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Mietvertrag-Vorlage für Wohnraum (Belgien)

Mietvertrag über den Hauptwohnort (9 Jahre)Contrat de bail de résidence principale

Ein 9-jähriger Mietvertrag über eine Wohnung, die der Mieter als Hauptwohnort bewohnt, nach dem Aufbau des indikativen Musters der Region Brüssel. Er regelt Parteien, Wohnung, Dauer und vorzeitige Beendigung, Miete und Indexierung, Lasten, Mietgarantie, Ortsbefund, Reparaturen, Versicherung und Registrierung.

Verwenden Sie den Vertrag, wenn eine Privatperson oder ein Unternehmen in Brüssel eine Wohnung vermietet, die der Mieter allein oder als Paar zu seinem Hauptwohnort macht. Verwenden Sie ihn nicht für einen kurzen Mietvertrag von bis zu 3 Jahren, einen Studentenmietvertrag, eine Wohngemeinschaft mit Mitmietervereinbarung, einen Mietvertrag auf Lebenszeit oder eine Ferienvermietung. Für diese Fälle veröffentlicht die Region eigene Muster. Die meisten Regeln des Brüsseler Wohnungsgesetzbuchs sind zwingend: Eine Klausel, die davon abweicht, ist nichtig, außer das Gesetzbuch erlaubt sie.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Amtliches Muster: Contrat de bail de résidence principale, modèle type indicatif (Code bruxellois du Logement, art. 218), et annexe explicative

Das Muster ist indikativ, nicht verpflichtend. Der erläuternde Anhang ist verpflichtend und muss jedem Mietvertrag beiliegen.

Das Wichtigste

Gilt für
Region Brüssel-Hauptstadt. Flandern (Vlaams Woninghuurdecreet) und die Wallonie (Dekret vom 15. März 2018) haben ihr eigenes Mietrecht; die wichtigsten Unterschiede stehen unter den Formalitäten.
Dauer
Gilt als 9 Jahre. Verlängert sich um je 3 Jahre, außer eine Partei kündigt 6 Monate vor dem Ende (Brüsseler Wohngesetzbuch Art. 237).
Kurzzeitmietvertrag
Schriftlicher Vertrag bis 3 Jahre, einmal schriftlich verlängerbar, insgesamt höchstens 3 Jahre. Sonst wird er zum 9-Jahres-Vertrag (Art. 238).
Höchstbetrag der Mietgarantie
2 Monatsmieten, in einer von 5 Formen nach Wahl des Mieters, für Verträge, die seit 1. November 2024 geschlossen oder erneuert wurden (Art. 248).
Formen der Mietgarantie
Sperrkonto auf den Namen des Mieters, Bankgarantie über das ÖSHZ, schrittweise Bankgarantie, dingliche Sicherheit oder persönliche Sicherheit.
Rückgabe der Mietgarantie
Binnen 2 Monaten nach dem Auszug des Mieters, außer bei einem Streit (be.brussels).
Kündigung durch den Mieter
3 Monate, jederzeit. Entschädigung von 3, 2 oder 1 Monatsmiete, wenn der Vertrag im Jahr 1, 2 oder 3 endet (Art. 237, § 5).
Kündigung des Vermieters für Eigennutzung
6 Monate Kündigungsfrist, jederzeit, um selbst einzuziehen oder einen Angehörigen unterzubringen (Art. 237, § 2 bis § 4).
Vermieterkündigung zum Ende von Jahr 3 oder 6
6 Monate Kündigungsfrist, für große Arbeiten oder ohne Grund gegen 9 oder 6 Monatsmieten (Art. 237, § 2 bis § 4).
Registrierung
Durch den Vermieter, kostenlos, binnen 2 Monaten nach Unterzeichnung, auf Irisrent und MyRent (Art. 228/5; be.brussels).
Indexierung
Einmal im Jahr auf schriftlichen Antrag, höchstens 3 Monate rückwirkend, nur wenn der Vertrag registriert und der PEB-Ausweis übergeben ist (Art. 224).
Prüfung der Miete
Eine Miete über 20 % über der Referenzmiete gilt als missbräuchlich, außer erhebliche Komfortmerkmale rechtfertigen sie (Art. 224/1).
Kosten, die der Mieter nie trägt
Immobiliensteuervorabzug (précompte immobilier) und Maklergebühren für eine Suche, die der Mieter nicht beauftragt hat.

