Checkliste für die Prüfung vor dem Immobilienkauf (Estland)
Prüfliste vor dem KaufKinnisvara ostueelne kontrollnimekiri
Die Register, die Sie lesen, und die Unterlagen, die Sie anfordern sollten, bevor Sie sich fest für den Kauf eines Hauses, eines Grundstücks oder einer Wohnung in Estland entscheiden: Grundbuch, Bauregister, Energieausweis, Wohnungseigentümergemeinschaft, Mietverträge, Befugnis des Verkäufers und Regeln für ausländische Käufer.
Verwenden Sie die Liste nach einer ersten Besichtigung und bevor Sie einen Notartermin buchen. Die meisten Register sind online einsehbar. Der Notar prüft die rechtliche Seite vor der Unterzeichnung noch einmal, nimmt aber keine technische Begutachtung des Gebäudes vor und prüft den Zustand der Immobilie nicht.
Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.
Das Wichtigste
- Gilt für
- Ganzes Land
- Grundbuch
- Öffentlich. Jeder kann es einsehen, und niemand kann sich auf Unkenntnis des Inhalts berufen (Asjaõigusseadus § 55).
- Vertrauen auf das Register
- Eintragungen gelten als richtig (Asjaõigusseadus §§ 56 und 56¹).
- Gutgläubiger Käufer
- Geschützt beim Vertrauen auf die Eintragungen, außer ein Widerspruch ist eingetragen oder der Käufer kannte die Unrichtigkeit (Asjaõigusseadus §§ 56 und 56¹).
- Energieausweis
- Eine Verkaufsanzeige muss die Energieklasse nennen. Ein Ausweis nach tatsächlichem Verbrauch gilt 10 Jahre (Ehitusseadustik §§ 66 und 67).
- Schulden bei der Gemeinschaft
- Der Käufer haftet als Bürge für fällige Schulden des Verkäufers, bis zum Wert der Wohnung (KrtS §§ 43 und 44).
- Pfandrecht der Gemeinschaft
- In Höhe der Bewirtschaftungskosten der Wohnung des Vorjahres (KrtS §§ 43 und 44).
- Bestehende Mietverträge
- Ein Mietvertrag geht auf den Käufer über. Er kann einen Wohnraummietvertrag binnen 3 Monaten nur bei dringendem Eigenbedarf kündigen (Võlaõigusseadus §§ 291 und 323).
- Nutzungsgenehmigung für kleine Häuser
- Seit dem 1. August 2026 braucht ein Ein- oder Zweifamilienhaus eine Nutzungsanzeige statt einer Nutzungsgenehmigung (Maa- ja Ruumiamet).
- Land- und Forstflächen
- Frei für EWR- und OECD-Bürger. Andere natürliche Personen brauchen eine Genehmigung des Gemeinderats (Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus §§ 4 und 5).
- Grenz- und Inselgebiete
- Bürger außerhalb von EWR und Vereinigtem Königreich brauchen eine Regierungsgenehmigung für Immobilien auf den gelisteten Inseln und in Grenzgemeinden.
- Wohnungen
- Diese Beschränkungen gelten nicht für eine Wohnung (korteriomand) (Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus §§ 2(4) und 10).
Die Checkliste
Verkäufer und Eigentum
Bestätigen Sie, dass der Verkäufer der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist, und listen Sie jeden Miteigentümer auf.kinnistusraamatu registriosa
Nur der eingetragene Eigentümer kann die Immobilie übertragen. Jeder Miteigentümer muss mitwirken.
Fragen Sie, ob der Verkäufer verheiratet oder verpartnert ist und ob die Immobilie gemeinsames Eigentum ist.ühisvara, lahusvara
Verkauft eine Gesellschaft, prüfen Sie im Handelsregister Vorstand, Steuerschulden und Insolvenzhinweise.e-Äriregister
Grundbuch: Lasten und Rechte
Lesen Sie die auf der Immobilie eingetragenen Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Erbbaurechte und Vorkaufsrechte.servituut, isiklik kasutusõigus, hoonestusõigus, ostueesõigus
Lesen Sie die Hypotheken und fragen Sie den Verkäufer, wie und wann jede gelöscht wird.hüpoteek
Suchen Sie nach Vormerkungen für andere Personen.eelmärge
Suchen Sie nach Verfügungsverboten und Widersprüchen.keelumärge, vastuväide
Ein Verfügungsverbot sperrt Eintragungen. Ein Widerspruch hebt den Gutglaubensschutz auf.
Prüfen Sie bei einem Miteigentumsanteil, ob eine Benutzungsregelung im Grundbuch vermerkt ist.mõtteline osa, kasutuskord
Ohne Vermerk im Grundbuch bindet die Absprache, wer welche Räume nutzt, spätere Eigentümer nicht.
Gebäude, Genehmigungen und Energie
Suchen Sie das Gebäude im Bauregister und vergleichen Sie Fläche, Geschosse und Nutzung mit der Anzeige.ehitisregister
Prüfen Sie, dass Gebäude und Anbauten eine Nutzungsgenehmigung haben, oder eine Nutzungsanzeige bei Fertigstellung nach den Regeln vom 1. August 2026.kasutusluba, kasutusteatis
Lesen Sie den Energieausweis: Klasse, Datum und Empfehlungen.energiamärgis
Lassen Sie einen Bausachverständigen Dach, Tragwerk, Feuchtigkeit, Schimmel, Heizung, Wasser und Elektrik prüfen.ehitustehniline ülevaatus
Der Notar macht kein Baugutachten und prüft weder Leitungen, Dach, Elektrik noch Tragwerk.
