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Mietvertrag-Vorlage für Wohnraum (Estland)

WohnraummietvertragEluruumi üürileping

Ein Mietvertrag über eine Wohnung oder ein Haus zum dauerhaften Wohnen nach dem Schuldrechtsgesetz (Võlaõigusseadus). Er regelt Parteien, Wohnung, Laufzeit, Miete, Nebenkosten, Kaution, Gebrauchs- und Reparaturpflichten, Vertragsende und Rückgabe der Wohnung. Der Staat veröffentlicht kein amtliches Muster.

Verwenden Sie den Vertrag, wenn ein privater oder gewerblicher Vermieter eine möblierte oder unmöblierte Wohnung oder ein Haus zum Wohnen vermietet. Verwenden Sie ihn nicht für eine Ferien- oder Hotelvermietung von bis zu 3 Monaten, nicht für ein Zimmer in der Wohnung des Vermieters, das der Vermieter größtenteils möbliert hat, und nicht für eine Wohnung, die der Staat oder eine Gemeinde an Menschen in dringender Wohnungsnot oder an Studierende vermietet: Für diese gelten die Regeln über die Wohnraummiete nicht (Võlaõigusseadus § 272(4)). Eine Klausel, die zum Nachteil des Mieters vom Gesetz abweicht, ist nichtig (§ 275).

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganzes Land
Obergrenze der Kaution
3 Monatsmieten. Der Mieter kann sie in 3 gleichen Monatsraten zahlen (Võlaõigusseadus § 308(1)).
Anlage der Kaution
Bei einem Kreditinstitut getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt, mindestens zum örtlichen Durchschnittszins. Die Zinsen gehören dem Mieter (§ 308(2)).
Rückzahlung der Kaution
Der Mieter kann sie zurückfordern, wenn der Vermieter binnen 2 Monaten nach Vertragsende keinen Anspruch angezeigt hat (§ 308(3)).
Kündigung, unbefristeter Vertrag
Mindestens 3 Monate für beide Parteien (§ 312(1)). Ein befristeter Vertrag kann ohne wichtigen Grund nicht vorzeitig beendet werden.
Kündigung wegen Rückstand
Der Vermieter muss zuerst mindestens 14 Tage zum Zahlen geben, mit Warnung, in einer schriftlich wiedergabefähigen Form (§ 316).
Mieterhöhung, unbefristet
Einmal jährlich, mit mindestens 30 Tagen schriftlicher Ankündigung und Begründung (§ 299).
Mieterhöhung, befristet
Nur wenn für eine Laufzeit von mindestens 3 Jahren vereinbart, und höchstens einmal jährlich (§ 300).
Antwort des Mieters auf Erhöhung
Binnen 30 Tagen nach der Mitteilung mit 30 Tagen Frist kündigen (§ 303¹) oder eine wirtschaftlich nicht gerechtfertigte Erhöhung anfechten (§§ 301, 303).
Obergrenze der Vertragsstrafe
Höchstens 10 % je Verstoß und 20 % je Monat einer Monatsmiete zuzüglich der vereinbarten Neben- und Gebäudekosten (§ 287).
Verzugszinsen
Ein höherer als der gesetzliche Zins ist bei schriftlicher Vereinbarung erlaubt, aber nicht mehr als das Dreifache des gesetzlichen Zinses (§ 287¹).
Mietkommission
Entscheidet Mietstreitigkeiten, außer Geldforderungen über 3.200 Euro. Nicht jede Gemeinde hat eine (Üürivaidluse lahendamise seadus §§ 1(1¹), 2(1)).
Schadensansprüche des Vermieters
Verjähren 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 338).

Das Dokument

Angezeigter Text

Sie unterschreiben die Fassung auf Estnisch. Die Fassung auf Deutsch hilft Ihnen, sie zu verstehen. Ihre Angaben füllen beide aus.

Wohnraummietvertrag

  1. 1.Parteien

    1. 1.1

      Dieser Wohnraummietvertrag (nachfolgend der Vertrag) wurde in Ort der Unterzeichnung am Datum des Vertrags zwischen folgenden Parteien geschlossen: Vermieter Vermieter (nachfolgend der Vermieter) und Mieter Mieter (nachfolgend der Mieter).

