Checkliste zum Vorvertrag für den Immobilienkauf (Estland)
Prüfliste für den Entwurf des notariellen Kauf- oder VorvertragsNotariaalse müügilepingu või eellepingu projekti kontrollnimekiri
Estland kennt keinen gültigen privaten Vorvertrag über einen Kauf. Jeder Vertrag, der eine Partei zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie verpflichtet, auch ein Vorvertrag, muss notariell beurkundet werden. Diese Liste hilft dem Käufer, den Entwurf des Notars vor dem Unterzeichnungstermin zu prüfen.
Verwenden Sie die Prüfliste, wenn der Notar Ihnen den Entwurf des Kaufvertrags (müügileping) oder des Vorvertrags (eelleping) schickt. Prüfen Sie jeden Punkt, notieren Sie Ihre Fragen und senden Sie diese vor dem Termin an den Notar und an die andere Partei. Verwenden Sie die Liste auch, wenn ein Makler oder ein Verkäufer Sie bittet, vor dem Notartermin eine Reservierungsvereinbarung (broneerimisleping) zu unterschreiben.
Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.
Das Wichtigste
- Gilt für
- Ganzes Land
- Form
- Notarielle Urkunde für jeden Vertrag, der eine Partei zu Erwerb oder Übertragung einer Immobilie verpflichtet (Asjaõigusseadus § 119).
- Trotzdem geschlossener Privatvertrag
- Wird erst gültig, wenn der dingliche Vertrag später unterzeichnet und ins Grundbuch eingetragen wird (Asjaõigusseadus § 119).
- Eigentumsübergang
- Braucht einen notariellen dinglichen Vertrag ohne Bedingung oder Befristung und eine Grundbucheintragung (Asjaõigusseadus § 120; Notarite Koda).
- Bearbeitung im Grundbuch
- Das Gericht entscheidet über einen Grundbuchantrag binnen eines Monats nach Eingang (Justiits- ja Digiministeerium).
- Vormerkung (eelmärge)
- Nach Eintragung ist eine spätere Verfügung über die Immobilie unwirksam, soweit sie den gesicherten Anspruch des Käufers beeinträchtigt (Asjaõigusseadus § 63(3)).
- Reservierungsvertrag
- Ohne Notar nur als reine Reservierung gültig: eine angemessene Gebühr nur dafür, dass die Immobilie eine Zeit lang vom Markt bleibt.
- Bindende Reservierung
- Keine Partei darf später zum Kauf oder Verkauf verpflichtet sein. Eine bindende ist ein Vorvertrag, ohne Notar nichtig (Oberster Gerichtshof, 2-16-8456, Rn. 16).
- Schulden bei der Gemeinschaft
- Der Käufer haftet als Bürge für fällige Schulden des Verkäufers bei der Gemeinschaft, bis zum Wert der Wohnung (KrtS § 43(2)).
- Vermietete Immobilie
- Der Mietvertrag geht auf den Käufer über (Võlaõigusseadus § 291).
- Kündigung nach dem Kauf
- Nur binnen 3 Monaten, nur bei dringendem Eigenbedarf und mit der 3-monatigen Kündigungsfrist (Võlaõigusseadus §§ 312 und 323).
- Im Grundbuch vermerkter Mietvertrag
- Der Käufer kann ihn überhaupt nicht wegen Eigenbedarfs kündigen (Võlaõigusseadus § 324).
- Energieausweis
- Der Ausweis oder eine Kopie wird dem Käufer beim Vertrag übergeben, oder er steht im Bauregister (Ehitusseadustik § 67(2)).
Die Checkliste
Vor dem Notar: Reservierung und Zahlungen
Lesen Sie jeden Reservierungsvertrag vor der Unterzeichnung. Er darf den Verkäufer nur für eine feste Zeit am Verkauf an andere hindern.broneerimisleping, broneerimistasu
Prüfen Sie, ob eine Gebühr angemessen ist und was mit ihr geschieht, wenn der Kauf scheitert.broneerimisleping, broneerimistasu
Vereinbaren Sie mit dem Verkäufer Preis, Zahlungsplan, Übergabedatum und enthaltene Gegenstände, und geben Sie sie dem Notar.
