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Vorvertrag-Vorlage für den Immobilienkauf (Tschechien)

Vertrag über den künftigen Abschluss eines KaufvertragsSmlouva o smlouvě budoucí kupní

Ein Vertrag, in dem Verkäufer und Käufer vereinbaren, einen Kaufvertrag mit vereinbartem Inhalt zu unterschreiben, wenn einer von ihnen dazu auffordert, innerhalb einer festen Frist. Er legt den Preis, die Anzahlung auf dem Treuhandkonto, den Finanzierungsvorbehalt des Käufers und die Pflicht des Verkäufers zur Ablösung jeder Hypothek fest.

Verwenden Sie den Vertrag, wenn sich die Parteien über das Geschäft einig sind, den Kaufvertrag aber noch nicht unterschreiben können: Der Käufer wartet auf einen Hypothekarkredit, der Verkäufer muss zuerst eine Hypothek ablösen, oder eine Unterlage fehlt. Steht nichts im Weg, überspringen viele Parteien diesen Schritt und unterschreiben sofort den Kaufvertrag mit Treuhandkonto. Ein Rechtsanwalt sollte den Vertrag verfassen oder prüfen. Verwenden Sie ihn nicht für eine Genossenschaftswohnung (družstevní byt), bei der ein Mitgliedsanteil übertragen wird, und nicht für eine neue Wohnung vom Bauträger, dessen Verträge anderen Bedingungen folgen.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganzes Land. Für eine Wohnungseinheit oder ein Haus, die im Liegenschaftskataster eingetragen sind.
Frist für die Aufforderung
Die vereinbarte Frist, sonst 1 Jahr (OZ § 1785). Fordert der Berechtigte nicht rechtzeitig auf, erlischt die Pflicht zur Unterschrift (OZ § 1788(1)).
Pflicht nach der Aufforderung
Den Kaufvertrag ohne unnötigen Verzug unterschreiben (OZ § 1786). Weigert sich eine Partei, kann ein Gericht den Inhalt festlegen (OZ § 1787).
Änderung der Umstände
Die Pflicht erlischt, wenn die Unterschrift nicht mehr zumutbar ist. Die betroffene Partei teilt das ohne unnötigen Verzug mit (OZ § 1788(2)).
Draufgabe (závdavek)
Gerät der Zahler in Verzug, darf die andere Partei sie behalten (OZ § 1808).
Draufgabe und Rücktritt
Ist auch ein Rücktrittsrecht vereinbart, verliert sie der zurücktretende Zahler. Ein zurücktretender Empfänger zahlt das Doppelte zurück (OZ § 1809).
Vertragsstrafe
Ohne andere Vereinbarung ersetzt sie den Schadenersatz für den erfassten Verstoß (OZ § 2050). Ein Gericht kann eine überhöhte Strafe mindern (OZ § 2051).
Eintragung im Kataster
Frühestens 20 Tage nach der Mitteilung des Amts an den Eigentümer (zákon č. 256/2013 Sb., § 18(1)).
Eigentumsübergang
Mit der Eintragung, rückwirkend zum Tag der Einreichung (zákon č. 256/2013 Sb., § 10; OZ § 1105).
Gebühr beim Katasteramt
2.000 CZK pro Antrag auf Eintragung (zákon č. 634/2004 Sb., Posten 120).
Verborgene Mängel eines Gebäudes
Der Käufer muss einen verborgenen Mangel binnen 5 Jahren nach dem Erwerb anzeigen (OZ § 2129(2)).
Garantie für Anwaltstreuhand
Ab 1. Januar 2026 zahlt der Kammerfonds bis 5.000.000 CZK je Kaufpreistreuhand, die durch eine Straftat eines Anwalts verloren geht (zákon č. 85/1996 Sb., § 29a).
Grenzen der Garantie
Sie deckt nur Geld, das nach dem 31. Dezember 2025 eingezahlt wurde. Der Fonds zahlt einmal im Jahr aus.

Das Dokument

Angezeigter Text

Sie unterschreiben die Fassung auf Tschechisch. Die Fassung auf Deutsch hilft Ihnen, sie zu verstehen. Ihre Angaben füllen beide aus.

Vertrag über den künftigen Abschluss eines Kaufvertrags

  1. 1.Parteien

    1. 1.1

      Künftiger Verkäufer: Verkäufer (nachfolgend „der Verkäufer“)

      Für jeden Verkäufer und Käufer: vollständiger Name, Geburtsdatum (oder Geburtsnummer) und Anschrift. Für eine Gesellschaft: Name, Sitz, ID-Nummer (IČO) und wer zeichnet.

