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Checkliste für die Prüfung vor dem Immobilienkauf (Deutschland)

Prüfliste vor dem Immobilienkauf (Unterlagen und Prüfungen)

Die Unterlagen und Prüfungen, die ein Käufer eines bestehenden Hauses oder einer Wohnung in Deutschland vor der Beurkundung einholen sollte: Eigentümer und Grundbuch, Planungs- und Bauordnungsrecht, Energieausweis, Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, bestehende Mietverträge sowie Steuern und Kosten.

Verwenden Sie die Liste von der ersten Besichtigung bis zur Beurkundung. In Deutschland gibt es vor dem notariellen Vertrag keinen bindenden Schritt. Alle Prüfungen müssen daher erledigt sein, bevor Sie ihn unterschreiben. Der Notar sieht das Grundbuch ein und kümmert sich um die Auflassungsvormerkung, die Lastenfreistellung und den Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht. Er prüft aber nicht das Gebäude, das Planungsrecht oder die Finanzen der Eigentümergemeinschaft. Fordern Sie jede Unterlage beim Verkäufer an, und bitten Sie den Notar, alles Fehlende im Vertrag zu regeln.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganz Deutschland. Bauordnungsrechtliche Verzeichnisse wie das Baulastenverzeichnis führen die Länder nach Landesrecht, sie unterscheiden sich je nach Land.
Grundbucheinsicht
Nur bei berechtigtem Interesse (GBO § 12(1)). Der Notar sieht es vor der Beurkundung ein.
Energieausweis
Spätestens bei der Besichtigung vorzulegen, nach Vertragsschluss zu übergeben (GModG § 80(4)).
Beschlüsse der Gemeinschaft
Der Verwalter führt alle Beschlüsse seit 1. Juli 2007. Ein Eigentümer oder ein von ihm Bevollmächtigter darf sie einsehen (WEG § 24(7)).
Gemeindliches Vorkaufsrecht
Die Gemeinde kann es binnen 3 Monaten nach Mitteilung des Vertrags ausüben (BauGB § 28(2)).
Bestehende Mietverträge
Der Käufer tritt in jeden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten ein (BGB § 566(1)).
Vertragsentwurf
Zwei Wochen vor der Beurkundung, wenn der Verkäufer Unternehmer und der Käufer Verbraucher ist (BeurkG § 17(2a)). Keine feste Frist unter Privatpersonen.
Grunderwerbsteuer
3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises, je nach Land (GrEStG § 11 und Steuersätze der Länder).

Die Checkliste

Verkäufer, Eigentümer und Grundbuch

Planungs- und Bauordnungsrecht

  • Baugenehmigung und genehmigte PläneBaugenehmigung, genehmigte Bauzeichnungen

    Sie zeigen, was genehmigt wurde. Ungenehmigte Anbauten, Dachausbauten und zusätzliche Einheiten können ein Mangel sein und bauaufsichtliche Anordnungen auslösen.

  • Baulastenverzeichnis (Bayern führt keines)Baulastenverzeichnis

    Pflichten wie ein Zugang für den Nachbarn oder Abstandsflächen stehen nicht im Grundbuch. Die Bauaufsichtsbehörde führt sie nach Landesrecht.

  • Bebauungsplan und PlanungsauskunftBebauungsplan, Flächennutzungsplan

    Er zeigt, was Sie bauen oder ändern dürfen und was nebenan gebaut werden darf. Fragen Sie das Planungsamt der Gemeinde.

  • AltlastenkatasterAltlastenkataster

    Es zeigt bekannte Bodenverunreinigungen. Fragen Sie die Umweltbehörde des Kreises oder der Stadt.

  • Anliegerbescheinigung zu Erschließungs- und AnschlussbeiträgenErschließungsbeitragsbescheinigung (Anliegerbescheinigung)

    Die Gemeinde bestätigt, ob Erschließungs- und Anschlussbeiträge bezahlt oder noch abzurechnen sind. Der Vertrag sollte regeln, wer offene Beiträge zahlt.

  • DenkmalschutzDenkmalschutz

    Ein Baudenkmal braucht für die meisten Arbeiten eine Genehmigung. Fragen Sie die Denkmalschutzbehörde.

Bauzustand und Energie

Eigentumswohnungen

Mietverträge und Nutzung

Steuern und Kosten

Formvorschriften

Eine Prüfung vor dem Kauf ist ihrer Natur nach eine Liste. Der Notar entwirft und beurkundet den Vertrag, prüft aber für den Käufer weder das Gebäude noch den Planungsstand noch die Finanzen der Gemeinschaft.

  1. Sie unterschreiben diese Prüfliste nicht.
  2. Nur wer ein berechtigtes Interesse hat, darf das Grundbuch einsehen. Bitten Sie den Verkäufer um einen aktuellen Auszug oder eine schriftliche Vollmacht.
  3. Nur Eigentümer und von ihnen Bevollmächtigte dürfen die Beschluss-Sammlung der Gemeinschaft einsehen. Bitten Sie den Verkäufer um eine Vollmacht.
  4. Verkäufer oder Makler müssen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und ihn nach Vertragsschluss übergeben.
  5. Örtliche Behörden führen öffentliche Verzeichnisse, etwa Baulasten und Altlasten. Die Einsicht erfordert meist die Zustimmung des Eigentümers und eine Gebühr.

Häufige Fehler

  • Sich auf das Exposé statt auf den Grundbuchauszug verlassen. Nur das Grundbuch zeigt den Eigentümer und Wegerechte, Wohnrechte oder Belastungen.
  • Die Protokolle der Eigentümerversammlungen auslassen. Sie zeigen beschlossene Maßnahmen, Sonderumlagen und Streitigkeiten, die Sie mit der Wohnung übernehmen.
  • Annehmen, dass Dachgeschosswohnung, Anbau oder ausgebauter Keller genehmigt sind. Lassen Sie sich Baugenehmigung und genehmigte Pläne geben. Sonst drohen bauaufsichtliche Anordnungen.
  • Eine vermietete Wohnung zur Selbstnutzung kaufen, ohne den Mietvertrag zu lesen. Sie übernehmen den Mieter. Eine Eigenbedarfskündigung braucht ein berechtigtes Interesse und bis zu neun Monate Frist.
  • Nach der Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt: keine Eigenbedarfskündigung bis 3 Jahre nach Ihrem Kauf, nach Landesverordnung bis zu 10 Jahre (BGB § 577a).
  • Energieeffizienzklasse und Alter der Heizung übersehen. Fragen Sie nach Ausweis, Heizungsart und Datum der letzten Kesselprüfung, und planen Sie die Kosten von Maßnahmen ein.
  • Nicht prüfen, ob der Verkäufer allein verkaufen kann. Ehegatte, Miterben oder ein Betreuer müssen eventuell zustimmen.
  • Keine Zeit für ein Bausachverständigengutachten einplanen. Der Vertrag schließt die Haftung für Mängel meist aus, das Gutachten vor der Beurkundung ist darum Ihr wichtigster Schutz.

Rechtsgrundlage

Quellen

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