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Mietvertrag-Vorlage für Wohnraum (Österreich)

Hauptmietvertrag über eine Wohnung

Eine Hauptmiete einer unmöblierten Wohnung im MRG, befristet oder unbefristet. Der Vertrag regelt Parteien, Wohnung, Dauer, Mietzins mit Betriebskosten und Umsatzsteuer, Wertsicherung nach dem Mieten-Wertsicherungsgesetz 2026, Kaution, Erhaltung, Energieausweis und Rückstellung der Wohnung.

Verwenden Sie den Vertrag, wenn ein Eigentümer eine Wohnung in Hauptmiete als Wohnung an einen Mieter vermietet. Prüfen Sie zuerst, wie weit das MRG gilt: voll für die meisten Mietshäuser mit einer Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953 (vor dem 9. Mai 1945 bei Eigentumswohnungen) und für Gebäude, die mit öffentlichen Mitteln errichtet wurden, teilweise für neuere frei finanzierte Gebäude und neuere Eigentumswohnungen und gar nicht für ein Haus mit einer oder zwei Wohneinheiten. Im Vollanwendungsbereich ist der Mietzins begrenzt, meist durch den Richtwertmietzins (Richtwert). Lassen Sie sich beraten, bevor Sie ihn festlegen. Verwenden Sie diese Vorlage nicht für eine Untermiete, eine Ferienvermietung, einen Mietvertrag nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz oder Geschäftsräume.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganz Österreich. Verfasst für eine Wohnung, deren Mietvertrag ganz oder teilweise unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt. Für ein Haus mit höchstens zwei Einheiten gilt das MRG nicht, und das ABGB regelt die meisten Punkte.
Mindestdauer der Befristung
5 Jahre, wenn der Vermieter Unternehmer im Sinne des KSchG ist, sonst 3, für Verträge und Verlängerungen ab 1. Jänner 2026 (MRG § 29(1) Z 3 und (4)).
Vorzeitige Kündigung, befristet
Nach dem ersten Jahr der vereinbarten oder verlängerten Dauer schriftlich mit 3 Monaten Frist zum Monatsletzten (MRG § 29(2)).
Frühestes Ende, befristet
Der letzte Tag des 16. Monats. Der Mieter kann auf dieses Recht nicht verzichten (MRG § 29(2)).
Kündigung durch Mieter, unbefristet
Meist 1 Monat zum Monatsletzten, schriftlich. Prüfen Sie den Mietvertrag.
Kündigung durch Vermieter
Nur gerichtlich und nur aus einem im MRG genannten Grund (MRG §§ 30 und 33).
Befristungsabschlag
Bei Vollanwendung sinkt der höchstzulässige Mietzins bei Befristung um 25 % (MRG § 16(7)).
Richtwert Wien
€ 6,74 pro m² und Monat ab 1. April 2026, vor Zu- und Abschlägen. Am 1. April 2027 höchstens 2 % mehr (RichtWG § 5(2)).
Wertsicherung
Einmal jährlich am 1. April, nach der durchschnittlichen Änderung des Verbraucherpreisindex des Vorjahres. Inflation über 3 % zählt zur Hälfte (MieWeG § 1).
Wertsicherung regulierter Mieten
Die Inflation 2025 zählt höchstens 1 % (Erhöhung am 1. April 2026). Die Inflation 2026 zählt höchstens 2 % (Erhöhung am 1. April 2027) (MieWeG § 1).
Kaution
Keine feste Obergrenze. 3 Bruttomonatsmieten sind üblich, bis zu 6 anerkannt. Sie ist verzinst anzulegen und samt Zinsen unverzüglich zurückzuzahlen (MRG § 16b).
Maklerprovision
Der Mieter zahlt sie nur, wenn er den Makler beauftragt hat (seit 1. Juli 2023).
Vertragsgebühr
Keine für einen Wohnungsmietvertrag (GebG § 33 TP 5(4) Z 1, seit 11. November 2017).

Das Dokument

Hauptmietvertrag über eine Wohnung

  1. 1.Vertragsparteien

    1. 1.1

      Dieser Mietvertrag wird abgeschlossen zwischen Vermieter, im Folgenden „Vermieter“, und Mieter, im Folgenden „Mieter“. Mehrere Mieter haften für alle Verpflichtungen aus diesem Vertrag zur ungeteilten Hand.