      Für jede Partei: Name, persönlicher Code oder Registercode, Adresse, E-Mail und Telefon. Ein Mieter kann ein Geburtsdatum angeben. Nennen Sie den Vertreter einer Gesellschaft.

    2. 1.2

      Optional

      Gibt es mehrere Mieter, haften sie für die Pflichten aus dem Vertrag gesamtschuldnerisch.

      Behalten Sie sie, wenn zwei oder mehr Personen als Mieter unterzeichnen. Jeder unterzeichnende Mieter ist Partei.

  2. 2.Die Wohnung

    1. 2.1

      Der Vermieter überlässt dem Mieter die Wohnung in Adresse der Wohnung, Grundbuch-Registerteil Nr. Registerteilnummer (registriosa nr), die aus Folgendem besteht: Beschreibung (nachfolgend die Wohnung), zur Nutzung.

    2. 2.2

      Zusammen mit der Wohnung werden dem Mieter folgende Nebenräume zur Nutzung überlassen: Nebenräume. Die Möbel und Geräte der Wohnung sind im Übergabeprotokoll aufgeführt.

      Mit der Wohnung vermietete Gegenstände folgen den Regeln der Wohnraummiete (§ 272(3)).

  3. 3.Nutzung der Wohnung

    1. 3.1

      Die Wohnung dient nur zum dauerhaften Wohnen. Außer dem Mieter wohnen folgende Personen in der Wohnung: Weitere Bewohner der Wohnung. Haustiere: Haustiere.

      Laut Gesetz darf der Mieter Ehegatten, eingetragenen Partner, minderjährige Kinder und arbeitsunfähige Eltern ohne Zustimmung aufnehmen, außer der Vertrag verlangt sie (§ 289).

    2. 3.2

      Der Mieter nutzt die Wohnung sorgfältig und bestimmungsgemäß und berücksichtigt die Interessen der anderen Bewohner und der Nachbarn. Der Mieter hält die von der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegte Hausordnung ein.

    3. 3.3

      Der Mieter darf die Wohnung nur mit Zustimmung des Vermieters in einer schriftlich wiedergabefähigen Form untervermieten oder auf andere Weise einem Dritten zur Nutzung überlassen.

      Der Vermieter darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern (§ 288).

  4. 4.Laufzeit und Übergabe

    1. 4.1

      Der Vertrag tritt am Beginn des Vertrags und Übergabe in Kraft, und die Wohnung wird an diesem Tag dem Mieter übergeben. Bei der Übergabe erstellen die Parteien ein Übergabeprotokoll, das den Zustand der Wohnung und der Möbel, die Zählerstände und die übergebenen Schlüssel festhält.

      Gibt es ein Übergabeprotokoll, gilt die Wohnung als im protokollierten Zustand übergeben (§ 334(1)).

    2. 4.2

      Optional

      Der Vertrag wird auf unbestimmte Zeit geschlossen.

      Behalten Sie diese oder die nächste Klausel, nicht beide. Jede Partei kann einen unbefristeten Vertrag mit mindestens 3 Monaten Frist kündigen.

    3. 4.3

      Optional

      Der Vertrag wird auf bestimmte Zeit bis zum Ende eines befristeten Vertrags geschlossen. Ein befristeter Vertrag kann nicht ordentlich gekündigt werden.

      Ein Vertrag über mindestens zwei Jahre wird unbefristet, außer eine Partei erklärt mindestens zwei Monate vor Ende, dass sie keine Fortsetzung will (§ 310(2)).

  5. 5.Miete

    1. 5.1

      Die Miete beträgt Monatsmiete Euro pro Monat. Der Mieter zahlt die Miete für den laufenden Monat im Voraus, spätestens am Fälligkeitstag der Miete im Monat. Tag jedes Monats, auf das Bankkonto des Vermieters IBAN und Kontoinhaber des Vermieters.

      Ohne diese Klausel ist die Miete am Ende jedes Monats fällig (§ 294).

    2. 5.2

      Bei einem unbefristeten Vertrag kann der Vermieter die Miete aus den gesetzlichen Gründen höchstens einmal im Jahr erhöhen, wobei er dies dem Mieter mindestens 30 Tage im Voraus in einer schriftlich wiedergabefähigen Form mitteilt.

