Eellepingu kontrollnimekiri (Šveits)
Kinnisasja müügileping ja eelleping: kontrollnimekiri notari projekti läbivaatamiseksGrundstückkaufvertrag und Vorvertrag: Prüfliste zum Entwurf der Urkundsperson
Šveitsi õiguses ei ole eraviisilist müügi eellepingut. Kinnisasja müük, eelleping, ostuõigus ja kindla hinnaga ostueesõigus vajavad kõik ametlikku tõestamist. See kontrollnimekiri aitab ostjal või müüjal notari projekti enne allkirjastamist läbi vaadata.
Kasutage seda, kui pooled on hinnas kokku leppinud ja notar on saatnud müügilepingu (Kaufvertrag) projekti või, kui müüki ei saa veel lõpule viia, eellepingu (Vorvertrag) või ostuõiguse (Kaufsrecht) projekti, näiteks veel ehitatava korteri puhul. Käige iga punkt läbi, paluge notaril selgitada või muuta iga klauslit, millest te aru ei saa, ja suure või ebatavalise ostu korral küsige sõltumatut nõu.
Üle vaadatud 28. oktoober 2026. See ei ole õigusnõustamine. Laske notaril või juristil oma juhtum enne allkirjastamist üle vaadata.
Põhiline
- Kehtib
- Saksakeelsed kantonid, Zürichi üksikasjadega. Vorminõuded on föderaalsed ja kehtivad kõigis kantonites.
- Vorm
- Ametlik tõestamine müügi, eellepingu, ostuõiguse või kindla hinnaga ostueesõiguse jaoks (OR Art. 216).
- Õiguste maksimaalne kestus
- Ostuõigus 10 aastat, ostueesõigus ja tagasiostuõigus 25 aastat (OR Art. 216a).
- Puuduste teade
- 60 päeva. Tavalise ülevaatusega mitte avastatava puuduse korral 60 päeva avastamisest (OR Art. 219a para 1, alates 1. jaanuarist 2026).
- Lühem teatamistähtaeg
- Lepingus kokku lepitud lühemal tähtajal ei ole toimet (OR Art. 219a para 1).
- Puudusnõuete aegumine
- 5 aastat omandi üleminekust. Seda ei saa ostja kahjuks lühendada (OR Art. 219a para 3).
- Uued hooned
- Kui hoone on alles ehitamisel või alla 2 aasta vana, võib ostja nõuda puuduste tasuta kõrvaldamist (OR Art. 219a para 2).
- Ehitaja pandiõigus
- Ehitajad võivad registreerida pandiõiguse kuni 4 kuud pärast töö lõpetamist, ka uue omaniku vastu (ZGB Art. 837 ja 839).
- Kasu ja risk
- Eeldatavalt lähevad ostjale üle lepingus määratud üleandmise päeval (OR Art. 220).
- Kehtivad üürilepingud
- Lähevad ostjale üle. Ta võib eluruumi üüri lõpetada varem vaid kiire omavajaduse korral, seadusliku etteteatamisega järgmiseks tähtpäevaks (OR Art. 261).
- Kulud Zürichis
- Alates 2005. aastast võõrandamismaksu ei ole. Kehtivad notari- ja kinnistusraamatutasud ning kinnisasi tagab müüja kinnisvara kasumimaksu.
Kontrollnimekiri
Enne kui notar lepingu koostab
Saatke notarile lepingu andmed: pooled, kinnisasi, hind, maksmine, üleandmise kuupäev ja eritingimusedVertragsangaben
Notar koostab lepingu nende andmete põhjal. Zürichis avaldavad Notariate selleks vormi.
Panga kirjalik hüpoteegikinnitusFinanzierungsbestätigung
Leping kohustab teid maksma. Ilma rahastuseta riskite kahjunõudega. Vähemalt 10% laenuväärtusest peavad olema vahendid väljaspool 2. sammast.
Kontrollige, kas ostja on Lex Kolleri järgi välismaal elav isikBewilligungspflicht nach BewG
Müüja abikaasa nõusolek, kui kinnisasi on perekonna eluaseZustimmung des Ehegatten (Art. 169 ZGB)
Ilma sõnaselge nõusolekuta perekonna eluaseme müük ei kehti.
Pooled ja kinnisasi projektis
Iga müüja ja ostja täielikud isikuandmed ning kuidas mitu ostjat omavad (kaasomand või ühisomand)Miteigentum, Gesamteigentum
Omandivorm otsustab, kes saab hiljem müüa ja mis juhtub surma või lahkumineku korral.
