Checkliste für die Prüfung vor dem Immobilienkauf (Zypern)
Prüfliste des KäufersΈλεγχος ακινήτου πριν από την αγορά
Die Unterlagen und Prüfungen, die ein Käufer in Zypern vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags einholen sollte: Titel und Verkäufer, Grundbuchauszug, bestehende Hypotheken, Planungs- und Baugenehmigungen, eigene Eigentumsurkunde, Energieausweis, Steuern und örtliche Abgaben sowie die Genehmigung für Käufer außerhalb der EU.
Verwenden Sie die Liste von der ersten Besichtigung bis zur Unterzeichnung und Hinterlegung des Kaufvertrags. Ihr eigener Rechtsanwalt führt die Recherchen durch. Beauftragen Sie deshalb einen Anwalt, der nur für Sie handelt, nicht den Anwalt des Verkäufers oder des Bauträgers. Fordern Sie jeden Punkt an, bevor Sie über eine erstattungsfähige Reservierungsgebühr hinaus Geld zahlen.
Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.
Das Wichtigste
- Gilt für
- Gebiete unter der tatsächlichen Kontrolle der Republik Zypern
- Grundbuchauszug im Vertrag
- Höchstens 5 Arbeitstage vor der Unterzeichnung datiert (Gesetz 81(I)/2011, Art. 4(1A)).
- Gebühr für den Grundbuchauszug
- 15 € für einen Bezirk mit Belastungen und Verfügungsverboten, 30 € für alle Bezirke (DLS Portal).
- Hinterlegung des Vertrags
- Binnen 6 Monaten nach Unterzeichnung beim Bezirksgrundbuchamt, Gebühr 50 € (Art. 3(1)(c); DLS Portal).
- Energieausweis
- 10 Jahre gültig. Der Verkäufer zeigt ihn und übergibt ihn dem Käufer (Energy Service).
- Übertragungsgebühren
- Stufen von 3 %, 5 % und 8 %, dann um 50 % ermäßigt (1,5 %, 2,5 %, 4 %). Keine Gebühr bei Umsatzsteuer, mit Umsatzsteuerbescheinigung (DLS Portal).
- Bescheinigungen für die Übertragung
- Steuerformular N313 und Zahlungsbescheinigungen für Gemeinde-, Abwasser- und Wassergebühren (DLS Portal).
- Käufer außerhalb von EU und EWR
- Genehmigung des Ministerrats nach Cap. 109, Art. 3, nötig, bevor der Käufer die Immobilie erwirbt.
- Stempelsteuer
- Abgeschafft für ab dem 1. Januar 2026 unterzeichnete Urkunden (Gesetz 239(I)/2025).
Die Checkliste
Verkäufer, Titel und Eigentum
Kopie der Eigentumsurkunde oder eine EintragungsbescheinigungΤίτλος ιδιοκτησίας / Πιστοποιητικό Εγγραφής
Identität jedes VerkäufersΔελτίο ταυτότητας
Bei einer Gesellschaft als Verkäufer oder Käufer: Bescheinigungen über Gründung, Direktoren und GesellschafterΠιστοποιητικά εταιρείας
Das Grundbuchamt verlangt diese Bescheinigungen (DLS Portal).
Beim Kauf eines Anteils an Miteigentum der schriftliche Verzicht der übrigen MiteigentümerΈντυπο Ν254Α
Laufende Mietverträge und ob das Mietkontrollgesetz giltΕνοικιαστήριο έγγραφο, θέσμιος ενοικιαστής
Grundbuchauszug und bestehende Belastungen
Grundbuchauszug mit Belastungen und Verfügungsverboten, kurz vor der Unterzeichnung datiertΠιστοποιητικό Έρευνας με εμπράγματα βάρη και απαγορεύσεις
Formular A des Kreditgebers, wenn die Immobilie oder das Grundstück darunter belastet istΈγγραφη Δήλωση, Τύπος Α
Suche nach bereits hinterlegten Kaufverträgen für die ImmobilieΚατατεθειμένες συμβάσεις πώλησης
Planung, Bau und Titel
Planungs- und Baugenehmigung mit den genehmigten PlänenΠολεοδομική Άδεια, Άδεια Οικοδομής
Vergleichen Sie die Pläne mit dem Gebäude und notieren Sie zusätzliche Räume, Veranden oder Pools.
Bescheinigung der EndabnahmeΠιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης
Sie bestätigt, dass das Gebäude den Genehmigungen entspricht. Fragen Sie Ihren Anwalt, ob sie erteilt wurde und, wenn nicht, was fehlt.