    2. 1.2

      Künftiger Käufer: Käufer (nachfolgend „der Käufer“). Nach § 1785 ff. des Gesetzes Nr. 89/2012 Slg., Bürgerliches Gesetzbuch, schließen die Parteien diesen Vertrag über den künftigen Abschluss eines Kaufvertrags.

      Ein Käufer, der kein Tschechisch spricht, sollte eine Übersetzung erhalten oder einen zweisprachigen Vertrag, der sagt, welche Fassung gilt.

  2. 2.Zu verkaufende Immobilie

    1. 2.1

      Der Verkäufer ist Eigentümer von Immobilie laut Kataster, eingetragen im Immobilienkataster, das vom Katasteramt für Katasteramt geführt wird, auf dem Eigentumsblatt Nr. Nr. des Eigentumsblatts (list vlastnictví) für die Katastralgemeinde Katastralgemeinde (katastrální území) (nachfolgend „die Immobilie“).

      Fügen Sie einen Katasterauszug bei, der höchstens einige Tage alt ist. Bei einer Wohnung mit Anteil am Gemeinschaftseigentum und Grund. Bei einem Haus Gebäude und jede Parzelle.

    2. 2.2

      Mit der Immobilie werden folgendes Zubehör und folgende Ausstattung übertragen: Enthaltenes Zubehör und Ausstattung.

  3. 3.Pflicht zur Unterzeichnung des Kaufvertrags

    1. 3.1

      Die Parteien verpflichten sich, einen Kaufvertrag zu unterschreiben, der das Eigentum an der Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer überträgt (nachfolgend „der Kaufvertrag“), und zwar auf schriftliche Aufforderung einer von ihnen, die der anderen Partei spätestens am Letzter Tag für die Aufforderung zugeht.

      Ohne vereinbartes Datum beträgt die Frist 1 Jahr. Wählen Sie ein Datum, das Zeit für die Bank und die Ablösung der Hypothek des Verkäufers lässt.

    2. 3.2

      Die Aufforderung enthält einen Entwurf des Kaufvertrags, der diesem Vertrag entspricht. Die aufgeforderte Partei unterschreibt den Kaufvertrag ohne unnötige Verzögerung, spätestens 15 Tage nach Zugang der Aufforderung.

      Die 15 Tage sind eine vertragliche Wahl. Das Gesetz sagt nur 'ohne unnötigen Verzug'.

    3. 3.3

      Geht innerhalb dieser Frist keine Aufforderung zu, erlischt die Pflicht zur Unterzeichnung des Kaufvertrags, und der Treuhänder zahlt dem Käufer die nach diesem Vertrag gezahlte Anzahlung zurück, es sei denn, der Käufer hat eine Pflicht aus diesem Vertrag verletzt.

  4. 4.Inhalt des Kaufvertrags

    1. 4.1

      Der Kaufpreis beträgt CZK Kaufpreis in CZK (in Worten: Kaufpreis in tschechischen Worten tschechische Kronen).

    2. 4.2

      Der Kaufpreis abzüglich der Anzahlung wird vor Einreichung des Antrags auf Eintragung bei Treuhänder treuhänderisch hinterlegt. Aus der Treuhand wird zuerst die Schuld getilgt, die durch die in den Erklärungen des Verkäufers genannte Hypothek gesichert ist, und der Rest wird innerhalb von 5 Arbeitstagen an den Verkäufer freigegeben, nachdem der Treuhänder einen Katasterauszug erhalten hat, der den Käufer als Eigentümer der Immobilie und keine anderen Lasten als die vom Käufer akzeptierten ausweist.

      Nennen Sie Name und Anschrift des Treuhänders. Die Treuhandvereinbarung nennt dieselben Freigabebedingungen. Eine finanzierende Bank zahlt ihren Teil meist auf dieselbe Treuhand.

    3. 4.3

      Der Käufer reicht den Antrag auf Eintragung des Eigentums im Kataster innerhalb von 5 Arbeitstagen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags ein. Der Käufer zahlt die Antragsgebühr. Das Eigentum geht mit der Eintragung im Kataster auf den Käufer über, mit Wirkung ab dem Tag der Antragstellung.

    4. 4.4

      Der Verkäufer übergibt die Immobilie bis zum Übergabedatum oder -frist, jedoch nicht bevor das Eigentum des Käufers eingetragen ist. Die Parteien unterschreiben ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen. Die Gefahr der Beschädigung der Immobilie geht mit der Übergabe auf den Käufer über.

