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Checkliste für die Prüfung vor dem Immobilienkauf (Belgien)

Prüfliste für den KäuferListe de vérifications avant l'achat

Die Unterlagen und Prüfungen, die ein Käufer einer bestehenden Wohnung in Brüssel vor Unterzeichnung des Angebots oder des Kompromisses einholen sollte: Eigentümer und Titel, Hypotheken, städtebauliche Auskünfte, Energie-, Elektro- und Bodenbescheinigungen, Unterlagen zum Miteigentum, Mieter und Steuern.

Verwenden Sie die Liste von der ersten Besichtigung bis zur Unterzeichnung. In Belgien binden Sie bereits das Angebot und der compromis. Die meisten Prüfungen müssen daher stattfinden, bevor Sie eines der beiden unterzeichnen. Der Verkäufer muss Ihnen vor dem compromis die Energiebescheinigung, die Bodenbescheinigung, die städtebaulichen Auskünfte und bei einer Wohnung die Unterlagen des Syndikus übergeben. Der Notar beantragt zwischen dem compromis und der Urkunde die Hypothekenauskunft und prüft Vorkaufsrechte.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Region Brüssel-Hauptstadt. Die wichtigsten Unterschiede für Flandern und die Wallonie stehen bei jedem Punkt.
Energieausweis (PEB)
Pflicht beim Verkauf. Der Verkäufer muss ihn vor dem Kompromiss übergeben (Notaire.be).
Bodenbescheinigung (Brüssel)
Pflicht bei jeder Übertragung von Grund in Brüssel. Parzellen der Kategorie 0 brauchen zuerst eine Bodenuntersuchung (Notaire.be).
Unterlagen zum Miteigentum
Aufstellung der Schulden binnen 30 Tagen (Art. 3.89, § 5). Protokolle der letzten 3 Jahre und Lastenabrechnungen für 2 Jahre (Art. 3.94).
Kontrolle der Elektroanlage
Der Verkäufer lässt sie durchführen. Stellt der Bericht Mängel fest, muss der Käufer sie beheben und in der gesetzlichen Frist neu prüfen lassen (FÖD Wirtschaft).
Vorkaufsrecht des Mieters (Brüssel)
30 Tage, in denen der Mieter Preis und Bedingungen annehmen kann (Brüsseler Wohngesetzbuch Art. 247/2).
Registrierungsgebühren, Brüssel
12,5 %, ohne Gebühren auf die ersten 200.000 EUR für einen Hauptwohnort zum Preis von höchstens 600.000 EUR (FÖD Finanzen).
Registrierungsgebühren, Wallonie
3 % für die eigene und einzige Wohnung seit 1. Januar 2025, sonst 12,5 % (FÖD Finanzen, Wallonie.be).
Registrierungsgebühren, Flandern
2 % für die einzige eigene Wohnung bei Urkunden ab 1. Januar 2025, sonst 12 % (FÖD Finanzen, Vlaanderen.be).
Asbestbescheinigung (Flandern)
Seit 23. November 2022 Pflicht beim Verkauf eines Gebäudes von vor 2001 (OVAM).

Die Checkliste

Verkäufer, Titel und Befugnis

  • Kopie des Eigentumstitels des VerkäufersTitre de propriété

    Er beweist, wem das Gut gehört, und zeigt seine Beschreibung, Dienstbarkeiten und besonderen Bedingungen.

  • Identität und Personenstand jedes EigentümersPièce d'identité, contrat de mariage

    Jeder Eigentümer muss unterzeichnen. Ist das Gut die Familienwohnung des Verkäufers, muss der Ehepartner oder gesetzlich Zusammenwohnende dem Verkauf zustimmen.

  • Bei einer Gesellschaft als Verkäufer: Satzung und Vollmacht des UnterzeichnersStatuts et pouvoirs de représentation

    Sie zeigen, wer für die Gesellschaft unterzeichnen darf.

  • Erklärung, dass der Verkäufer nicht in Konkurs, in gerichtlicher Reorganisation oder in kollektiver Schuldenregelung istDéclaration de capacité

    Ein Verkäufer in einem Insolvenzverfahren kann eventuell nicht frei verkaufen.

Hypotheken, Dienstbarkeiten und Kataster

  • Hypothekenauszug, vom Notar beantragtÉtat hypothécaire

    Er nennt Hypotheken und Pfändungen. Der Notar zahlt die Gläubiger des Verkäufers aus dem Preis, damit Sie das Gut lastenfrei kaufen.

  • Katasterauszug und KatastereinkommenExtrait cadastral, revenu cadastral

    Das Katastereinkommen ist die Grundlage des jährlichen Immobiliensteuervorabzugs und muss zum besichtigten Gut passen.

  • Dienstbarkeiten und gemeinsame MauernServitudes et mitoyennetés

    Ein Wegerecht oder eine Baubeschränkung begrenzt, was Sie mit dem Gut tun können.

