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Checkliste für die Prüfung vor dem Immobilienkauf (Frankreich)

Prüfliste des KäufersVérifications avant la signature de l'avant-contrat

Die Unterlagen und Prüfungen, die ein Käufer einer Bestandswohnung in Frankreich vor der Unterzeichnung des compromis oder der promesse de vente einholen sollte: Eigentum und Geschäftsfähigkeit des Verkäufers, Hypotheken und Dienstbarkeiten, Bauplanung, die Pflichtdiagnosen, Unterlagen der copropriété, Steuern und Nutzung.

Verwenden Sie die Liste von der ersten Besichtigung bis zur Unterzeichnung des Vorvertrags. Der Verkäufer muss Ihnen spätestens bei der Unterzeichnung die Diagnoseunterlagen und bei einer Wohnung die Unterlagen der copropriété übergeben. Zwischen dem compromis und der Urkunde beschafft der Notar den Eigentumstitel, die Hypothekenauskunft, die städtebaulichen Auskünfte und den Verzicht auf das Vorkaufsrecht. Prüfen Sie jeden Punkt, und fordern Sie alles Fehlende vor der Unterzeichnung beim Notar an.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganzes Land (in Bas-Rhin, Haut-Rhin und Moselle ist das Grundbuch das livre foncier)
Energieausweis (DPE)
Pflicht bei jedem Verkauf. 10 Jahre gültig, aber ein DPE von vor dem 1. Juli 2021 ist nicht mehr gültig.
Stromfaktor des DPE
Seit dem 1. Januar 2026 kann ein neuer Faktor (1,9 statt 2,3) die Klasse einer elektrisch beheizten Wohnung verbessern.
Energieaudit
Pflicht beim Verkauf eines Hauses oder eines Gebäudes mit einem Eigentümer der Klasse E, F oder G. Klasse D ab 1. Januar 2034.
Risikobericht (état des risques)
6 Monate gültig. Bei der ersten Besichtigung übergeben und dem Vorvertrag beigefügt (Code de l'environnement art. L125-5).
Termiten / Gas / Strom
Termiten 6 Monate (in gelisteten Zonen). Gas und Strom 3 Jahre, wenn die Anlage über 15 Jahre alt ist.
Bleibericht
Für Wohnungen, die vor dem 1. Januar 1949 gebaut wurden. 1 Jahr gültig, wenn Blei über dem Grenzwert gefunden wird, sonst unbefristet.
Protokolle der copropriété
Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten 3 Jahre (CCH art. L721-2).
Toleranz der Carrez-Fläche
Mehr als 1/20 kleiner als angegeben: anteilige Preisminderung, Anspruch innerhalb von 1 Jahr nach der Urkunde.
Vorkaufsrecht
Die Gemeinde hat ab der Mitteilung des Notars 2 Monate Zeit, vorrangig zu kaufen. Schweigen gilt als Verzicht.

Die Checkliste

Verkäufer, Eigentumstitel und Eigentum

  • Kopie der Eigentumsurkunde des VerkäufersTitre de propriété

    Sie beweist, dass der Verkäufer Eigentümer ist, und zeigt die rechtliche Beschreibung, Dienstbarkeiten und Bedingungen des früheren Verkaufs.

  • Identität, Familienstand und Geschäftsfähigkeit des VerkäufersPièce d'identité, contrat de mariage ou convention de Pacs

    Jeder Eigentümer muss unterschreiben. Ein Ehegatte muss dem Verkauf der Familienwohnung eventuell zustimmen. Ein Verkäufer unter Vormundschaft braucht eine Genehmigung.

  • Bei einer Gesellschaft als Verkäufer: Registerauszug und SatzungExtrait Kbis et statuts

    Sie zeigen, dass die Gesellschaft besteht und wer für sie unterschreiben darf.

  • Laufende Mietverträge oder Nachweis, dass frühere Mieter ausgezogen sindBail en cours, congé du locataire

    Ein Käufer übernimmt einen laufenden Mietvertrag. Für eine leere Übergabe braucht es den Nachweis, dass der Mietvertrag rechtmäßig endete.

Grundbuch, Hypotheken und Dienstbarkeiten

Bauplanung und Bauarbeiten

  • Bauplanungsbescheinigung oder BauplanungsauskunftCertificat d'urbanisme, note de renseignements d'urbanisme

    Sie nennt die Bauplanungsregeln, öffentlichen Dienstbarkeiten und Vorkaufsrechte, die für das Flurstück gelten.