      Nennen Sie für jeden Vermieter und Mieter Name, Anschrift und Geburtsdatum oder Firmenbuchnummer. Führen Sie jeden Eigentümer an.

    2. 1.2

      Der Vermieter erklärt, zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses Status des Vermieters im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes zu sein.

      Das bestimmt die Mindestbefristung: 5 Jahre für einen Unternehmer, sonst 3 Jahre. Es zählt der Status bei der Unterschrift, und der Vermieter trägt die Beweislast.

  2. 2.Mietgegenstand

    1. 2.1

      Der Vermieter vermietet dem Mieter die Wohnung Adresse der Wohnung mit einer Nutzfläche von Nutzfläche m², bestehend aus Räume, Ausstattungskategorie Ausstattungskategorie (A bis D).

      Balkone, Terrassen, Keller- und Dachbodenräume zählen nicht zur Nutzfläche. Die Kategorie ist bei Vollanwendung wichtig. Fragen Sie im Zweifel eine Beratungsstelle.

    2. 2.2

      Mitvermietet sind: Mitvermietete Teile. Mitvermietete Einrichtungsgegenstände und Geräte: Mitvermietete Einrichtung.

      Führen Sie hier Therme und Warmwasserbereiter an. Sind sie mitvermietet, muss der Vermieter sie reparieren und austauschen.

    3. 2.3

      Die Vertragsparteien gehen davon aus, dass auf diesen Mietvertrag das Mietrechtsgesetz wie folgt anzuwenden ist: Anwendung des MRG.

      Die Zeile ändert nicht das Gesetz: Baubewilligungsdatum, Zahl der Einheiten und Förderung entscheiden.

  3. 3.Verwendungszweck

    1. 3.1

      Die Wohnung wird ausschließlich zu Wohnzwecken des Mieters und der mit ihm im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen vermietet. Eine gänzliche oder teilweise Untervermietung oder sonstige Weitergabe bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters.

  4. 4.Mietdauer (befristet)

    1. 4.1

      Optional

      Das Mietverhältnis beginnt am Beginn des Mietverhältnisses und wird auf die Dauer von Befristung Jahren abgeschlossen. Es endet am Ende der Befristung durch Ablauf der vereinbarten Zeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf.

      Behalten Sie diesen Abschnitt oder den unbefristeten, nicht beide. Läuft der Vertrag nach dem Enddatum weiter, erneuert ihn das Gesetz einmal um 5 oder 3 Jahre. Danach ist er unbefristet.

    2. 4.2

      Optional

      Der Mieter hat nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich vereinbarten oder verlängerten Dauer des Mietverhältnisses das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den Mietvertrag vor Ablauf der bedungenen Zeit jeweils zum Monatsletzten gerichtlich oder schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen (§ 29 Abs. 2 MRG).

      Behalten Sie die Klausel bei einer Befristung mit Voll- oder Teilanwendung. Das früheste Ende ist der letzte Tag des 16. Monats.

    3. 4.3

      Optional

      Der für ein unbefristetes Mietverhältnis zulässige Hauptmietzins beträgt EUR Höchstmiete unbefristet, in Euro monatlich. Der vereinbarte Hauptmietzins berücksichtigt die Verminderung um 25 vH gemäß § 16 Abs. 7 MRG.

      Nur bei Vollanwendung. Wird der Vertrag später unbefristet, kann der Vermieter ab dann den höheren Mietzins nur verlangen, wenn der Vertrag beide Beträge nennt.

  5. 5.Mietdauer (unbefristet)

    1. 5.1

      Optional

      Das Mietverhältnis beginnt am Beginn des Mietverhältnisses und wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Der Mieter kann es unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist zum Letzten eines jeden Monats schriftlich oder gerichtlich kündigen. Der Vermieter kann nur gerichtlich und nur aus den im Mietrechtsgesetz genannten Gründen kündigen.

      Behalten Sie diesen Abschnitt oder den befristeten, nicht beide. Ein Vertrag ohne gültiges schriftliches Enddatum ist unbefristet.

  6. 6.Mietzins

    1. 6.1

      Der monatliche Mietzins setzt sich zusammen aus: Hauptmietzins EUR Monatlicher Hauptmietzins netto; Akontierung der Betriebskosten und laufenden öffentlichen Abgaben EUR Betriebskosten und öffentliche Abgaben; sonstige Entgelte EUR Sonstige monatliche Entgelte, in Euro; Umsatzsteuer EUR Umsatzsteuer in Euro; Gesamtmietzins EUR Gesamtmietzins brutto, in Euro.

