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Übergabeprotokoll-Vorlage (Österreich)

Übergabeprotokoll (Wohnungsübergabe und Wohnungsrückstellung)

Das Protokoll, das den Zustand einer Mietwohnung Raum für Raum festhält, mit Zählerständen, Schlüsseln, Geräten und Mängeln, beim Einzug und wieder bei der Rückstellung. Beide Parteien unterschreiben es. Es ist das wichtigste Beweismittel in einem Streit um die Kaution.

Verwenden Sie das Protokoll am Tag, an dem der Mieter die Schlüssel übernimmt, und erneut am Tag, an dem er sie zurückgibt. Füllen Sie für jeden Termin ein eigenes Exemplar aus, gehen Sie gemeinsam durch jeden Raum und machen Sie datierte Fotos. Das österreichische Recht verlangt kein Protokoll und schreibt keine Form vor. Der Mieter muss die Wohnung aber in dem Zustand zurückstellen, in dem er sie erhalten hat. Deshalb brauchen beide Seiten einen Nachweis dieses Zustands.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganz Österreich
Gesetzliche Form
Keine. Das Protokoll ist ein Beweismittel, kein gesetzlich vorgeschriebenes Dokument.
Zustand bei Rückstellung
Wie übernommen oder wie in einem Inventar beschrieben (ABGB § 1109). Der Mieter haftet für Schäden und übermäßigen Gebrauch, nicht für gewöhnliche Abnützung (ABGB § 1111).
Gewöhnliche Abnützung
Der Mieter zahlt sie nicht. Beispiele aus der Rechtsprechung: Bohrlöcher nach Abbau von Regalen, ein Kratzer in der Wanne, übliche Wandfarben.
Ersatzansprüche des Vermieters
Sie sind binnen 1 Jahr nach Rückstellung gerichtlich geltend zu machen, sonst erlöschen sie (ABGB § 1111).
Schlüssel
Übergeben Sie sie persönlich. Schlüssel im Postkasten sind keine ordnungsgemäße Rückstellung, und der Vermieter kann ein Benützungsentgelt verlangen.
Kaution
Bei einer Miete im MRG nach Ende des Mietverhältnisses samt Zinsen unverzüglich zurückzuzahlen, abzüglich berechtigter Forderungen (MRG § 16b(2)).
Heiztherme
Die laufende Wartung trifft den Mieter. Reparatur und Austausch einer mitvermieteten Therme treffen den Vermieter.
Ausnahme bei der Therme
Die Thermenpflicht des Vermieters gilt nicht in manchen Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, die nach dem 31. März 2001 vermietet wurden.

Das Dokument

Übergabeprotokoll (Wohnungsübergabe und Wohnungsrückstellung)

  1. 1.Allgemeine Angaben

    1. 1.1

      Protokoll über die Art des Protokolls der Wohnung Adresse der Wohnung am Datum und Uhrzeit.

    2. 1.2

      Anwesend: als Vermieter oder Hausverwaltung Vermieter oder Hausverwaltung; als Mieter Mieter; weitere Personen: Weitere anwesende Personen.

      Ein Zeuge, der nicht Partei ist, hilft bei einem späteren Streit.

  2. 2.Zählerstände

    1. 2.1

      Strom: Stromzähler. Gas: Gaszähler. Wasser: Wasserzähler. Heizkostenverteiler oder Wärmezähler: Wärmezähler oder Heizkostenverteiler.

      Fotografieren Sie jeden Zähler mit lesbarer Nummer. Melden Sie die Stände noch am selben Tag den Energieversorgern.

  3. 3.Schlüssel

    1. 3.1

      Übergebene Schlüssel: Schlüssel.

      Übergeben Sie beim Auszug jeden Schlüssel persönlich dem Vermieter oder der Hausverwaltung und lassen Sie diese Zeile unterschreiben.

  4. 4.Vorraum

    1. 4.1

      Zustand: Vorraum.

      Prüfen Sie Wände, Decke, Boden, Türen, Leuchten und Gegensprechanlage.

  5. 5.Wohnzimmer

    1. 5.1

      Zustand: Wohnzimmer.

      Prüfen Sie Wände, Decke, Boden, Fenster und Jalousien, Heizkörper und Steckdosen.