Das Dokument

Angezeigter Text

Sie unterschreiben die Fassung auf Französisch. Die Fassung auf Deutsch hilft Ihnen, sie zu verstehen. Ihre Angaben füllen beide aus.

Mietvertrag über den Hauptwohnort (9 Jahre)

  1. 1.Parteien

    1. 1.1

      Der Vermieter: Vermieter, nachstehend „der Vermieter“.

      Geben Sie vollständigen Namen, Geburtsdatum und -ort, Anschrift, E-Mail und Telefon an. Bei einer Gesellschaft: Name, Gesellschaftssitz, Unternehmensnummer und Unterzeichner.

    2. 1.2

      Der Mieter: Mieter, nachstehend „der Mieter“.

      Geben Sie für jeden Mieter vollständigen Namen, Geburtsdatum und -ort, aktuelle Anschrift, E-Mail und Telefon an.

    3. 1.3

      Optional

      Die Mieter haften gesamtschuldnerisch und unteilbar für alle Verpflichtungen aus diesem Mietvertrag.

      Behalten Sie sie, wenn ein Paar gemeinsam unterzeichnet. Für nicht verbundene Mitmieter verwenden Sie das Muster der Region für Wohngemeinschaften, das eigene Austrittsregeln hat.

  2. 2.Beschreibung der Wohnung

    1. 2.1

      Der Vermieter vermietet dem Mieter, der annimmt, die Wohnung in Anschrift der Wohnung, bestehend aus Vermietete Räume und Teile, mit einer Wohnfläche von Wohnfläche m², nachstehend „die Wohnung“.

      Geben Sie Box und Etage an, damit die Anschrift die Wohnung bestimmt. Nennen Sie jeden vermieteten Raum und jedes Nebengebäude, wie das Gesetzbuch verlangt, und ob die Wohnung möbliert ist.

    2. 2.2

      Die Energieeffizienz der Wohnung entspricht der Klasse Energieklasse laut PEB-Ausweis. Der PEB-Ausweis ist diesem Mietvertrag beigefügt.

    3. 2.3

      Optional

      Da die Wohnung Teil eines Miteigentums ist, verpflichtet sich der Mieter, die Statuten und die Hausordnung einzuhalten, deren maßgebliche Auszüge ihm übergeben wurden. Die Beschlüsse der Generalversammlung sind für ihn verbindlich.

      Behalten Sie sie für eine Wohnung in einem Gebäude in Miteigentum.

  3. 3.Nutzung

    1. 3.1

      Die Wohnung wird als Hauptwohnort des Mieters vermietet. Der Mieter darf diese Nutzung nicht ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters ändern. Der Vermieter darf dem Mieter nicht verbieten, seinen Wohnsitz in der Wohnung anzumelden.

    2. 3.2

      Optional

      Der Mieter darf keinen Teil der Wohnung für eine berufliche Tätigkeit nutzen.

      Streichen Sie sie, wenn Sie eine teilweise berufliche Nutzung erlauben, und nennen Sie dann den darauf entfallenden Anteil an Miete und Lasten.

  4. 4.Dauer

    1. 4.1

      Dieser Mietvertrag wird für eine Dauer von neun Jahren geschlossen. Er beginnt am Beginn des Mietvertrags und endet am Enddatum nach 9 Jahren. Er endet mit Ablauf, wenn eine der Parteien mindestens sechs Monate vor diesem Datum kündigt. Andernfalls verlängert er sich jeweils um drei Jahre zu denselben Bedingungen.

      Ein Mietvertrag über den Hauptwohnort, der für mehr als 3, aber weniger als 9 Jahre geschlossen wird, gilt als 9-Jahres-Vertrag.