Der Notar entwirft den Vertrag nach diesen Bedingungen. Sie müssen keinen Entwurf mitbringen.
Bereiten Sie Nachweise zur Herkunft Ihrer Eigenmittel vor, etwa Kontoauszüge.rahapesu tõkestamise ankeet
Der Notar darf das Geschäft erst beurkunden, wenn die Herkunft des Geldes bekannt und plausibel ist.
Parteien und Immobilie im Entwurf
Prüfen Sie, dass der Verkäufer im Entwurf der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist und jeder Miteigentümer unterzeichnet.kinnistusraamat
Das Grundbuch gilt als richtig, und ein Käufer, der gutgläubig darauf vertraut, ist geschützt.
Prüfen Sie, ob der Ehegatte oder eingetragene Partner des Verkäufers zustimmen muss oder eine Genehmigung von Gericht oder Vormund nötig ist.abikaasa nõusolek
Prüfen Sie die Beschreibung: Registerteilnummer, Katastereinheit oder Wohnungsnummer, Fläche, Abstellraum und Stellplatz.registriosa number, korteriomand
Das Grundbuch zeigt, ob ein Kellerraum oder ein Stellplatz zur Wohnung gehört.
Sind Sie kein EWR- oder OECD-Bürger und hat das Grundstück Land- oder Forstflächen, fragen Sie den Notar nach einer Genehmigung des Gemeinderats.volikogu luba
Belastungen und bestehende Rechte
Lesen Sie, wie der Entwurf jede Hypothek löscht: Zustimmung der Bank des Verkäufers und die Zahlung, die sie ablöst.hüpoteek, kustutamine
Lesen Sie die im Entwurf genannten Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Verfügungsverbote und Vorkaufsrechte.servituut, keelumärge, ostueesõigus
Sie binden jeden späteren Eigentümer. Ein eingetragenes Verfügungsverbot sperrt Eintragungen.
Verlangen Sie jeden laufenden Mietvertrag und prüfen Sie, wie der Entwurf damit umgeht.üürileping
Preis, Zahlung und Übergabe
Prüfen Sie, dass Preis, Darlehen und Zahlungstermine zu Ihrer Abmachung passen und dass Sie über das Treuhandkonto des Notars zahlen.notari deposiit, eelmärge
Beim Treuhandkonto überweist der Notar das Geld erst nach Einreichung des Grundbuchantrags.
Zahlen Sie ohne Treuhandkonto, prüfen Sie, dass eine Vormerkung Ihren Anspruch sichert.notari deposiit, eelmärge
Eine eingetragene Vormerkung schützt den Käufer vor späteren Verfügungen.
Prüfen Sie Übergabedatum, Gefahrübergang, Zählerstände und Schlüssel, und wer die Kosten bis zur Übergabe trägt.valduse üleandmine, üleandmise-vastuvõtmise akt
Prüfen Sie, wer die Notargebühr und die staatliche Gebühr für die Grundbucheintragung zahlt.notari tasu, riigilõiv
Zustand, Mängel und Gebäude
Prüfen Sie, dass die bekannten Mängel im Entwurf stehen, und lesen Sie jede Klausel, die die Haftung des Verkäufers begrenzt.puudused, müüja vastutus
Prüfen Sie, dass das Gebäude eine Nutzungsgenehmigung oder Nutzungsanzeige hat und der Energieausweis im Bauregister steht.kasutusluba, kasutusteatis, energiamärgis
Verlangen Sie bei einer Wohnung von der Gemeinschaft die Schuldenbescheinigung des Verkäufers und prüfen Sie, wie der Entwurf Schulden regelt.korteriühistu, võlgnevuse tõend
Formvorschriften
Eine private Vorlage wäre nichtig. Jeder Vertrag über Erwerb oder Übertragung einer Immobilie, auch ein Vorvertrag, braucht eine notarielle Urkunde (Asjaõigusseadus § 119(1), Võlaõigusseadus § 33(2)).