      Bei Vollanwendung kann der Mieter einen überhöhten Mietzins binnen 3 Jahren anfechten. Bei Befristung bis 6 Monate nach dem Ende, höchstens 10 Jahre.

    2. 6.2

      Die Betriebskosten und öffentlichen Abgaben werden einmal jährlich abgerechnet. Ein Guthaben ist dem Mieter zu erstatten, ein Fehlbetrag vom Mieter nachzuzahlen.

      Bei Vollanwendung dürfen nur die im MRG genannten Betriebskosten weiterverrechnet werden.

  7. 7.Wertsicherung

    1. 7.1

      Optional

      Der Hauptmietzins ist wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes.

      Für Teilanwendung, Verträge außerhalb des MRG und jeden Vertrag ab 1. Dezember 2026. Bei Vollanwendung gelten die Obergrenzen 2026 kraft Gesetzes.

    2. 7.2

      Optional

      Der Hauptmietzins ist wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 und 3 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes.

      Für Vollanwendung und einen Vertrag vor dem 1. Dezember 2026. Behalten Sie eine der zwei Wertsicherungszeilen, oder streichen Sie beide ohne Wertsicherung.

  8. 8.Zahlung

    1. 8.1

      Der Gesamtmietzins ist monatlich im Vorhinein bis zum Fälligkeitstag im Monat. eines jeden Monats auf das Konto des Vermieters IBAN IBAN des Vermieters zu bezahlen. Maßgeblich ist der Eingang der Zahlung.

  9. 9.Kaution

    1. 9.1

      Der Mieter übergibt dem Vermieter zur Sicherstellung aller Ansprüche aus diesem Mietverhältnis eine Kaution von EUR Kaution in Euro in Form von Form der Kaution.

      Mehr als sechs Monatsmieten nur bei besonderem Sicherungsbedarf.

    2. 9.2

      Wird die Kaution als Geldbetrag übergeben, hat der Vermieter sie auf einem Sparbuch oder in einer gleich sicheren und gleich verzinsten Form getrennt von seinem Vermögen fruchtbringend zu veranlagen und den Mieter auf Verlangen schriftlich darüber zu informieren. Nach Ende des Mietverhältnisses ist die Kaution samt Zinsen unverzüglich zurückzuzahlen, soweit sie nicht für berechtigte Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis herangezogen wird.

  10. 10.Erhaltung und Wartung

    1. 10.1

      Der Vermieter hat die Wohnung und das Haus nach den gesetzlichen Bestimmungen zu erhalten. Reparatur und Austausch einer mitvermieteten Heiztherme, eines Warmwasserboilers oder eines sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgerätes obliegen dem Vermieter.

      Bei Vollanwendung regelt § 3 MRG die Pflichten des Vermieters. Sonst muss der Vermieter die Wohnung nach § 1096 ABGB brauchbar halten, und eine Überwälzungsklausel kann nichtig sein.

    2. 10.2

      Der Mieter hat die Wohnung und die für sie bestimmten Einrichtungen, wie Licht-, Gas- und Wasserleitungen, Heizungs- und Sanitäranlagen, so zu warten und instand zu halten, dass dem Vermieter und den anderen Mietern kein Nachteil erwächst. Eine Heiztherme lässt der Mieter in den vom Hersteller vorgegebenen Abständen durch einen Fachbetrieb warten.

      Bei Vollanwendung umfasst die Pflicht des Mieters nur kleine Maßnahmen gegen Schäden, etwa die laufende Thermenwartung.

    3. 10.3

      Der Mieter hat ernste Schäden des Hauses und gefährliche Mängel in der Wohnung dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.

  11. 11.Energieausweis

    1. 11.1

      Der Vermieter hat dem Mieter vor Abgabe seiner Vertragserklärung einen Energieausweis vom Datum des Energieausweises vorgelegt. Er händigt ihn dem Mieter binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss aus.

      Der Ausweis darf bei Vorlage höchstens 10 Jahre alt sein. Eine Klausel, die diese Pflicht ausschließt, ist unwirksam.