  5. 5.Vorzeitige Beendigung

    1. 5.1

      Der Vermieter kann den Mietvertrag in den Fällen und unter den Bedingungen von Artikel 237, § 2 bis § 4, des Brüsseler Wohngesetzbuchs vorzeitig beenden: jederzeit mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten, um die Wohnung selbst zu bewohnen oder einen Angehörigen darin unterzubringen; zum Ende des ersten oder zweiten Dreijahreszeitraums mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten, um größere Arbeiten auszuführen, oder ohne Grund, im letzteren Fall gegen eine Entschädigung von neun oder sechs Monatsmieten.

      Die Parteien können diese Rechte des Vermieters ausschließen oder begrenzen. Für jeden Grund gelten strenge Regeln zu Beweis und Fristen.

    2. 5.2

      Der Mieter kann den Mietvertrag jederzeit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten beenden. Endet der Mietvertrag in den ersten drei Jahren, schuldet der Mieter dem Vermieter eine Entschädigung von drei, zwei oder einer Monatsmiete, je nachdem, ob der Mietvertrag im ersten, zweiten oder dritten Jahr endet.

    3. 5.3

      Beendet der Vermieter den Mietvertrag nach Artikel 237, § 2 bis § 4, kann der Mieter ihn seinerseits jederzeit mit einer Kündigungsfrist von einem Monat und ohne Entschädigung beenden.

    4. 5.4

      Ist eine Kündigung jederzeit möglich, beginnt die Kündigungsfrist am ersten Tag des Monats, der auf den Monat der Kündigung folgt. In den anderen Fällen beginnt sie an dem Tag, an dem der Empfänger als von der Kündigung in Kenntnis gesetzt gilt.

  6. 6.Miete

    1. 6.1

      Die monatliche Grundmiete ohne Lasten beträgt Monatsmiete ohne Lasten Euro. Sie ist spätestens am Fälligkeitstag der Miete im Monat. Tag jedes Monats zu zahlen, ausschließlich durch Überweisung oder Einzahlung auf das Bankkonto Nr. Bankkonto des Vermieters (IBAN).

      Das Gesetzbuch verlangt Zahlung auf ein Bankkonto und die Kontonummer im Vertrag. Barzahlung der Miete ist nicht erlaubt.

    2. 6.2

      Die Referenzmiete der Wohnung oder die Mietspanne um sie herum beträgt nach dem indikativen Mietraster Referenzmiete oder Mietspanne.

      Eine Miete über 20 % über der Referenzmiete gilt als missbräuchlich. Die paritätische Mietkommission (commission paritaire locative) oder der Friedensrichter kann sie prüfen.

    3. 6.3

      Optional

      Jeder am Fälligkeitstag geschuldete und nicht gezahlte Betrag wird ab der förmlichen Zahlungsaufforderung zum gesetzlichen Zinssatz verzinst.

      Fügen Sie keine Pauschalstrafe und keinen höheren Zinssatz hinzu. Das Gesetzbuch verbietet Entschädigungsklauseln für verspätete Miete.

  7. 7.Indexierung

    1. 7.1

      Die Miete kann einmal pro Mietjahr zum Jahrestag des Beginns auf schriftlichen Antrag der interessierten Partei an die Lebenshaltungskosten angepasst werden, nach der Formel: Grundmiete × neuer Index / Basisindex. Der Basisindex ist der Gesundheitsindex des Monats vor der Unterzeichnung des Mietvertrags, also Gesundheitsindex, Monat vor Unterzeichnung. Der neue Index ist der Gesundheitsindex des Monats vor dem Jahrestag des Beginns des Mietvertrags.

      Statbel veröffentlicht den Gesundheitsindex und einen Indexierungsrechner.

    2. 7.2

      Die Indexierung wirkt nur für die drei Monate vor dem Monat des Antrags in die Vergangenheit zurück. Sie ist nur geschuldet, wenn der Mietvertrag registriert und der PEB-Ausweis dem Mieter übergeben wurde.