      Die Mitteilung muss neue Miete, Beginn, Gründe und Berechnung sowie den Weg der Anfechtung nennen, sonst ist die Erhöhung nichtig (§ 299).

    3. 5.3

      Optional

      Bei einem befristeten Vertrag erhöht sich die Miete wie folgt: Erhöhungsregel, befristeter Vertrag. Die Miete erhöht sich nicht öfter als einmal im Jahr.

      Nur gültig in einem befristeten Vertrag über mindestens 3 Jahre, mit der Erhöhung als Betrag, Prozentsatz oder Index (§ 300). Sonst streichen.

  6. 6.Nebenkosten und Kosten der Gebäudeerhaltung

    1. 6.1

      Zusätzlich zur Miete zahlt der Mieter folgende Nebenkosten nach tatsächlichem Verbrauch und den ausgestellten Rechnungen: Vom Mieter gezahlte Nebenkosten. An den Vermieter zu zahlende Nebenkosten sind spätestens am Fälligkeit der Nebenkosten an Vermieter. Tag jedes Monats fällig.

      Geben Sie für jede Kostenart an, ob sie an den Vermieter oder den Versorger gezahlt wird. Auf Verlangen muss der Vermieter die Belege zeigen (§ 292).

    2. 6.2

      Optional

      Der Mieter trägt Kosten der Gebäudeerhaltung und -verbesserung in Höhe von Erhaltungs- und Verbesserungskosten (Mieter).

      Nur wenn bei Unterzeichnung vereinbart, in angemessener, verhältnismäßiger und vorhersehbarer Höhe. Eine Mieterhöhung für vom Mieter bezahlte Verbesserungen ist nichtig (§ 292(1¹)).

  7. 7.Kaution

    1. 7.1

      Zur Sicherung der Ansprüche aus dem Vertrag zahlt der Mieter dem Vermieter eine Kaution von Kaution Euro. Der Mieter kann die Kaution in gleichen Teilen über drei Monate zahlen, den ersten Teil nach Unterzeichnung des Vertrags.

      Die Kaution darf 3 Monatsmieten nicht übersteigen (§ 308(1)).

    2. 7.2

      Der Vermieter legt die Kaution bei einem Kreditinstitut getrennt von seinem eigenen Vermögen an, mindestens zum ortsüblichen durchschnittlichen Zinssatz. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution.

    3. 7.3

      Der Vermieter zahlt die Kaution nach Vertragsende zurück, abzüglich seiner berechtigten Ansprüche gegen den Mieter. Hat der Vermieter innerhalb von zwei Monaten nach Vertragsende keinen Anspruch angezeigt, kann der Mieter die Rückzahlung der Kaution verlangen.

      Eine Vertragsstrafe darf nicht aus der Kaution entnommen werden (§ 287(5)).

  8. 8.Erhaltung und Veränderungen

    1. 8.1

      Der Vermieter hält die Wohnung in einem für die vereinbarte Nutzung geeigneten Zustand und beseitigt auf seine Kosten die Mängel, die der Mieter nicht zu vertreten hat. Der Mieter beseitigt auf seine Kosten kleine Mängel, die sich durch einfache Reinigung oder Wartung beheben lassen.

      Bleibt ein erheblicher Mangel angemessene Zeit unbehoben, kann der Mieter fristlos kündigen oder ihn beheben und die nötigen Kosten verlangen (§§ 276, 279, 280).

    2. 8.2

      Der Mieter teilt dem Vermieter Mängel der Wohnung und jede ihr drohende Gefahr unverzüglich mit. Der Mieter gestattet dem Vermieter, die Wohnung zu besichtigen, wenn dies zu ihrer Erhaltung, zu ihrem Verkauf oder zur Vorführung für einen neuen Mieter nötig ist; der Vermieter kündigt dies rechtzeitig an.

      Siehe §§ 282 und 283.

    3. 8.3

      Der Mieter darf Verbesserungen und Veränderungen an der Wohnung nur mit Zustimmung des Vermieters in einer schriftlich wiedergabefähigen Form vornehmen.

      Der Vermieter kann die Wiederherstellung des früheren Zustands nur verlangen, wenn dies in dieser Form vereinbart wurde (§ 285(2)).