Ob die Einheit eine eigene Eigentumsurkunde hat, und wenn nicht, warumΧωριστός τίτλος ιδιοκτησίας
Lageplan und Planungszone des GrundstücksΚτηματικό σχέδιο, πολεοδομική ζώνη
Energie und Zustand
EnergieausweisΠιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ)
Gutachten eines Bauingenieurs oder BausachverständigenΈλεγχος από πολιτικό μηχανικό
Ein Gutachten findet Feuchtigkeit, Risse und nicht genehmigte Änderungen, bevor Sie sich binden.
Steuern, Gebühren und örtliche Abgaben
Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Verkäufers für die ÜbertragungΠιστοποιητικό Διευθέτησης Φορολογιών, έντυπο Ν313
Die Übertragung braucht sie. Sie deckt die Veräußerungsgewinnsteuer des Verkäufers ab.
Zahlungsbescheinigungen für Gemeinde- oder Ortsabgaben, Abwasser und WasserΠιστοποιητικά εξόφλησης δημοτικών τελών, τελών αποχέτευσης και υδατοπρομήθειας
Umsatzsteuerstatus des Verkaufs und wie der Verkäufer ihn bestimmt hatΦΠΑ
Bescheinigung über den ermäßigten Umsatzsteuersatz für ein erstes ZuhauseΠιστοποιητικό μειωμένου συντελεστή 5%
Für einen Hauptwohnsitz beantragen Sie den Satz von 5 % bei der Steuerbehörde.
Schätzung der ÜbertragungsgebührenΤέλη μεταβίβασης
Der Käufer zahlt sie bei der Übertragung. Das DLS Portal hat einen Rechner.
Status des Käufers und Vermittler
Genehmigung des Ministerrats, wenn ein Käufer kein EU- oder EWR-Bürger istΆδεια Υπουργικού Συμβουλίου, ΚΕΦ. 109
Ein Vertrag gibt Ihnen kein Erwerbsrecht, bis die Genehmigung erteilt ist (Cap. 109, Art. 3).
Registrierungs- und Lizenznummer des MaklersΑριθμός εγγραφής κτηματομεσίτη
Bei einer Wohnung oder Einheit in einer Anlage eine Aufstellung der Gemeinkosten vom Management CommitteeΒεβαίωση Διαχειριστικής Επιτροπής για κοινόχρηστα
Sie zeigt unbezahlte Gemeinkosten und geplante Arbeiten, die die Eigentümer eventuell finanzieren müssen.
Formvorschriften
Eine Due-Diligence-Liste ist von Natur aus eine Prüfliste. Sie ist kein Formular, das die Parteien unterzeichnen.
- Sie unterzeichnen diese Prüfliste nicht.
- Der Grundbuchauszug wird Teil des Kaufvertrags. Der Verkäufer muss einen beifügen, der höchstens 5 Arbeitstage vor der Unterzeichnung datiert.
- Beantragen Sie ihn online über das DLS Portal oder bei einem Bezirksgrundbuchamt.
- Verlangen Sie vom Verkäufer einen aktuellen Auszug.
- Karten der Planungszonen sind im DLS Portal kostenlos.
- Die steuerliche und die kommunale Unbedenklichkeitsbescheinigung des Verkäufers sind erst bei der Übertragung nötig. Fragen Sie früh, ob Schulden bestehen.
Häufige Fehler
- Sich auf den Anwalt des Verkäufers oder des Bauträgers verlassen. Beauftragen Sie Ihren eigenen Rechtsanwalt (advocate).
- Eine Neubaueinheit ohne eigene Eigentumsurkunde kaufen, ohne die Hypothek auf dem Grundstück zu prüfen. Verlangen Sie vor der Zahlung das Formular A vom Kreditgeber.
- Nur die Eigentumsurkunde lesen. Der Grundbuchauszug zeigt Hypotheken, Verfügungsverbote, Vermerke und hinterlegte Kaufverträge, die die Urkunde nicht zeigt.
- Ein älteres vermietetes Haus kaufen, ohne zu fragen, ob das Mietkontrollgesetz gilt. Ein gesetzlicher Mieter behält das Recht zu bleiben, auch nach Ihrem Kauf.
- Annehmen, dass die örtlichen Abgaben des Verkäufers bezahlt sind. Die Übertragung braucht Zahlungsbescheinigungen für Gemeinde-, Abwasser- und Wassergebühren. Eine Schuld kann sie verzögern.
Rechtsgrundlage
- Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law of 2011, Law 81(I)/2011, as amended by Law 132(I)/2023, ss. 3, 3A, 4 and 5
- Acquisition of Immovable Property (Aliens) Law, Cap. 109, s. 3
- Rent Control Law of 1983, Law 23/1983, s. 2 (homes in controlled areas completed by 31 December 1999) and s. 11 (recovery of possession)