  8. 8.Lasten

    1. 8.1

      Optional

      Zusätzlich zur Miete zahlt der Mieter einen monatlichen Vorschuss von Monatliche Lastenvorauszahlung Euro für folgende Lasten, die den tatsächlichen Kosten entsprechen: Erfasste Lasten. Die Lasten werden wie folgt aufgeteilt: Aufteilung der Lasten. Zu jedem Jahrestag des Mietvertrags erstellt der Vermieter eine gesonderte Abrechnung der Lasten des vergangenen Jahres, die er dem Mieter innerhalb von zwölf Monaten mit den Belegen zusendet.

      Behalten Sie diese Klausel für tatsächliche Lasten mit Vorauszahlung oder die nächste für eine Pauschale. Eine muss bleiben. Nur im Vertrag genannte Posten können berechnet werden.

    2. 8.2

      Optional

      Die Lasten werden pauschal auf Monatliche Lastenpauschale Euro pro Monat festgesetzt, zahlbar mit der Miete. Jede Partei kann jederzeit beim Gericht beantragen, sie zu ändern oder in tatsächliche Lasten umzuwandeln.

    3. 8.3

      Die Wohnung hat folgende individuelle Zähler: Individuelle Zähler. Die Zählerstände werden im Eintrittsortsbefund festgehalten. Der Mieter trägt die Kosten, die unmittelbar mit seinem Verbrauch zusammenhängen.

      Geben Sie Art, Nummer und EAN-Code jedes Wasser-, Gas- und Stromzählers an.

  9. 9.Steuern und Maklergebühren

    1. 9.1

      Der Immobiliensteuervorabzug (précompte immobilier) darf nicht auf den Mieter umgelegt werden.

    2. 9.2

      Die Gebühren eines Dritten für die Vermietung der Wohnung trägt der Vermieter, außer der Mieter hat den Makler beauftragt.

  10. 10.Mietgarantie

    1. 10.1

      Bevor der Mieter den Besitz übernimmt und die Schlüssel erhält, stellt er eine Mietgarantie von Mietgarantie Euro, die zwei Monatsmieten nicht übersteigen darf, in folgender, von ihm gewählter Form: Form der Mietgarantie.

      Der Mieter wählt die Form unter den fünf des Gesetzbuchs. Der Vermieter kann kein Bargeld auf sein eigenes Konto verlangen. Der Betrag beträgt höchstens 2 Monatsmieten.

    2. 10.2

      Wird die Mietgarantie auf einem individuellen Konto hinterlegt, stehen die Zinsen dem Mieter zu. Die Parteien dürfen die Mietgarantie während der Mietdauer nicht zur Zahlung von Miete oder Lasten verwenden.

    3. 10.3

      Die Mietgarantie wird aufgrund einer schriftlichen Vereinbarung der Parteien, die frühestens zum Ende des Mietvertrags getroffen wird, oder aufgrund einer Gerichtsentscheidung freigegeben. Sofern kein Streit besteht, wird sie innerhalb von zwei Monaten nach Rückgabe der Schlüssel freigegeben.

      In einem Gebäude mit einem Syndikus kann ein Teil der Mietgarantie bis zum Abschluss der Jahresabrechnung gesperrt bleiben.

  11. 11.Ortsbefund

    1. 11.1

      Die Parteien erstellen gemeinsam und auf geteilte Kosten einen ausführlichen Eintrittsortsbefund, bevor der Mieter einzieht oder im ersten Monat der Nutzung. Er enthält die Zählerstände sowie die Zählernummern und EAN-Codes. Er wird diesem Mietvertrag beigefügt und mit ihm registriert.

    2. 11.2

      Optional

      Die Parteien bestellen gemeinsam Sachverständiger für die Ortsbefunde, um den Eintritts- und den Austrittsortsbefund zu erstellen. Das Honorar des Sachverständigen wird zu gleichen Teilen geteilt.

      Ein Sachverständiger ist nicht Pflicht. Die Parteien können den Ortsbefund mit dem indikativen Muster der Region selbst erstellen.