Fragen Sie den Verkäufer schriftlich nach allen bekannten Mängeln, Feuchte- oder Schimmelproblemen, Zugangsproblemen und Nachbarstreit.teadaolevad puudused
Wohnungseigentümergemeinschaft (Wohnungen)
Verlangen Sie von der Gemeinschaft eine Bescheinigung der Schulden des Verkäufers am Tag des Verkaufs.korteriühistu võlgnevuse tõend
Der Käufer haftet als Bürge für fällige Schulden des Verkäufers, bis zum Wert der Wohnung.
Holen Sie Haushaltsplan, letzten Jahresbericht, Rücklage und Protokolle der letzten Hauptversammlungen ein.majanduskava, majandusaasta aruanne, üldkoosoleku protokoll
Prüfen Sie im Grundbuch, welche Abstellräume und Stellplätze zur Wohnung gehören.eriomand, korteriomand
Das Grundbuch zeigt, ob ein Kellerraum oder ein Stellplatz zur Wohnung gehört.
Bewohner, ausländische Käufer und Geld
Verlangen Sie jeden Mietvertrag der Immobilie und die von jedem Mieter gezahlte Kaution.üürileping, tagatisraha
Sind Sie kein Bürger eines EWR- oder OECD-Staats, prüfen Sie, ob das Grundstück Land- oder Forstflächen enthält.kinnisasja omandamise kitsendused
Sind Sie kein Bürger des EWR oder des Vereinigten Königreichs, prüfen Sie, ob das Grundstück in einem beschränkten Insel- oder Grenzgebiet liegt.kinnisasja omandamise kitsendused
Bereiten Sie Kontoauszüge vor, die die Herkunft Ihrer Eigenmittel zeigen.raha päritolu
Der Notar darf das Geschäft erst beurkunden, wenn die Herkunft des Geldes bekannt und plausibel ist.
Lassen Sie ausländische Unterlagen von einem vereidigten Übersetzer oder Notar übersetzen und legalisieren oder apostillieren.vandetõlge, apostill
Formvorschriften
- Für die Prüfungen gilt keine Form.
- Der Notar prüft das Grundbuch, den Eigentümer, Hypotheken, Verfügungsverbote, Dienstbarkeiten und Nutzungsrechte.
- Der Notar prüft auch die Identität der Parteien, ihre Geschäftsfähigkeit und ihre Vollmachten.
- Der Käufer muss den Zustand des Gebäudes, die Genehmigungen und die Wohnungseigentümergemeinschaft prüfen.
- Fremdsprachige Unterlagen gehen mit einer von einem vereidigten Übersetzer oder einem Notar beglaubigten Übersetzung an das Grundbuch.
- Im Ausland ausgestellte amtliche Unterlagen brauchen eine Legalisation oder Apostille.
Häufige Fehler
- Sich bei Fläche und Zimmern auf Anzeige oder Makler verlassen. Vergleichen Sie diese mit Grundbuch und Bauregister.
- Auf eine technische Prüfung verzichten. Der Notar prüft nur die rechtliche Seite. Feuchtigkeit, Schimmel, Dach- oder Elektrikmängel müssen Sie selbst finden.
- Eine Wohnung ohne Schuldenbescheinigung, Protokolle und Haushaltsplan der Gemeinschaft kaufen. Offene Beiträge, ein Sanierungskredit oder eine geplante große Reparatur erhöhen Ihre Kosten.
- Einen Miteigentumsanteil an einem Gebäude wie eine eingetragene Wohnung kaufen. Ein Anteil gibt kein gesondertes Eigentum an einer Wohnung.
- Sich bei einem Anteil auf eine Benutzungsregelung verlassen. Sie bindet spätere Eigentümer nur, wenn sie im Grundbuch vermerkt ist.
- Einen Anbau oder ausgebauten Dachboden übersehen, der im Bauregister fehlt. Notare raten, die Rechtmäßigkeit der Arbeiten und die Nutzungsgenehmigung zu prüfen.
- Einen Mieter in der Wohnung vergessen. Der Mietvertrag geht auf Sie über, und Sie können ihn nicht nach Belieben beenden.
Rechtsgrundlage
- Asjaõigusseadus (Law of Property Act), §§ 55, 56, 56¹ (public land register and reliance on it), § 63 (notes in the land register)
- Ehitusseadustik (Building Code), §§ 66 and 67 (energy performance certificate)
- Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS), §§ 43 and 44 (buyer's liability and association's pledge)
- Võlaõigusseadus (Law of Obligations Act), § 14 (disclosure during negotiations), §§ 291, 304(3) and 323 (lease and tenant's security on change of owner)
- Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus (Restrictions on Acquisition of Immovables Act), § 2(4) (apartments excluded), §§ 4 and 5 (agricultural and forest land), § 10 (national defence areas)