  5. 5.Anzahlung und Treuhand

    1. 5.1

      Spätestens am Frist für die Treuhandeinzahlung zahlt der Käufer eine Anzahlung auf den Kaufpreis von CZK Anzahlung in CZK auf das Treuhandkonto bei Treuhänder ein. Ein gesonderter schriftlicher Treuhandvertrag zwischen den Parteien und dem Treuhänder regelt die Bedingungen der Treuhand.

      Dies ist eine Anzahlung (záloha), oft 10% des Preises, keine Draufgabe (závdavek). Sie wird auf den Preis angerechnet und zurückgezahlt, wenn das Geschäft ohne Verschulden scheitert.

    2. 5.2

      Bei Unterzeichnung des Kaufvertrags wird die Anzahlung auf den Kaufpreis angerechnet. Erlischt die Pflicht zur Unterzeichnung des Kaufvertrags aus einem Grund, den der Käufer nicht zu vertreten hat, zahlt der Treuhänder dem Käufer die Anzahlung innerhalb von 5 Arbeitstagen zurück.

  6. 6.Hypothekenfinanzierung

    1. 6.1

      Optional

      Der Käufer zahlt einen Teil des Kaufpreises aus einem Hypothekenkredit von CZK Hypothekenkredit in CZK. Der Verkäufer leistet der Bank die Mitwirkung, die sie für die Bestellung einer Hypothek an der Immobilie braucht, insbesondere durch Unterzeichnung eines Hypothekenvertrags oder einer Zustimmung zur Hypothek vor dem Eigentumsübergang.

      Streichen Sie diesen Abschnitt, wenn der Käufer ganz aus Eigenmitteln zahlt.

    2. 6.2

      Optional

      Legt der Käufer bis zum Frist für die Bankentscheidung die Genehmigung des Kredits durch die Bank nicht vor, obwohl er den Kredit ordnungsgemäß und rechtzeitig beantragt hat, kann der Käufer von diesem Vertrag zurücktreten. In diesem Fall zahlt der Treuhänder dem Käufer die volle Anzahlung zurück.

      Lassen Sie sich das Datum des Kreditantrags zeigen. Ohne diese Klausel befreit eine Absage der Bank den Käufer nicht.

  7. 7.Erklärungen des Verkäufers

    1. 7.1

      Der Verkäufer erklärt, dass die Immobilie nicht mit Hypotheken, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechten, Mietverhältnissen oder anderen Rechten Dritter belastet ist, ausgenommen: Abzulösende bestehende Hypothek. Die durch diese Hypothek gesicherte Schuld wird aus dem Kaufpreis aus der Treuhand getilgt, und die Hypothek wird gelöscht.

      Nennen Sie die Gläubigerbank und den Eintrag in Teil C. Die Bank des Verkäufers erstellt eine Schuldaufstellung (vyčíslení) und stimmt nach Zahlung der Löschung zu.

    2. 7.2

      Der Verkäufer erklärt ferner, dass gegen ihn kein Insolvenz- oder Vollstreckungsverfahren anhängig ist, dass er keine Schulden gegenüber der für die Verwaltung des Hauses zuständigen Person hat und dass er dem Käufer den Energieausweis übergeben hat.

      Prüfen Sie sie selbst im Insolvenzregister (ISIR) und im zentralen Vollstreckungsregister. Bei einer Wohnung fragen Sie den Verwalter nach der Bestätigung nach § 1186.

    3. 7.3

      Bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrags verpflichtet sich der Verkäufer, die Immobilie weder zu übertragen noch zu belasten oder zu vermieten und nichts zu tun, was ihren Zustand oder ihre rechtliche Stellung ändern würde.

      Dies bindet nur den Verkäufer. Es wird nicht im Kataster eingetragen und verhindert keinen Verkauf an Dritte, stützt aber einen Anspruch auf Vertragsstrafe und Schadenersatz.

  8. 8.Vertragsstrafe und Rücktritt

    1. 8.1

      Verletzt eine Partei die Pflicht zur Unterzeichnung des Kaufvertrags oder erweist sich eine Erklärung des Verkäufers als unwahr, zahlt diese Partei der anderen eine Vertragsstrafe von CZK Vertragsstrafe in CZK. Die Zahlung der Vertragsstrafe lässt den Anspruch auf Schadensersatz unberührt.

      Ohne den letzten Satz ersetzt die Vertragsstrafe den Schadenersatz (OZ § 2050). Halten Sie die Strafe angemessen. Ein Gericht kann eine überhöhte Strafe mindern.