- Das bindende Dokument ist die notarielle Urkunde. Der Notar entwirft sie nach den Angaben der Parteien und sendet den Entwurf vor der Unterzeichnung.
- Der Notar prüft das Grundbuch, Identität, Geschäftsfähigkeit und Vollmachten der Parteien sowie die Herkunft des Geldes.
- Die Parteien unterzeichnen vor dem Notar, in seinem Büro oder per Fernbeurkundung.
- Kaufvertrag und dinglicher Vertrag (asjaõigusleping) können in derselben Urkunde stehen (Asjaõigusseadus § 120(3)).
- Brauchen die Parteien Zeit, unterzeichnen sie einen notariellen Vorvertrag oder einen Kaufvertrag mit einer Vormerkung (eelmärge) für den Käufer.
- Der Notar reicht den Antrag bei der Grundbuchabteilung des Kreisgerichts ein. Der Käufer wird Eigentümer, wenn das Gericht die Eintragung vornimmt.
Häufige Fehler
- Ein privates Papier unterzeichnen, das Sie zum Kauf verpflichtet, und eine Gebühr zahlen. Als Vorvertrag ist es nichtig, und Sie brauchen eventuell ein Gericht, um das Geld zurückzubekommen.
- Jede Reservierungsgebühr zurück erwarten. Ein reiner Reservierungsvertrag ist gültig, daher können Sie diese Gebühr verlieren, wenn Sie zurücktreten.
- Den Verkäufer bezahlen, bevor der Notar die Übertragung einreicht. Nutzen Sie das Treuhandkonto des Notars, oder lassen Sie Ihren Anspruch im Vertrag durch eine Vormerkung sichern.
- Nebenabreden aus der Urkunde lassen, etwa eine versprochene Reparatur oder Bargeld für Möbel. Der Notar beurkundet nur die Urkunde und muss die Herkunft des Geldes prüfen.
- Einen weiten Haftungsausschluss des Verkäufers ohne technische Prüfung akzeptieren. Der Notar prüft nur die rechtliche Seite und macht kein Baugutachten.
- Die Wohnungseigentümergemeinschaft vergessen. Verlangen Sie ihre Bescheinigung der Schulden des Verkäufers, denn der Käufer haftet für fällige Schulden bis zum Wert der Wohnung.
- Einen Miteigentumsanteil wie eine Wohnung kaufen. Ein Anteil (mõtteline osa) gibt kein gesondertes Eigentum an einer Wohnung. Miteigentümer können ein Vorkaufsrecht haben.
- Vor der Kreditzusage der Bank unterzeichnen. Der beurkundete Vertrag verpflichtet Sie zur Zahlung. Holen Sie zuerst die Kreditzusage ein, oder bitten Sie den Notar um eine Finanzierungsbedingung.
Rechtsgrundlage
- Asjaõigusseadus (Law of Property Act), § 56 and § 56¹ (presumed correctness of the land register, good faith acquisition), § 63 (notes in the land register, priority notice), § 119 (form of the obligation), § 120 (real right agreement)
- Võlaõigusseadus (Law of Obligations Act), § 11 (form), § 33 (pre-contract), § 291, § 323 and § 324 (lease on change of owner, note in the land register), § 312 (notice periods)
- Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS), § 43 (liability of the buyer of an apartment) and § 44 (pledge of the apartment association)
- Ehitusseadustik (Building Code), § 67 (energy performance certificate on sale)
- Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus (Restrictions on Acquisition of Immovables Act), §§ 4 and 5 (agricultural and forest land)
- Riigikohus (Supreme Court), civil chamber judgment of 29 November 2017, case 2-16-8456, paras 11 to 16 (reservation agreement or void pre-contract)