
  2. Beide Parteien und der Notar unterschreiben die Urkunde. Wer nicht kommen kann, kann sich vertreten lassen.
  3. Unternehmer als Verkäufer, Verbraucher als Käufer: Der Notar soll darauf achten, dass der Käufer selbst oder durch eine Vertrauensperson erscheint.
  4. Der Notar soll diesem Käufer den beabsichtigten Text auch zwei Wochen vor dem Termin zusenden und den Grund festhalten, wenn die Frist verkürzt wird.
  5. Bei einem Verkauf zwischen Privatpersonen gelten diese Regeln nicht. Fordern Sie den Entwurf darum früh an.
  6. Jede Nebenabrede, die zum Geschäft gehört, muss in der Urkunde stehen.
  7. Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Vormerkung, holt Löschungsbewilligungen und Genehmigungen ein und teilt dem Käufer mit, wann der Kaufpreis fällig ist.

Häufige Fehler

  • Eine bezahlte Reservierung oder einen privaten Vorvertrag unterschreiben. Ohne Beurkundung ist er nichtig, wenn er Sie zum Kauf drängt. Die Gebühr müssen Sie unter Umständen einklagen.
  • Einen Teil des Kaufpreises vor der Fälligkeitsmitteilung zahlen. Ohne Vormerkung kann der Verkäufer die Immobilie noch an andere verkaufen oder belasten.
  • Nebenabreden außerhalb der Urkunde, etwa ein niedrigerer Preis auf dem Papier mit Bargeld für Möbel oder eine zugesagte Reparatur. Eine fehlende Abrede kann den ganzen Vertrag nichtig machen.
  • Den üblichen Ausschluss der Mängelhaftung ohne Gutachten hinnehmen. Prüfen Sie das Gebäude vor der Unterschrift und lassen Sie bekannte Mängel in die Urkunde aufnehmen.
  • Vor der Kreditzusage unterschreiben. Der übliche Vertrag hat keinen Finanzierungsvorbehalt: Sie schulden den Preis auch, wenn die Bank ablehnt. Holen Sie zuerst das verbindliche Darlehensangebot ein.
  • Einen vorhandenen Mieter übersehen. Sie übernehmen den Mietvertrag, wie er ist, mit Kaution und Kündigungsschutz. Ein Mieter in einer umgewandelten Wohnung kann ein Vorkaufsrecht haben.
  • Zum Termin kommen, ohne den Entwurf gelesen zu haben. Änderungen sind vor der Unterschrift einfach und danach teuer.

Rechtsgrundlage

Quellen

Beschreiben Sie das Zuhause, das Sie suchen