  12. 12.Rückstellung

    1. 12.1

      Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung geräumt, gereinigt und in dem Zustand zurückzustellen, in dem er sie übernommen hat, abgesehen von der Abnützung durch den gewöhnlichen Gebrauch. Sämtliche Schlüssel sind dem Vermieter oder der Hausverwaltung persönlich zu übergeben.

      Schlüssel in den Postkasten zu werfen ist keine ordnungsgemäße Rückstellung, und der Vermieter kann bis zum Erhalt der Schlüssel ein Benützungsentgelt verlangen.

    2. 12.2

      Über den Zustand der Wohnung bei Übergabe und bei Rückstellung wird jeweils ein von beiden Vertragsparteien unterfertigtes Übergabeprotokoll erstellt.

      Der Vermieter muss Schadenersatzansprüche binnen eines Jahres nach der Rückstellung gerichtlich geltend machen (ABGB § 1111).

  13. 13.Kosten und Gebühren

    1. 13.1

      Für diesen Mietvertrag über Wohnräume fällt keine Rechtsgeschäftsgebühr an (§ 33 TP 5 Abs. 4 Z 1 GebG). Jede Vertragspartei trägt die Kosten ihrer eigenen Beratung.

  14. 14.Sonstige Vereinbarungen

    1. 14.1

      Sonstige Vereinbarungen

      Keine Klausel beseitigt ein zwingendes MRG-Recht, etwa die Kündigung eines befristeten Vertrags nach einem Jahr. Eine Ausmalpflicht im Formularvertrag ist meist nichtig, außer der Vermieter zahlt.

  15. 15.Schlussbestimmungen

    1. 15.1

      Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen der Schriftform. Sollte eine Bestimmung unwirksam sein, bleiben die übrigen Bestimmungen gültig. Jede Vertragspartei erhält eine Ausfertigung dieses Vertrags.

  16. 16.Unterschriften

    1. 16.1

      Ort der Unterschrift, am Datum der Unterschrift. Unterschrift des Vermieters. Unterschrift des Mieters.

Formvorschriften

  1. Ein Mietvertrag ist auch ohne Schriftform gültig. Eine Befristung ist nur durchsetzbar, wenn sie schriftlich vereinbart ist.
  2. Fertigen Sie für jede Partei ein Original an und lassen Sie jede Partei unterschreiben.
  3. Der Vermieter muss vor der Unterschrift des Mieters einen Energieausweis vorlegen und ihn binnen 14 Tagen aushändigen.
  4. Erstellen Sie am ersten Tag ein schriftliches Übergabeprotokoll mit Fotos.
  5. Bei Vollanwendung muss der Vermieter jede Mietzinserhöhung spätestens 14 Tage vor dem Zinstermin schriftlich begehren (MRG § 16(9)).

Häufige Fehler

  • Eine Befristung von 3 oder 4 Jahren vereinbaren, wenn der Vermieter Unternehmer ist. Die Befristung ist dann nicht durchsetzbar, und der Vertrag gilt als unbefristet.
  • Die Unternehmereigenschaft falsch einschätzen. Eine Gesellschaft ist Unternehmer, meist auch ein Eigentümer, der mehrere Wohnungen (etwa fünf) vermietet und Personal oder eine Hausverwaltung hat.
  • Das Enddatum nur in einer E-Mail oder einem nicht unterschriebenen Anhang festhalten. Eine Befristung braucht die Schriftform, sonst ist der Vertrag unbefristet.
  • Bei Befristung den vollen Richtwert verlangen. Bei Vollanwendung sinkt die Obergrenze um 25 %, und der Mieter kann den Überschuss bis zu 10 Jahre zurückfordern.
  • Eine alte Wertsicherungsklausel mit anderen Terminen oder Stufen übernehmen. Seit 2026 verlegt das Gesetz jede Erhöhung auf den 1. April und begrenzt sie nach dem MieWeG-Modell. Sie scheitert.
  • Den Mieter für Reparatur oder Austausch einer mitvermieteten Therme oder eines Warmwasserbereiters zahlen lassen. Diese Kosten trägt der Vermieter.
  • Eine pauschale Pflicht zur jährlichen Thermenwartung, unabhängig von Alter, Typ und Herstellervorgaben. Gerichte haben sie in Vertragsformblättern für nichtig erklärt.
  • Die Kaution bar nehmen und auf dem eigenen Konto des Vermieters halten. Sie ist fruchtbringend und getrennt vom Vermögen des Vermieters zu veranlagen.

Rechtsgrundlage

Quellen

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