Logo von One Place: KI-gestützte Suchmaschine für Immobilien

Checkliste für die Prüfung vor dem Immobilienkauf (Österreich)

Prüfliste vor dem Kaufanbot

Die Unterlagen und Prüfungen, die ein Käufer einer Wohnimmobilie in Österreich vor dem Kaufanbot einholen sollte: Grundbuchsauszug, Energieausweis, Bewilligungen und Widmung, Unterlagen zum Wohnungseigentum, Mietverträge, Verfügungsbefugnis des Verkäufers, grundverkehrsbehördliche Genehmigung und Kaufnebenkosten.

Verwenden Sie die Liste von der ersten Besichtigung bis zur Unterschrift unter das Kaufanbot. In Österreich bindet Sie das Anbot, sobald der Verkäufer es annimmt. Erledigen Sie die meisten Prüfungen daher vor der Unterschrift unter das Anbot, nicht erst vor dem Kaufvertrag. Fordern Sie jede fehlende Unterlage beim Verkäufer oder beim Makler an, und bitten Sie den Vertragserrichter, das Grundbuch kurz vor der Unterfertigung noch einmal zu prüfen.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganz Österreich. Widmung, Baurecht und Grundverkehr regeln die Bundesländer und Gemeinden.
Energieausweis
Vor Ihrem Anbot vorzulegen, höchstens 10 Jahre alt, binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss auszuhändigen (EAVG 2012 § 4).
Energiekennzahlen in Inseraten
Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf und Effizienzklasse, für Inserate ab 1. Juli 2026 (EAVG 2012 § 3).
Grunderwerbsteuer
3,5 % des Kaufpreises, mindestens vom Grundstückswert.
Grundbuchsgebühren
1,1 % des Werts für das Eigentum, 1,2 % des Pfandbetrags für eine Hypothek. Die Befreiung für den Hauptwohnsitz endete für Anträge ab 1. Juli 2026.
Rücklage im Wohnungseigentum
Alle Eigentümer zusammen zahlen ab 1. Jänner 2026 mindestens € 1,12 je m² Nutzfläche und Monat, mit Ausnahmen (WEG 2002 § 31(1)).
Ausländische Käufer
EU- und EWR-Bürger sind Österreichern gleichgestellt. Andere brauchen meist eine Genehmigung oder Bestätigung nach Landesrecht.
Rücktritt als Verbraucher
1 Woche, wenn Sie am Tag der ersten Besichtigung für ein dringendes Wohnbedürfnis unterschreiben, höchstens 1 Monat nach dieser Besichtigung (KSchG § 30a).

Die Checkliste

Grundbuch

Gebäude, Bewilligungen und Energie

  • Der Energieausweis mit Datum, Heizwärmebedarf und Effizienzklasse.Energieausweis

    Der Verkäufer muss ihn vor Ihrer Unterschrift vorlegen. Seine Werte gelten als vereinbarte Eigenschaft des Gebäudes.

  • Baubewilligung und Fertigstellungsanzeige für das Gebäude und jeden späteren Zubau, Dachausbau oder jede Nutzungsänderung.Baubewilligung, Fertigstellungsanzeige

    Konsenslose Bauten können zu einem Abbruchauftrag führen und Finanzierung oder Weiterverkauf verhindern. Fragen Sie die Baubehörde der Gemeinde.

  • Widmung des Grundstücks und ein allfälliger Bebauungsplan.Flächenwidmungsplan, Bebauungsplan

    Die Widmung bestimmt, was Sie bauen dürfen und ob die Wohnung als Hauptwohnsitz oder Freizeitwohnsitz genutzt werden darf.

  • Zustand von Heizung, Dach, Fenstern und Leitungen, am besten von einem Sachverständigen geprüft.Bauzustand

    Verträge der Verkäufer schließen oft die Gewährleistung aus. Mängel, die Sie nicht entdeckt haben, tragen dann Sie.

Eigentumswohnung

  • Die letzte Jahresabrechnung und die aktuelle Vorausschau der Hausverwaltung.Jahresabrechnung, Vorausschau

    Sie zeigen die laufenden Kosten und die geplanten Arbeiten für das nächste Jahr.

  • Der Stand der Rücklage und der monatliche Beitrag der Einheit.Rücklage

    Das Gesetz legt einen Mindestbeitrag fest, der am 1. Jänner 2026 erhöht wurde. Eine niedrige Rücklage bei geplanten Arbeiten bedeutet Sonderzahlungen.

  • Protokolle und Beschlüsse der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre.Protokolle der Eigentümerversammlung, Beschlüsse

    Sie zeigen beschlossene Arbeiten, Streitigkeiten und Rückstände im Haus.

  • Eine Bestätigung, dass der Verkäufer der Eigentümergemeinschaft nichts schuldet.Bestätigung über Rückstände

    Lassen Sie den Treuhänder allfällige Rückstände aus dem Kaufpreis begleichen, bevor er den Verkäufer auszahlt.

Verkäufer, Nutzung und Genehmigungen

Kosten

Formvorschriften

  1. Sie unterschreiben diese Prüfliste nicht.
  2. Jede Person kann einen Grundbuchsauszug online oder bei einem Bezirksgericht gegen Gebühr abfragen.
  3. Bei einer Wohnung hat die Hausverwaltung Abrechnungen, Vorausschau und Protokolle. Der Verkäufer kann Kopien anfordern.
  4. Bewahren Sie Kopien aller Unterlagen auf, auf die Sie sich gestützt haben.

Häufige Fehler

  • Sich auf einen alten Grundbuchsauszug verlassen. Holen Sie einen aktuellen ein und achten Sie links oben auf eine „Plombe“. Sie zeigt einen offenen Antrag, der Ihnen im Rang vorgehen kann.
  • Nur das B-Blatt lesen. Hypotheken, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte sowie Veräußerungs- und Belastungsverbote stehen im C-Blatt.
  • Annehmen, dass ein Dachgeschoßausbau, ein Wintergarten oder ein Zubau rechtmäßig ist. Verlangen Sie Baubewilligung und Fertigstellungsanzeige von der Gemeinde.
  • Protokolle der Eigentümerversammlung und den Rücklagenstand nicht lesen. Bereits beschlossene Arbeiten und eine niedrige Rücklage können bald Nachzahlungen bedeuten.
  • Eine Wohnung, die nicht Ihr Hauptwohnsitz wird, kaufen, ohne bei der Gemeinde zu fragen, ob die Widmung einen Zweit- oder Freizeitwohnsitz erlaubt.
  • Einen vorhandenen Mieter übersehen. Im MRG kann der Vermieter nur gerichtlich aus einem gesetzlichen Grund kündigen, daher bleibt die Miete meist nach dem Verkauf bestehen.
  • Die Regeln außerhalb des MRG vergessen. Dort kann ein Käufer eine nicht verbücherte Miete mit der gesetzlichen Frist kündigen (ABGB § 1120).

Rechtsgrundlage

Quellen

Beschreiben Sie das Zuhause, das Sie suchen