    4. 8.4

      Optional

      Der Mieter schließt folgende Versicherung ab und hält sie während der Vertragsdauer aufrecht: Versicherung des Mieters.

      Das Gesetz verlangt keine Mieterversicherung. Behalten Sie die Klausel, wenn der Mieter Hausrat und Haftpflicht absichern soll.

  9. 9.Vertragsstrafe und Verzugszinsen

    1. 9.1

      Optional

      Der Mieter zahlt dem Vermieter eine Vertragsstrafe von Vertragsstrafe je Verstoß Euro für jede der folgenden wesentlichen Verletzungen einer nicht auf Geld gerichteten Pflicht: Verstöße mit Vertragsstrafe. Die Summe der in einem Monat verlangten Vertragsstrafen übersteigt 20 Prozent einer Monatsmiete nicht.

      Jeder Verstoß ist genau zu beschreiben. Die Vertragsstrafe je Verstoß darf 10 % einer Monatsmiete nicht übersteigen (§ 287). Eine Strafe für verspätete Zahlung ist nichtig.

    2. 9.2

      Optional

      Gerät der Mieter mit einer Geldpflicht in Verzug, zahlt er Verzugszinsen von Verzugszins pro Tag oder Jahr.

      Ohne diese Klausel gilt der gesetzliche Zins. Ein vereinbarter Zins über dem Dreifachen des gesetzlichen Zinses ist nichtig (§ 287¹).

  10. 10.Beendigung des Vertrags

    1. 10.1

      Jede Partei kann einen unbefristeten Vertrag mit einer Frist von mindestens drei Monaten gegenüber der anderen Partei kündigen.

      Der Mieter kann eine treuwidrige Kündigung, etwa nach Geltendmachung eines Rechts, binnen 30 Tagen vor einer Mietkommission oder einem Gericht anfechten (§§ 326, 327, 329).

    2. 10.2

      Jede Partei kann den Vertrag aus den gesetzlichen Gründen außerordentlich kündigen, insbesondere aus wichtigem Grund. Der Vermieter kann den Vertrag wegen Zahlungsverzugs mit Miete oder Nebenkosten kündigen, wenn er dem Mieter in einer schriftlich wiedergabefähigen Form eine Nachfrist von mindestens 14 Tagen mit Kündigungsandrohung gesetzt hat.

      Grund Rückstand: zwei aufeinanderfolgende Fälligkeiten mit der Miete oder mindestens einer Monatsmiete in Verzug, oder Miet- oder Kautionsrückstand über 2 Monatsmieten (§ 316).

    3. 10.3

      Eine Kündigung erfolgt in einer schriftlich wiedergabefähigen Form. Die Kündigung des Vermieters nennt die Wohnung, den Tag des Vertragsendes, den Kündigungsgrund sowie das Verfahren und die Frist für die Anfechtung der Kündigung.

      Eine Kündigung, die gegen diese Regeln verstößt, ist nichtig (§ 325). Ein Mieter, der mit Ehegatten oder eingetragenem Partner lebt, braucht dessen Zustimmung zur Kündigung.

  11. 11.Rückgabe der Wohnung

    1. 11.1

      Bei Vertragsende gibt der Mieter die Wohnung mit den Möbeln und allen Schlüsseln in dem im Übergabeprotokoll beschriebenen Zustand zurück, unter Berücksichtigung der normalen Abnutzung durch die vereinbarte Nutzung. Bei der Rückgabe erstellen die Parteien ein Übergabeprotokoll.

      Der Vermieter muss die Wohnung bei Rückgabe prüfen und Mängel des Mieters unverzüglich anzeigen, sonst verliert er diese Ansprüche (§ 336).

    2. 11.2

      Optional

      Der Mieter gibt die Wohnung in einem Zustand zurück, in dem die durch normale vereinbarte Nutzung entstandene Abnutzung oder Verschlechterung beseitigt ist, oder trägt die angemessenen und notwendigen Kosten dafür.

      Nur wenn bei Unterzeichnung vereinbart (§ 334(2¹)). Sie betrifft Arbeiten wie Wände streichen, nicht die allgemeine Reparaturpflicht oder mitvermietete Möbel. Sonst streichen.

