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Checkliste für die Prüfung vor dem Immobilienkauf (Dänemark)

Prüfliste für KäuferTjekliste før underskrift af købsaftalen

Die Unterlagen und Prüfungen, die ein Käufer einer dänischen Immobilie vor Ablauf des Beratervorbehalts haben sollte: Grundbuch und Dienstbarkeiten, der öffentliche Immobiliendatenbericht, Planungs- und Bodendaten, die Hausprüfberichte, der Energieausweis, Unterlagen der Eigentümergemeinschaft bei einer Wohnung, Kosten und das eigene Erwerbsrecht des Käufers.

Verwenden Sie die Liste von der ersten Besichtigung, bis Ihr Berater den Kaufvertrag genehmigt. Bei einem Verkauf über einen Immobilienmakler sammelt der Makler die meisten Unterlagen und fügt sie der købsaftale bei. Bei einem Privatverkauf sammelt der Verkäufer sie, und Ihr Berater prüft sie. Fordern Sie alles Fehlende an, bevor Sie unterschreiben oder bevor der Beratervorbehalt abläuft.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Dänemark (ohne Färöer und Grönland). Häuser, Ferienhäuser und Eigentumswohnungen (ejerlejligheder).
Zustandsbericht (tilstandsrapport)
Bei Erhalt weniger als 6 Monate alt (forbrugerbeskyttelsesloven § 4).
Elinstallationsrapport
Elektrobericht. Bei Erhalt weniger als 1 Jahr alt (§ 4 a).
Eigentümerwechselversicherung
Der Verkäufer zahlt mindestens die halbe Prämie. Deckung mindestens 5 Jahre, verlängerbar auf 10 (§§ 2(3) und 5).
Energieausweis
Vor dem Vertrag übergeben (bygningsenergispareloven § 6). 10 Jahre gültig (BEK 549/2023 § 15).
Kein Energieausweis nötig
Ferienhäuser und freistehende Gebäude unter 60 m² (BEK 549/2023 §§ 4-5).
Immobiliendatenbericht
Etwa 50 öffentliche Daten für 105 kr. auf boligejer.dk.
Eintragungsgebühr der Urkunde
1.850 kr. plus 0,6 % des Preises (tinglysningsafgiftsloven § 4).
Eintragungsgebühr der Hypothek
1.825 kr. plus 1,25 % des gesicherten Betrags ab 1. Januar 2026, zuvor 1,45 % (Skattestyrelsen).
Nichtansässiger Käufer
Braucht eine Genehmigung, außer bei jetziger Ansässigkeit oder 5 Jahren davor. Käufer aus EU/EWR und Schweiz erklären einen Ganzjahreswohnsitz (erhvervelsesloven § 1).

Die Checkliste

Verkäufer, Eigentum und Grundbuch

Öffentliche Daten, Planung und Umwelt

Zustand der Gebäude

Eigentumswohnung (ejerlejlighed)

  • Auskunft des Verwalters zur EigentümergemeinschaftEjerlejlighedsskema (administratorbesvarelse)

    Beiträge, Verbrauchsabschläge, gemeinsame Darlehen und Ihre Haftung, geplante Arbeiten und Erhöhungen, Versicherung, Vermietungs- und Tierregeln.

  • Satzung, letzter Abschluss und Haushalt sowie letztes Protokoll der HauptversammlungVedtægter, regnskab, budget, generalforsamlingsreferat

    Sie zeigen die Finanzen der Gemeinschaft, Beschlüsse zu Arbeiten und Streitigkeiten.

  • Für die Gemeinschaft eingetragene Sicherheit und ob sie erhöht werden mussEjerpantebrev til ejerforeningen

    Der Käufer übernimmt meist den Eigentümerpfandbrief zugunsten der Gemeinschaft. Eine Erhöhung kostet Eintragungsgebühr.

  • Versicherungspolice des ganzen Gebäudes und WohnungsplanHovedejendommens forsikringspolice, ejerlejlighedskort

    Sie zeigen, was die Gebäudeversicherung deckt und welche Räume zur Wohnung gehören.

Vereine, Steuern und Kosten

  • Bestätigung des Grundeigentümervereins, dass nichts offen ist, mit Satzung, Abschluss, Haushalt und ProtokollenGrundejerforening

    Sie übernehmen die Mitgliedschaft, die Beiträge und gemeinsame Pflichten wie Wege und Schneeräumung.

  • Letzter GrundsteuerbescheidEjendomsskattebillet

    Er zeigt Grundsteuer und kommunale Abgaben. Zahlungen für Ihren Zeitraum werden in der Abrechnung ausgeglichen.

  • Schätzung Ihrer eigenen Grundsteuern nach dem KaufEjendomsværdiskat og grundskyld

    Die Steuern folgen der öffentlichen Bewertung und können von dem abweichen, was der Verkäufer zahlt.

  • Budget für Eintragungsgebühren und BeraterTinglysningsafgift

    Die Urkunde kostet 1.850 kr. plus 0,6 % des Preises. Ab 2026 kostet eine neue Hypothek 1.825 kr. plus 1,25 % des gesicherten Betrags.

Ihr Erwerbsrecht

Formvorschriften

Eine Due-Diligence-Liste ist ihrer Natur nach eine Checkliste. Das dänische Recht kennt keinen Notar, der die Auskünfte einholt. Das übernimmt der Berater des Käufers oder der Makler.

  1. Sie unterschreiben diese Liste nicht. Die Unterlagen werden Anlagen zur købsaftale, und mit Ihrer Unterschrift bestätigen Sie den Erhalt.
  2. Zustandsbericht, Elektrobericht und Versicherungsangebot schützen den Verkäufer nur, wenn Sie sie vor dem Vertrag erhalten haben.
  3. Braucht das Gebäude einen Energieausweis, müssen Sie ihn vor der Einigung über den Kauf erhalten. Ferienhäuser brauchen keinen.
  4. Die meisten öffentlichen Daten sind mit MitID auf boligejer.dk und tinglysning.dk abrufbar.

Häufige Fehler

  • Nur die Zusammenfassung des Zustandsberichts lesen. Schadensgrade und Anmerkungen zu Dach, Feuchtigkeit und Abwasser bestimmen die echten Kosten. Fragen Sie im Zweifel Ihren eigenen Gutachter.
  • Annehmen, die Eigentümerwechselversicherung deckt alles. Sie deckt nicht, was der Bericht richtig beschreibt. Lesen Sie die Ausschlüsse, bevor Sie annehmen.
  • BBR ungeprüft vertrauen. Ein im BBR fehlender Anbau kann ohne Genehmigung gebaut sein. Vergleichen Sie BBR mit der Bauakte.
  • Die Dienstbarkeiten übergehen. Alte servitutter können Bauen, Vermieten oder Zäune beschränken, und manche liegen nur auf Papier im Rigsarkivet.
  • Eine Wohnung ohne die Auskunft des Verwalters (ejerlejlighedsskema) kaufen. Sie zeigt geplante Arbeiten, gemeinsame Darlehen und steigende Beiträge, die Protokolle oft nicht zeigen.
  • Die neuen Grundsteuern übersehen. Seit 2024 folgen sie den neuen öffentlichen Bewertungen. Lassen Sie Ihren Berater Ihre künftige Steuer schätzen, nicht die des Verkäufers.
  • Als Nichtansässiger ein dänisches Ferienhaus nutzen wollen. Auch EU/EWR-Bürger brauchen die Genehmigung von Civilstyrelsen, die nur bei besonderer Bindung an Dänemark erteilt wird.

Rechtsgrundlage

Quellen

Beschreiben Sie das Zuhause, das Sie suchen