  6. 6.Schlafzimmer und weitere Zimmer

    1. 6.1

      Zustand: Schlafzimmer.

      Für jedes Schlafzimmer wiederholen.

  7. 7.Küche

    1. 7.1

      Zustand der Einrichtung und der Geräte: Küche.

      Prüfen Sie Möbel, Arbeitsplatte, Spüle, Armatur, Herd, Backrohr, Dunstabzug, Kühlschrank, Geschirrspüler und Fliesen. Testen Sie jedes Gerät und notieren Sie, ob es funktioniert.

  8. 8.Bad und WC

    1. 8.1

      Bad: Bad.

      Prüfen Sie Wanne oder Dusche, Waschbecken, Armaturen, Fliesen, Spiegel, Lüftung und Waschmaschinenanschluss.

    2. 8.2

      WC: WC.

  9. 9.Balkon, Terrasse, Kellerabteil, Abstellplatz

    1. 9.1

      Zustand: Balkon, Terrasse, Kellerabteil, Abstellplatz.

  10. 10.Heizung und Warmwasser

    1. 10.1

      Heiztherme und Warmwasserbereiter: Heiztherme und Warmwasserbereiter.

      Notieren Sie Marke, Typ, Zustand und Datum der letzten Wartung. Legen Sie den Wartungsbericht bei.

  11. 11.Mängel und vereinbarte Arbeiten

    1. 11.1

      Festgestellte Mängel: Festgestellte Mängel.

      Nennen Sie jeden Mangel mit Raum, Ort, Größe und Fotonummer. Trennen Sie beim Auszug die gewöhnliche Abnützung, die der Vermieter trägt, von Schäden.

    2. 11.2

      Vereinbarte Arbeiten: Vereinbarte Arbeiten. Beigefügte Fotos: Beigefügte Fotos.

  12. 12.Nur bei Rückstellung

    1. 12.1

      Optional

      Neue Zustelladresse des Mieters: Neue Adresse des Mieters. Die Kaution samt Zinsen ist, soweit sie nicht für berechtigte Forderungen herangezogen wird, unverzüglich auf das Konto IBAN IBAN des Mieters für die Kaution zurückzuzahlen.

      Im Einzugsprotokoll streichen. Der Vermieter muss Schäden binnen eines Jahres nach der Rückstellung gerichtlich geltend machen.

  13. 13.Anmerkungen

    1. 13.1

      Anmerkungen der Parteien: Anmerkungen oder Einwände.

      Unterschreiben Sie auch bei Einwänden, und schreiben Sie die Einwände hier hinein.

  14. 14.Unterschriften

    1. 14.1

      Die Parteien bestätigen die Richtigkeit dieses Protokolls. Jede Partei erhält eine Ausfertigung. Unterschrift des Vermieters oder der Hausverwaltung. Unterschrift des Mieters.

Formvorschriften

  1. Es braucht kein Formular, keine Zeugen und keine Gebühr.
  2. Beide Parteien oder ihre Vertreter unterschreiben jede Seite oder die letzte Seite. Jede Partei erhält eine Ausfertigung.
  3. Legen Sie die Fotos bei und führen Sie sie nummeriert an.

Häufige Fehler

  • Kein Protokoll beim Einzug machen. Ohne es streiten Vermieter und Mieter beim Auszug über Mängel, die vielleicht von Anfang an bestanden.
  • „in gutem Zustand“ für einen ganzen Raum schreiben. Erfassen Sie jede Wand, jeden Boden, jedes Fenster und jede Einrichtung, und nennen Sie jeden Mangel mit Ort und Größe.
  • Die Schlüssel in den Postkasten werfen statt sie zu übergeben. Die Wohnung ist dann nicht ordnungsgemäß zurückgestellt, und der Vermieter kann ein Benützungsentgelt verlangen.
  • Dem Mieter nach vielen Jahren den vollen Preis für einen neuen Boden oder Anstrich verrechnen. Der Ersatz richtet sich nach dem Zeitwert der abgenützten Sache, nicht nach dem Neupreis.
  • Die Zählerstände vergessen. Sie bestimmen die Endabrechnungen für Strom, Gas und Heizung.
  • Das Datum der letzten Thermenwartung weglassen. Der Vermieter kann einen Ausfall später auf fehlende Wartung zurückführen.

Rechtsgrundlage

Quellen

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