  12. 12.Schlussbestimmungen

    1. 12.1

      Sonstige Vereinbarungen: Sonstige Bedingungen.

      Jede Bedingung, die zum Nachteil des Mieters vom Gesetz abweicht, ist nichtig (§ 275).

    2. 12.2

      Die Parteien senden Mitteilungen zum Vertrag an die in diesem Vertrag angegebenen E-Mail-Adressen. Streitigkeiten aus dem Vertrag werden durch Verhandlungen beigelegt, andernfalls vor der Mietkommission oder dem Kreisgericht.

      Geldforderungen über 3.200 Euro und Streitigkeiten, wo es keine Mietkommission gibt, gehen an das Kreisgericht.

    3. 12.3

      Der Vertrag wird auf Estnisch erstellt und in zwei Ausfertigungen unterzeichnet, je eine für jede Partei. Bei digitaler Unterzeichnung besteht der Vertrag in einer digitalen Ausfertigung. Das Übergabeprotokoll ist untrennbarer Anhang des Vertrags. Unterschrift des Vermieters. Unterschrift des Mieters.

Formvorschriften

  1. Kein Zeuge, kein Notar und keine Registrierung sind nötig. Unterzeichnen Sie auf Papier oder mit einer estnischen digitalen Signatur, ein Exemplar je Partei.
  2. Prüfen Sie vor der Unterzeichnung im Grundbuch, dass der Vermieter Eigentümer ist oder die Zustimmung des Eigentümers zur Vermietung hat.
  3. Ein nicht schriftlicher Vertrag über mehr als ein Jahr gilt als unbefristet. Er kann nicht vor Ablauf eines Jahres ab Übergabe enden (§ 274).
  4. Vereinbarungen über Nebenkosten, Gebäudeerhaltungskosten, eine Vertragsstrafe, einen höheren Verzugszins und die Rückgabe in renoviertem Zustand brauchen Schriftform.
  5. Diese Form ist eine schriftlich wiedergabefähige Form. Halten Sie diese Vereinbarungen daher im unterzeichneten Vertrag fest.
  6. Fügen Sie das Übergabeprotokoll mit Fotos, Zählerständen und der Liste der Schlüssel und Möbel bei.
  7. Der Vermieter muss dem Mieter den Energieausweis zeigen und bei Unterzeichnung eine Kopie geben, oder ihn im Bauregister haben (Ehitusseadustik § 67).
  8. Ein Mieter kann einen Vermerk des Mietvertrags im Grundbuch verlangen (§ 324). Der Vermerk schützt den Vertrag bei einem Verkauf der Immobilie.

Häufige Fehler

  • Eine Kaution über 3 Monatsmieten verlangen oder die Zahlung in drei Raten ablehnen. Der Mieter kann die Zahlung des Überschusses verweigern.
  • Die Kaution auf dem eigenen Konto des Vermieters halten. Das Gesetz verlangt eine getrennte Anlage bei einem Kreditinstitut, mit Zinsen für den Mieter.
  • Schreiben, dass der Mieter alle Kosten des Eigentümers zahlt. Nebenkosten sind nur geschuldet, wenn schriftlich vereinbart, und nur für Kosten, die mit dem Gebrauch der Wohnung zusammenhängen.
  • Eine Vertragsstrafe für verspätete Miete vereinbaren. Eine Vertragsstrafe für eine Geldpflicht ist nichtig. Vereinbaren Sie stattdessen Verzugszinsen in der gesetzlichen Grenze.
  • Einen befristeten Vertrag unterzeichnen und mit vorzeitiger Beendigung rechnen. Keine Partei kann ihn ohne wichtigen Grund vor Ablauf beenden.
  • Den Mieter nach Ablauf bleiben lassen. Widerspricht keine Partei binnen zwei Wochen, wird der Vertrag unbefristet (§ 310(1)).
  • Auf das Übergabeprotokoll verzichten. Ohne Protokoll kann der Vermieter Schäden am Ende kaum beweisen.
  • Per Telefon kündigen. Eine Kündigung ohne schriftlich wiedergabefähige Form, oder eine Vermieterkündigung ohne den vorgeschriebenen Inhalt, ist nichtig.

Rechtsgrundlage

Quellen

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