  • Baugenehmigungen, Fertigstellungsanzeigen und Konformitätsbescheinigungen für frühere ArbeitenPermis de construire, déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux

    Sie zeigen, dass Anbauten und Umbauten genehmigt wurden.

  • Bauschadenversicherung für Arbeiten, die weniger als 10 Jahre alt sindAssurance dommages-ouvrage

    Sie zahlt für schwere Baumängel innerhalb von 10 Jahren nach Fertigstellung und geht auf den Käufer über.

  • Verzicht auf das VorkaufsrechtDéclaration d'intention d'aliéner (DIA)

    Der Notar benachrichtigt die Gemeinde. Der Verkauf kann erst vollzogen werden, wenn die Gemeinde verzichtet oder 2 Monate vergehen.

Technische Diagnoseakte

Copropriété (Wohnungen und Lose in einem gemeinsamen Gebäude)

  • Übersichtsblatt, Regeln der copropriété und Teilungserklärung mit ÄnderungenFiche synthétique, règlement de copropriété, état descriptif de division

    Sie bestimmen Ihre Lose, deren Anteil am Gemeinschaftseigentum und die Nutzungsregeln, zum Beispiel zu Vermietung oder beruflicher Nutzung.

  • Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten 3 JahreProcès-verbaux des assemblées générales

    Sie zeigen beschlossene Arbeiten, geplante Abstimmungen und Streitigkeiten.

  • Vom Verkäufer gezahlte Kosten der letzten 2 Geschäftsjahre, Beträge, die Sie schulden könnten, und Rückstände im GebäudeInformations financières, pré-état daté

    Sie zeigen Ihre künftigen Kosten und ob andere Eigentümer nicht zahlen.

  • Anteil am Arbeitsfonds und letzter BeitragFonds de travaux

    Der Anteil des Loses geht mit dem Verkauf auf Sie über.

  • Wartungsheft, technische Gesamtdiagnose und mehrjähriger ArbeitsplanCarnet d'entretien, diagnostic technique global (DTG), plan pluriannuel de travaux

    Sie zeigen den Zustand des Gebäudes und die in den kommenden Jahren erwarteten Arbeiten.

Steuern und Kosten

Formvorschriften

Eine Liste zur Kaufprüfung ist ihrem Wesen nach eine Checkliste. Der Notar, nicht der Käufer, holt die amtlichen Auskünfte ein.

  1. Sie unterzeichnen diese Prüfliste nicht.
  2. Die Diagnoseakte und die Unterlagen der copropriété sind Anlagen zum compromis oder zur promesse.
  3. Bei Unterlagen der copropriété in einer privatschriftlichen Urkunde unterschreiben und datieren Sie von Hand eine Erklärung, dass Sie sie erhalten haben.
  4. Der Verkäufer darf Unterlagen nur elektronisch senden, wenn Sie dem ausdrücklich zustimmen.
  5. Kommen der Risikobericht oder die Unterlagen der copropriété nach dem compromis, beginnt Ihre 10-tägige Widerrufsfrist am Tag nach deren Erhalt.

Häufige Fehler

  • Sich auf die DPE-Klasse der Anzeige verlassen. Lesen Sie den Ausweis und prüfen Sie Datum, Adresse und geschätzte Energiekosten. Eine Wohnung der Klasse G darf nicht neu vermietet werden.
  • Diagnosen akzeptieren, die vor der Urkunde ablaufen. Der Termiten- und der Risikobericht gelten nur 6 Monate, der Verkäufer muss sie eventuell erneuern.
  • Die Protokolle der Eigentümerversammlung auslassen. Sie zeigen beschlossene Arbeiten, die Sie zahlen müssen, und Streitigkeiten im Gebäude.
  • Annehmen, ein Anbau oder ein ausgebauter Dachboden sei legal. Fordern Sie Genehmigung und Fertigstellungsanzeige an. Ungenehmigte Arbeiten erschweren Versicherung und Weiterverkauf.
  • Nicht prüfen, wem die Immobilie gehört. Ein verheirateter Verkäufer, ein Nachlass oder eine Gesellschaft braucht eventuell weitere Unterschriften oder eine gerichtliche Genehmigung.
  • Einen vorhandenen Mieter übersehen. Ein Mieter bleibt nach Ihrem Kauf, und der Mietvertrag bindet Sie.

Rechtsgrundlage

Quellen

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