    3. 11.3

      Jede Partei kann einen gemeinsamen Austrittsortsbefund auf geteilte Kosten verlangen, der nach dem Auszug des Mieters und vor der Rückgabe der Schlüssel, spätestens einen Monat nach dem Auszug des Mieters, erstellt wird. Der Mieter gibt die Wohnung so zurück, wie er sie erhalten hat, mit Ausnahme dessen, was durch Abnutzung oder höhere Gewalt untergegangen oder verschlechtert ist.

  12. 12.Instandhaltung und Reparaturen

    1. 12.1

      Der Mieter führt die kleine Instandhaltung und die Mieterreparaturen aus, außer solchen, die durch Abnutzung oder höhere Gewalt verursacht sind. Der Vermieter führt alle anderen notwendigen Reparaturen aus. Die Parteien verweisen auf die nicht abschließende Liste des Erlasses der Brüsseler Regierung vom 23. November 2017.

    2. 12.2

      Der Mieter informiert den Vermieter unverzüglich über jeden Schaden und jede Reparatur, die der Vermieter ausführen muss.

  13. 13.Versicherung

    1. 13.1

      Der Mieter haftet für Brand- und Wasserschäden, außer er beweist, dass sie ohne sein Verschulden entstanden sind. Sofern nichts anderes vereinbart ist, versichert er diese Haftung vor dem Einzug und weist die Zahlung jedes Jahr nach.

      Legt der Mieter binnen eines Monats nach Aufforderung keinen Nachweis vor, kann der Vermieter seiner eigenen Police eine Regressverzichtsklausel hinzufügen und die Kosten dem Mieter weiterberechnen.

  14. 14.Haustiere

    1. 14.1

      Optional

      Der Mieter darf unter folgenden Bedingungen Haustiere in der Wohnung halten: Bedingungen für Haustiere.

      Eine Klausel, die alle Haustiere pauschal verbietet, ist nichtig. Der Vertrag kann verlangen, dass Haustiere keine Belästigung verursachen, und aus angemessenen Gründen Zahl oder Art begrenzen.

  15. 15.Verkauf der Wohnung und Besichtigungen

    1. 15.1

      Wird die Wohnung zum Verkauf angeboten, informiert der Vermieter den Mieter vor jedem Verkauf per Einschreiben mit Rückschein. Ein Mieter, der seinen Wohnsitz in der Wohnung hat, hat das Vorkaufsrecht nach Artikel 247/1 ff. des Brüsseler Wohngesetzbuchs.

    2. 15.2

      Zum Ende des Mietvertrags oder wenn die Wohnung zum Verkauf angeboten wird, gestattet der Mieter das Anbringen von Aushängen und die Besichtigung der Wohnung durch Interessenten an Tagen und zu Uhrzeiten, die die Parteien vereinbaren. Während der Mietdauer kann der Vermieter die Wohnung nach Terminvereinbarung besichtigen, außer in einem Notfall.

  16. 16.Registrierung

    1. 16.1

      Der Vermieter registriert diesen Mietvertrag, seine Anlagen und den Eintrittsortsbefund kostenlos innerhalb von zwei Monaten nach Unterzeichnung auf der regionalen Plattform Irisrent und der föderalen Plattform MyRent und übergibt dem Mieter einen Nachweis der Registrierung.

    2. 16.2

      Solange der Mietvertrag nach Ablauf dieser zweimonatigen Frist nicht registriert ist, gelten die Kündigungsfristen und Entschädigungen, die der Mieter schuldet, nicht.

      Der Mieter kann dann ohne Kündigungsfrist oder Entschädigung ausziehen, sollte den Vermieter aber trotzdem schriftlich informieren.

  17. 17.Anwendbares Recht und Streitigkeiten

    1. 17.1

      Dieser Mietvertrag unterliegt dem Brüsseler Wohngesetzbuch. Unbeschadet der Zuständigkeit des zuständigen Friedensrichters können die Parteien eine Mediation oder ein anderes Verfahren der alternativen Streitbeilegung nutzen. Jede Schiedsklausel, die vor Entstehen einer Streitigkeit vereinbart wird, ist nichtig.

