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Checkliste für die Prüfung vor dem Immobilienkauf (Tschechien)

Prüfungen vor der UnterschriftPrověrka nemovitosti před podpisem smlouvy

Die Unterlagen und Prüfungen, die ein Käufer einer Bestandsimmobilie in Tschechien vor einer Reservierung oder einem Vertrag einholen sollte: Eigentum und Verkäufer, Hypotheken und andere Rechte, Insolvenz und Zwangsvollstreckung, Bau und Planung, Energieausweis, Eigentümergemeinschaft, Geld und Steuern.

Verwenden Sie die Liste von der ersten Besichtigung bis zur Unterschrift unter den Kaufvertrag. Wiederholen Sie die Prüfung im Kataster am Tag der Unterschrift und bevor das Treuhandkonto den Kaufpreis freigibt. Meist führt ein Rechtsanwalt diese Prüfungen für den Käufer durch. Viele davon können Sie selbst online erledigen.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganzes Land. Für eine Wohnungseinheit oder ein Haus, die im Liegenschaftskataster eingetragen sind.
Katasterabfrage
Kostenlos und ohne Registrierung in Nahlížení do KN: Eigentümer, Nummer des Eigentumsblatts und laufende Verfahren.
Vollständiger Katasterauszug
Über den Fernzugriffsdienst (dálkový přístup).
Katasterauszug des Maklers
Höchstens 3 Arbeitstage alt beim Maklervertrag. Ohne ihn kann der Kunde binnen 14 Tagen zurücktreten (zákon č. 39/2020 Sb., § 11).
Energieausweis (PENB)
Dem Käufer vor dem Vertrag vorgelegt und spätestens bei der Unterschrift übergeben. Gültig 10 Jahre (zákon č. 406/2000 Sb., § 7a).
Schulden bei der Eigentümergemeinschaft
Gehen auf den Käufer über, wenn er sie erkennen konnte. Der Verkäufer muss die Bestätigung des Verwalters vorlegen (OZ § 1186).
Verborgene Mängel eines Gebäudes
Binnen 5 Jahren nach dem Erwerb anzeigen (OZ § 2129(2)).
Abfrage im Vollstreckungsregister
60 CZK für den Grundauszug und 60 CZK für jeden ausführlichen Auszug, für einen nicht registrierten Nutzer.
Grunderwerbsteuer
Keine seit 26. September 2020 (zákon č. 386/2020 Sb.).
Grundsteuer
Der Käufer reicht bis 31. Januar des Jahres nach dem Kauf eine Erklärung ein. Die Steuer folgt dem Eigentum am 1. Januar (zákon č. 338/1992 Sb., § 13a).
Grundsteuer, späte Eintragung
Wird die Übertragung erst nach dem 31. Dezember des Erklärungsjahres eingetragen, erklären Sie bis Ende des dritten Monats nach dem Eintragungsmonat.
Gebühr beim Katasteramt
2.000 CZK pro Antrag auf Eintragung.

Die Checkliste

Eigentum, Verkäufer und Befugnis

Hypotheken und Rechte Dritter

  • Aufstellung der Restschuld der Hypothek von der Bank des Verkäufers und ihre LöschungszustimmungVyčíslení zůstatku úvěru, souhlas s výmazem zástavního práva

    Der Treuhänder zahlt aus dem Preis zuerst die Bank. Die Aufstellung der Bank legt Betrag und Konto fest.

  • Dienstbarkeiten und Wohnrechte in Teil CVěcná břemena (služebnost, právo užívání, výměnek)

    Sie binden jeden späteren Eigentümer. Ein lebenslanges Wohnrecht kann ein Haus für Sie unbrauchbar machen.

  • Vorkaufsrechte von MiteigentümernPředkupní právo

    Miteigentümer, deren Miteigentum durch Erbschaft oder Ähnliches entstand, haben ab Beginn 6 Monate ein Vorkaufsrecht (OZ § 1124).

  • Eingetragene VorkaufsrechtePředkupní právo

    Im Kataster eingetragene Vorkaufsrechte binden auch den Verkäufer.

