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Checkliste für die Prüfung vor dem Immobilienkauf (Kroatien)

Prüfliste für KäuferProvjere prije kupnje nekretnine

Die Unterlagen und Prüfungen, die ein Käufer einer Wohnimmobilie in Kroatien vor Zahlung der Draufgabe abschließen sollte: Grundbuch und Kataster, Eigentum und Befugnis des Verkäufers, Rechtmäßigkeit des Baus, Energieausweis, Gebäudekosten, Bewohner, Zustimmung für ausländische Käufer und Steuern.

Verwenden Sie die Liste von der ersten Besichtigung bis zur Unterschrift unter den Vorvertrag, und prüfen Sie das Grundbuch am Tag der Unterschrift unter den Kaufvertrag erneut. Ein Notar, der nur Unterschriften beglaubigt, prüft die Identität, nicht die Immobilie. Beauftragen Sie einen Rechtsanwalt, wenn Sie eine vollständige Prüfung des Eigentums wollen.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganzes Land
Grundbuchblätter
A: Beschreibung der Immobilie. B: Eigentümer. C: Lasten wie Hypotheken und Dienstbarkeiten (ZZK art. 20).
Eintragung des Eigentums
Erfordert öffentliche Urkunden oder Privaturkunden mit notariell beglaubigten Unterschriften (ZZK art. 57).
Anmerkung der beabsichtigten Veräußerung
Sichert den Grundbuchrang für 1 Jahr ab der Eintragung (ZZK art. 77 und 79).
Energieausweis
10 Jahre gültig. Der Verkäufer muss ihn Kaufinteressenten zeigen und eine Kopie übergeben (ZEUZ art. 13(4) und 14(2)).
Grunderwerbsteuer
3 % des Marktwerts, vom Käufer binnen 15 Tagen nach dem Steuerbescheid zu zahlen (ZPPN art. 12 und 26).
Mehrwertsteuer statt Grunderwerbsteuer
25 %, wenn ein umsatzsteuerpflichtiger Verkäufer einen Neubau, ein Gebäude binnen 2 Jahren nach Erstbezug oder Bauland verkauft (Steuerverwaltung).
Jährliche Grundsteuer
0,60 bis 8,00 EUR je m², von der Gemeinde festgelegt. Entfällt für den ständigen Wohnsitz oder bei Vermietung ab 10 Monaten im Jahr (ZLP art. 26 und 27).
Mindestrücklage
0,54 % des Referenzbaupreises je m² der Wohnung pro Jahr (ZUOZ art. 29(3)).
Käufer außerhalb EU, EWR, Schweiz
Erfordert die Zustimmung des Ministers. Nach einer Ablehnung ist ein neuer Antrag für dieselbe Immobilie erst nach 5 Jahren möglich (ZV art. 356 und 357).
Eigentümerwechsel
Der neue Eigentümer muss den Vertreter der Miteigentümer binnen 30 Tagen informieren (ZUOZ art. 41(1)).

Die Checkliste

Grundbuch und Kataster

Verkäufer, Eigentum und Befugnis

  • Ausweis und OIB des VerkäufersOsobna iskaznica ili putovnica, OIB

    Die Eintragungsurkunde muss jede Partei mit ihrer OIB nennen. Der Notar prüft die Identität bei der Unterschrift.

  • Die Urkunde, mit der der Verkäufer die Immobilie erworben hatIsprava o stjecanju (ugovor, rješenje o nasljeđivanju)

    Sie zeigt die Kette der Erwerbe. Ein nicht eingetragener Verkäufer muss eine lückenlose Erwerbskette vom eingetragenen Eigentümer nachweisen.

  • Unterschriften aller eingetragenen Miteigentümer

    Der Verkauf der ganzen Immobilie braucht jeden Miteigentümer. Ein Miteigentümer allein kann nur seinen Anteil verkaufen.

  • Vollmacht, wenn jemand für den Verkäufer unterschreibtPunomoć s ovjerenim potpisom

    Für die Eintragung braucht sie eine beglaubigte Unterschrift. Eine Generalvollmacht muss bei Errichtung der Urkunde jünger als ein Jahr sein.

  • Bei einer Gesellschaft als Verkäufer: Auszug aus dem GerichtsregisterIzvadak iz sudskog registra

    Er zeigt, dass die Gesellschaft besteht und wer für sie unterschreiben darf.

Rechtmäßigkeit des Baus und Energie

Gebäudekosten und laufende Kosten

Bewohner und Mietverträge

Status des Käufers und Steuern

Formvorschriften

Eine Due-Diligence-Liste ist ihrer Natur nach eine Checkliste. Das kroatische Recht sieht kein Standardformular dafür vor.

  1. Sie unterschreiben diese Prüfliste nicht. Bewahren Sie Kopien aller geprüften Unterlagen auf.
  2. Drucken Sie am Tag jeder Zahlung einen aktuellen Grundbuchauszug aus.
  3. Wer im guten Glauben auf das Grundbuch vertraut, ist geschützt.
  4. Dieser Schutz umfasst nur, was das Grundbuch zeigt, und bereits eingereichte Anträge (erkennbar an einer plomba).
  5. Urkunden für die Eintragung müssen die OIB jeder Partei nennen und maschinengeschrieben oder gedruckt sein.

Häufige Fehler

  • Sich auf einen alten oder unvollständigen Grundbuchauszug verlassen. Drucken Sie am Zahltag einen vollständigen Auszug und achten Sie auf eine plomba, die einen offenen Antrag zeigt.
  • Annehmen, dass Kataster und Grundbuch übereinstimmen. Vergleichen Sie vor der Unterschrift Parzellennummer, Fläche und Gebäude in beiden.
  • Eine Wohnung kaufen, die nicht als eigene Einheit eingetragen ist (etažno vlasništvo). Sie erwerben dann womöglich nur einen ungeteilten Anteil am Gebäude.
  • Die Rechtmäßigkeit des Baus übersehen. Ein Gebäude ohne Gebrauchsgenehmigung oder Legalisierungsbescheid kann einen Kredit und einen späteren Verkauf blockieren.
  • Die Mieter vergessen. Der Käufer übernimmt einen bestehenden Mietvertrag und kann ihn nicht vor Ablauf beenden.
  • Als Käufer von außerhalb der EU, des EWR und der Schweiz eine Draufgabe zahlen, ohne schriftliche Zusage der Rückzahlung bei Ablehnung durch den Minister.

Rechtsgrundlage

Quellen

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