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Checkliste zum Vorvertrag für den Immobilienkauf (Österreich)

Kaufvertrag über eine Liegenschaft: Prüfliste vor der Unterfertigung

In Österreich gibt es keine eigene Vorvertragsphase wie den französischen compromis. Das angenommene Kaufanbot bindet bereits beide Parteien, und der Kaufvertrag, den ein Notar oder Rechtsanwalt verfasst, bringt den Kauf in grundbuchsfähige Form. Mit dieser Prüfliste kontrollieren Sie den Entwurf vor der Unterschrift.

Verwenden Sie die Prüfliste, wenn der Vertragserrichter Ihnen den Entwurf des Kaufvertrags schickt, meist einige Tage oder Wochen nachdem der Verkäufer Ihr Anbot angenommen hat. Prüfen Sie jeden Punkt am Entwurf und bitten Sie den Vertragserrichter, alles Fehlende vor dem Unterfertigungstermin zu ergänzen. Verwenden Sie die letzte Gruppe, wenn die Parteien stattdessen einen Vorvertrag wollen, zum Beispiel solange eine Genehmigung oder eine Grundstücksteilung noch aussteht.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganz Österreich. Die Grundverkehrsregeln sind je Bundesland verschieden.
Notariatsakt
Nicht nötig, außer bei einem Kauf zwischen Ehegatten. Die Parteien dürfen den Vertrag selbst verfassen.
Beglaubigte Unterschriften
Das Grundbuch verlangt beglaubigte Unterschriften (GBG § 31).
Eigentumsübergang
Erst mit der Eintragung (Einverleibung) im Grundbuch, nicht mit der Unterschrift.
Mietvertrag außerhalb des MRG
Ein Käufer kann einen nicht verbücherten Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen.
Rang im Grundbuch
Maßgeblich ist der Eingang des Antrags beim Gericht, nicht die Eintragung. Offene Anträge zeigt der Auszug als "Plombe".
Grunderwerbsteuer
3,5 % des Kaufpreises, mindestens vom Grundstückswert (Grunderwerbsteuer).
Eintragungsgebühr Eigentum
1,1 % des Werts für das Eigentum. Die befristete Befreiung für den Hauptwohnsitz galt nur für Anträge, die vor dem 1. Juli 2026 bei Gericht einlangten.
Eintragungsgebühr Pfandrecht
1,2 % des besicherten Betrags, wenn Sie mit einer Hypothek finanzieren.
Frist beim Vorvertrag
Nur verbindlich, wenn Zeitpunkt und wesentliche Punkte feststehen. Der Anspruch erlischt ohne Klage binnen 1 Jahr nach dem vereinbarten Termin (ABGB § 936).

Die Checkliste

Was der Entwurf für das Grundbuch enthalten muss

Schutz des Kaufpreises und des Rangs

Wirtschaftliche Punkte zur Prüfung

Wenn die Parteien stattdessen einen Vorvertrag wählen

Formvorschriften

Ein privat verfasster Kaufvertrag ist zulässig, aber selten sinnvoll. Er braucht die strenge Form des Grundbuchsgesetzes, der Kaufpreis sollte über ein registriertes Treuhandkonto laufen, und ein Notar oder Rechtsanwalt berechnet die Steuer selbst.

  1. Ein Notariatsakt ist nicht nötig, außer bei einem Kauf zwischen Ehegatten.
  2. Das Grundbuch trägt den Käufer nur auf Grund einer Urkunde ein, die den Rechtsgrund nennt und die Liegenschaft genau bezeichnet.
  3. Die Urkunde muss die ausdrückliche Einwilligung des Verkäufers in die Eintragung enthalten (Aufsandungserklärung).
  4. Ein Notar oder ein Bezirksgericht muss die Unterschriften beglaubigen.
  5. In der Praxis verwahrt der Vertragserrichter den Kaufpreis treuhändig, berechnet die Grunderwerbsteuer selbst und stellt den Grundbuchsantrag.

Häufige Fehler

  • Einen Teil des Kaufpreises vor Ihrer Eintragung an den Verkäufer zahlen. Ein zweiter Verkauf, eine neue Hypothek oder eine Exekution gegen den Verkäufer kann Ihnen im Rang vorgehen.
  • Ohne Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung oder Treuhandabwicklung unterschreiben. Beide schützen den Kaufpreis bis zu Ihrer Eintragung.
  • Einem weiten Gewährleistungsausschluss zustimmen, ohne das Gebäude zu besichtigen. Entwürfe der Verkäufer schließen die Gewährleistung für den Bauzustand oft aus.
  • Offen lassen, wer welche Kosten trägt. Vertragserrichtung, Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühren und Lastenfreistellung brauchen je einen genannten Zahler.
  • Die Grundverkehrsregeln übersehen. Ein Käufer von außerhalb der EU und des EWR braucht meist eine Genehmigung oder Bestätigung des Bundeslandes.
  • Ohne eine nötige grundverkehrsbehördliche Genehmigung unterschreiben. Ohne sie trägt das Grundbuch den Käufer nicht ein.
  • Bei einer Wohnung unterschreiben, bevor Sie die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Abrechnung der Rücklage gelesen haben. Beschlossene Arbeiten können Sie nach dem Kauf Geld kosten.

Rechtsgrundlage

Quellen

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