  • Bestehende MietverträgeNájemní smlouvy

    Ein Mietvertrag geht mit der Immobilie auf den Käufer über (OZ § 2221). Holen Sie Verträge, gehaltene Kautionen und Mietzahlungsnachweise ein.

Bau, Planung und Zustand

  • Endgültige Nutzungsgenehmigung und Pläne vom BauamtKolaudační rozhodnutí nebo kolaudační souhlas, stavební dokumentace

    Sie zeigt, dass das Gebäude und jeder Anbau oder Dachausbau als Wohnung genutzt werden darf. Ungenehmigte Arbeiten können zu Bußgeldern oder Rückbau führen.

  • Flächennutzungsplan und Planungsauskunft für ein Haus oder GrundstückÚzemní plán, územně plánovací informace

    Er zeigt, was auf dem Grundstück und auf Nachbarflächen gebaut werden darf und ob eine Straße oder ein öffentliches Projekt geplant ist.

  • Zufahrt von einer öffentlichen Straße und VersorgungsanschlüssePřístup z veřejné komunikace, přípojky

    Eine Zufahrt über Nachbargrund braucht eine Dienstbarkeit. Prüfen Sie, wem jeder Anschluss gehört.

  • Technische Prüfung durch einen unabhängigen SachverständigenTechnická prohlídka

    Für einen Mangel, den Sie bei der Unterschrift mit gewöhnlicher Sorgfalt hätten bemerken müssen, haben Sie später keinen Anspruch (OZ § 2103).

Energieausweis

Wohnung in einem Gebäude mit Einheiten

Geld, Steuern und Ablauf

Formvorschriften

Eine Due-Diligence-Liste ist ihrer Natur nach eine Checkliste. In Tschechien muss der Käufer oder sein Anwalt diese Unterlagen beschaffen, weil kein Notar und keine Behörde das im Rahmen des Verkaufs tut.

  1. Sie unterschreiben diese Checkliste nicht.
  2. Kein Gesetz verpflichtet jemanden, diese Auskünfte für Sie einzuholen. Ein Notar wirkt nur mit, wenn Sie einen wählen.
  3. Fügen Sie dem Vertrag den Katasterauszug und den Energieausweis bei.
  4. Ein Makler, der für Sie handelt, muss Ihnen bei Abschluss des Maklervertrags einen Katasterauszug geben, der höchstens 3 Arbeitstage alt ist (zákon č. 39/2020 Sb., § 11).
  5. Der Makler muss Sie über Mängel und Beschränkungen informieren, die er kennt oder kennen müsste (zákon č. 39/2020 Sb., § 12).

Häufige Fehler

  • Sich nur auf den Auszug des Maklers verlassen. Prüfen Sie das Kataster am Tag der Unterschrift selbst. Eine 'plomba' zeigt eine laufende Rechtsänderung an. Klären Sie, welche.
  • Eine Wohnung ohne Schuldenbestätigung des Verwalters kaufen. Schulden, die Sie erkennen konnten, gehen auf Sie über.
  • Einen Mietvertrag übersehen. Ein Verkauf beendet ihn nicht, und der Vermieter einer Wohnung kann wegen des Eigentümerwechsels nicht kündigen (OZ § 2224).
  • Ein Wohnrecht oder eine andere Dienstbarkeit in Teil C des Eigentumsblatts übersehen. Es bindet Sie als neuen Eigentümer.
  • Eine Genossenschaftswohnung (družstevní byt) wie eine Einheit behandeln. Sie ist im Kataster kein Eigentum. Sie kaufen einen Mitgliedsanteil. Satzung und Schulden der Genossenschaft zählen.
  • Die Baugenehmigung nicht prüfen. Ein Dachausbau, Anbau oder eine Nutzungsänderung ohne Genehmigung kann zu Bußgeldern oder einer Beseitigungsanordnung führen.
  • Etwas außerhalb der Treuhand zahlen, bevor das Kataster Sie als Eigentümer zeigt.

Rechtsgrundlage

Quellen

Beschreiben Sie das Zuhause, das Sie suchen