Städtebau und Bauarbeiten

  • Städtebauliche Auskünfte der GemeindeRenseignements urbanistiques

    Sie nennen Zone, rechtmäßige Nutzung, Genehmigungen und genehmigte Zahl der Wohnungen. Der Verkäufer muss den Käufer über die städtebauliche Lage informieren.

  • Genehmigungen für Anbauten, Dachausbauten und NutzungsänderungenPermis d'urbanisme

    Arbeiten ohne Genehmigung sind ein Städtebauverstoß, der mit dem Gut auf den neuen Eigentümer übergehen kann.

  • Überschwemmungsgebiet, Denkmalschutz und EnteignungspläneZone d'aléa d'inondation, patrimoine, expropriation

    Sie wirken sich auf Versicherung, zulässige Arbeiten und Wert des Guts aus.

  • Akte für spätere Eingriffe bei Arbeiten seit 1. Mai 2001Dossier d'intervention ultérieure (DIU)

    Sie enthält die Pläne und Sicherheitsdaten früherer Arbeiten. Der Verkäufer übergibt sie bei der Urkunde.

Energie-, Elektro- und Umweltbescheinigungen

Miteigentum (Wohnungen und Lose in einem gemeinsamen Gebäude)

  • Reservekapital, Betriebskapital und etwaige Rückstände des VerkäufersFonds de réserve, fonds de roulement, arriérés

    Der Syndikus muss diese Zahlen vor Unterzeichnung des Angebots oder des Kompromisses geben.

  • Protokolle der Generalversammlungen der letzten 3 Jahre und Lastenabrechnungen der letzten 2 JahreProcès-verbaux des assemblées générales, décomptes de charges

    Sie zeigen beschlossene Arbeiten, Streitigkeiten im Gebäude und die tatsächliche Höhe der Lasten.

  • Laufende Gerichtsverfahren der Miteigentümergemeinschaft und die letzte genehmigte BilanzProcédures judiciaires en cours, dernier bilan

    Ein Prozess oder eine schwache Bilanz kann zusätzliche Mittelabrufe bedeuten.

  • Satzung und HausordnungActe de base, règlement de copropriété, règlement d'ordre intérieur

    Sie bestimmen Ihr Los, Ihren Anteil an den gemeinsamen Teilen und die Regeln zur Nutzung des Gebäudes.

Bewohnung und Mieter

Steuern und Kosten

Formvorschriften

Eine Due-Diligence-Liste ist von Natur aus eine Prüfliste. Der Notar, nicht der Käufer, beantragt die amtlichen Auskünfte und entwirft die Urkunde.

  1. Sie unterzeichnen diese Prüfliste nicht.
  2. Der Kompromiss und die notarielle Urkunde nennen die Bescheinigungen und die Unterlagen des Syndikus oder fügen sie bei.
  3. Fordern Sie Kopien beim Makler des Verkäufers an. Lassen Sie sie vor der Unterzeichnung von Ihrem eigenen Notar prüfen.
  4. In Flandern sind Namen und Formulare anders: die städtebauliche Bescheinigung, die Bodenbescheinigung der OVAM und eine Asbestbescheinigung für Gebäude von vor 2001.
  5. In der Wallonie kommen die Bodenauskünfte aus dem BDES-Auszug.

Häufige Fehler

  • Die Prüfungen nach dem Angebot machen. Ein angenommenes Angebot ist bereits ein Kauf. Prüfen Sie also zuerst oder machen Sie das Angebot bedingt.
  • Sich auf die PEB-Klasse in der Anzeige verlassen. Lesen Sie den Ausweis selbst.
  • Das Brüsseler Ziel vergessen: Jede Wohnung darf bis 1. Januar 2033 höchstens 275 kWh/m² im Jahr verbrauchen, derzeit Klasse E (Bruxelles Environnement).
  • Annehmen, dass jede Wohnung in einem Gebäude rechtmäßig ist. Die städtebaulichen Auskünfte zeigen die genehmigte Zahl der Wohnungen.
  • Eine zusätzliche Wohneinheit ohne Genehmigung übernehmen. Sie ist ein Städtebauverstoß, und der Käufer übernimmt ihn.
  • Die Protokolle der Generalversammlungen auslassen. Vor dem Verkauf beschlossene Arbeiten können Ihnen angelastet werden, sobald der Syndikus die Mittel abruft.
  • Einen Mieter in der Wohnung übersehen. Ein Mieter mit 9-jährigem Vertrag bleibt nach dem Verkauf und kann in Brüssel auch an Ihrer Stelle kaufen.
  • Vergessen, dass der Elektrobericht Reparaturen verlangen kann. Sie, nicht der Verkäufer, müssen die Mängel nach der Urkunde beheben.

Rechtsgrundlage

Quellen

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