    2. 8.2

      Der Käufer kann von diesem Vertrag zurücktreten, wenn sich eine Erklärung des Verkäufers als unwahr erweist. Der Verkäufer kann von diesem Vertrag zurücktreten, wenn der Käufer die Anzahlung nicht rechtzeitig oder innerhalb einer Nachfrist von 10 Tagen zahlt. Der Rücktritt muss schriftlich erfolgen und wird mit Zugang bei der anderen Partei wirksam.

  9. 9.Schlussbestimmungen

    1. 9.1

      Dieser Vertrag kann nur durch schriftliche Nachträge geändert werden, die beide Parteien auf derselben Urkunde unterschreiben. Mitteilungen nach diesem Vertrag werden an die oben genannten Anschriften der Parteien zugestellt, sofern eine Partei nicht schriftlich eine andere Anschrift mitteilt.

    2. 9.2

      Der Vertrag unterliegt tschechischem Recht. Er wird in drei Ausfertigungen errichtet: je eine für jede Partei und eine für den Treuhänder. Ein Katasterauszug und der Energieausweis sind beigefügt.

  10. 10.Unterschriften

    1. 10.1

      In Ort der Unterschrift am Datum der Unterschrift. Verkäufer: .................... Käufer: ....................

      Alle Parteien unterschreiben dieselbe Urkunde. Amtlich beglaubigte Unterschriften sind hier freiwillig, beweisen aber gut, wer unterschrieben hat.

Formvorschriften

  1. Das Zivilgesetzbuch schreibt keine Form vor. Das Oberste Gericht entschied, dass er auch bei Immobilien nicht schriftlich sein muss (NS 33 Cdo 340/2024 vom 6. Mai 2025).
  2. Ein Teil der Rechtslehre widerspricht. Schließen Sie ihn trotzdem schriftlich, mit allen Unterschriften auf einer Urkunde, um den Inhalt zu beweisen und den Streit zu vermeiden.
  3. Der spätere Kaufvertrag muss diese Form haben (OZ § 560 und § 561(2)).
  4. Amtlich beglaubigte Unterschriften sind hier nicht nötig, verhindern aber späteren Streit darüber, wer unterschrieben hat.
  5. Der Kaufvertrag braucht beglaubigte Unterschriften, oder der Antragsteller weist sie dem Katasteramt binnen 30 Tagen nach (zákon č. 256/2013 Sb., § 7(2)).
  6. Niemand reicht diesen Vertrag beim Kataster ein. Der spätere Antrag auf Eintragung (návrh na vklad) kostet 2.000 CZK. Es fällt keine Grunderwerbsteuer an.
  7. Zahlen Sie die Anzahlung auf ein Treuhandkonto bei einem Anwalt, Notar oder einer Bank, mit gesonderter schriftlicher Treuhandvereinbarung.
  8. Gehört die Immobilie zum gemeinsamen Vermögen der Ehegatten (SJM), unterschreiben beide Ehegatten.

Häufige Fehler

  • Den Kaufvertrag zu vage beschreiben. Vereinbaren Sie mindestens allgemein Immobilie, Preis und Zahlungsweise, damit ein Gericht ihn durchsetzen kann.
  • Die Frist für die Aufforderung versäumen. Fordert keine Partei rechtzeitig auf, erlischt die Pflicht zum Kaufvertrag, und der Verkäufer darf an andere verkaufen.
  • Die Anzahlung direkt an den Verkäufer zahlen. Sie ist gefährdet, wenn seine Gläubiger oder ein Gerichtsvollzieher zuerst handeln. Nutzen Sie Treuhand mit schriftlichen Freigaberegeln.
  • Das Kataster nur einmal prüfen. Prüfen Sie erneut am Tag der Unterschrift und vor dem Kaufvertrag. Eine neue Hypothek, ein Vollstreckungsvermerk oder eine 'plomba' kann auftauchen.
  • Einen Finanzierungsvorbehalt ohne Datum vereinbaren. Legen Sie fest, wann der Käufer die Bankentscheidung vorlegt und was bei einer Absage mit der Anzahlung geschieht.
  • Schulden bei der Eigentümergemeinschaft übersehen. Holen Sie bei einer Wohnung die Schuldenbestätigung des Verwalters ein. Erkennbare Schulden gehen auf den Käufer über (OZ § 1186).
  • Eine Anwaltstreuhand ungeprüft akzeptieren. Sie braucht ein gesondertes Konto 'advokátní úschova', und der Anwalt muss im Register der Anwaltskammer stehen.

Rechtsgrundlage

Quellen

Beschreiben Sie das Zuhause, das Sie suchen