  18. 18.Besondere Bedingungen

    1. 18.1

      Die Parteien vereinbaren außerdem Folgendes: Besondere Bedingungen.

      Eine besondere Bedingung kann keine zwingende Regel des Gesetzbuchs aufheben. Prüfen Sie sie im Zweifel anhand der erläuternden Anlage.

  19. 19.Anlagen und Unterschriften

    1. 19.1

      Der Mieter bestätigt den Empfang folgender Anlagen: der von der Regierung der Region Brüssel-Hauptstadt erstellten erläuternden Anlage, des PEB-Ausweises, des Eintrittsortsbefunds und gegebenenfalls der Auszüge aus den Statuten des Miteigentums und der Hausordnung.

    2. 19.2

      Geschehen in Ort der Unterzeichnung, am Datum der Unterzeichnung, in Anzahl der Originale Originalen, eines für jede Partei mit eigenem Interesse und eines für die Registrierung. Unterschriften des Vermieters und des Mieters.

Formvorschriften

  1. Schließen Sie den Mietvertrag schriftlich. Er muss mindestens die Identität aller Parteien, das Anfangsdatum, alle vermieteten Räume und die Miete ohne Lasten nennen.
  2. Er muss auch die Referenzmiete aus dem indikativen Mietraster (be.brussels), die Lasten und die Zähler mit ihren EAN-Codes nennen.
  3. Fügen Sie die erläuternde Anlage der Region, den Energieausweis (PEB), den Eintrittsortsbefund und bei einer Wohnung die betreffenden Regeln des Miteigentums bei.
  4. Erstellen Sie ein Original pro Partei mit eigenem Interesse und eines für die Registrierung.
  5. Der Vermieter registriert Mietvertrag, Anlagen und Eintrittsortsbefund binnen 2 Monaten kostenlos auf Irisrent (regional) und MyRent (föderal).
  6. Maklergebühren für die Suche des Mieters trägt der Vermieter, außer der Mieter hat den Makler beauftragt.
  7. In Flandern registriert der Vermieter den Mietvertrag binnen 2 Monaten. Die Mietgarantie darf bis zu 3 Monatsmieten betragen.
  8. In der Wallonie registriert der Vermieter den Mietvertrag binnen 2 Monaten auf MyRent. Die Mietgarantie ist auf 2 Monatsmieten begrenzt.

Häufige Fehler

  • Den Vertrag zu spät oder nicht auf Irisrent registrieren. Bis dahin kann der Vermieter die Miete nicht indexieren und der Mieter ohne Kündigungsfrist oder Entschädigung ausziehen (Art. 228/5).
  • MyRent auslassen. Seit dem Entscheid des Verfassungsgerichtshofs vom 3. April 2025 ist auch dort eine Registrierung Pflicht.
  • Mehr als 2 Monatsmieten verlangen oder zwei Formen der Mietgarantie kombinieren. Der Mieter wählt eine der fünf Formen.
  • Eine Pauschalstrafe für verspätete Miete vorsehen. Das Gesetzbuch verbietet sie; nur Zinsen zum gesetzlichen Satz können verlangt werden.
  • Haustiere ganz verbieten oder dem Mieter untersagen, seinen Wohnsitz an der Anschrift anzumelden. Beide Klauseln sind nichtig. Der Vertrag darf nur angemessene Bedingungen für Haustiere festlegen.
  • Die Referenzmiete oder die erläuternde Anlage weglassen. Sie sind Pflicht, und das Gericht kann eine Miete weit über der Referenzmiete senken.
  • Einen 3-jährigen Kurzzeitmietvertrag ohne Kündigung 3 Monate vor seinem Ende weiterlaufen lassen. Er wird dann ab seinem ursprünglichen Anfangsdatum zum 9-Jahres-Vertrag.
  • Dem Mieter den Immobiliensteuervorabzug oder die Vermittlungsgebühr des Maklers anlasten. Das Gesetzbuch legt beide dem Vermieter auf.

Rechtsgrundlage

Quellen

Beschreiben Sie das Zuhause, das Sie suchen