Kinnisasja kirjeldus vastavalt värskele kinnistusraamatu väljavõttele: krundi number, pindala, korteriomand ja väärtusosaGrundstückbeschrieb, Wertquote
Leping annab üle selle, mida kinnistusraamat kirjeldab, mitte seda, mida kuulutus lubas.
Lepingus loetletud servituudid, reaalkoormatised, märked ja hüpoteegid ning millised hüpoteegid müüja peab kustutamaDienstbarkeiten, Anmerkungen, Grundpfandrechte
Ostja võtab üle iga registrisse jääva õiguse. Müüjale jäävad pantkirjad tuleb tehingu lõpul vabastada või üle anda.
Ostjale üleminevad üürilepingud koos üüride ja tagatisrahadegaMietverträge (Art. 261 OR)
Üürilepingud lähevad üle koos kinnisasjaga. Eluruumi üürilepingu saate ennetähtaegselt lõpetada ainult kiire omavajaduse korral.
Hind, maksmine ja maksud
Hind, maksepäev ja makseviis ning üleandmise kuupäev, millal kasu ja risk üle lähevadKaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Antritt
Kasu ja risk lähevad üle kokkulepitud üleandmise päeval. Viige see vastavusse maksepäeva ja kinnistusraamatu avaldusega.
Müüja kinnisvara kasumimaksu tagatisSicherstellung der Grundstückgewinnsteuer
Zürichis tagab maksu kinnisasi. Kui müüja ei maksa, võib maks jääda ostja kanda.
Kes maksab notaritasud, kinnistusraamatutasud ja võimaliku kantoni võõrandamismaksuGebühren, Handänderungssteuer
Garantii ja puudused
Garantii välistamise ulatus ja müüjale teadaolevate puuduste loeteluGewährleistungsausschluss
Olemasolevate hoonete puhul on välistamine tavaline. See ei kata puudusi, mida müüja pettusega varjas (OR Art. 199).
Puudustest teatamise tähtaeg ja aegumistähtaegMängelrüge, Verjährung (Art. 219a OR)
Uue või projekti järgi ostetud hoone puhul: tasuta parandus, valmimise kuupäev, üleandmise ülevaatus ja kaitse ehitaja pandiõiguste eestNachbesserung, Bauhandwerkerpfandrecht
Alla 2 aasta vana hoone ostja võib nõuda tasuta parandust. Tasu saamata ehitajad võivad registreerida pandiõiguse 4 kuu jooksul pärast töö lõppu.
Eelleping, ostuõigus ja broneering
Juba allkirjastatud broneerimisleping. Paluge notaril märkida tagastamine või arvestada makse hinna sisse.Reservationsvereinbarung
Ilma ametliku tõestamiseta on see tühine. Samuti makse endale jätmise tingimus, kui see ei kata ainult müüja kulusid, mis tekkisid müügile lootes.
Eellepingu või ostuõiguse puhul: lõppkuupäev, tingimused, hind ja mis saab ettemaksustVorvertrag, Kaufsrecht
Mõlemad vajavad ametlikku tõestamist. Ostuõigus võib kesta kõige rohkem 10 aastat ja selle saab kinnistusraamatusse märkida.
Naabrite, kaasomanike või valla ostueesõigusedVorkaufsrecht
Registreeritud või seaduslik ostueesõigus võib lubada kellelgi teisel kinnisasja teie hinnaga osta.
Allkirjastamine ja tehingu lõpuleviimine
Lugege lõplik projekt enne kohtumist täielikult läbi ja võtke kaasa kehtivad isikut tõendavad dokumendidBeurkundungstermin
Mõlemad pooled allkirjastavad lepingu notari ees. Pärast allkirjastamist olete seotud.
Kinnistusraamatu kande kinnitusGrundbucheintrag
Omanikuks saate alles siis, kui kinnistusraamat kannab üleandmise sisse (ZGB Art. 656).
Vorminõuded
Eraviisiline põhi oleks tühine, nagu ka eraviisiline broneerimisleping broneerimistasuga (OR Art. 216). Lepingu peab koostama notar, seega annab see loetelu kontrollitavad punktid.
- Notar koostab lepingu poolte esitatud andmete põhjal. Mõlemad pooled allkirjastavad selle notari ees.
- Ainult eraviisiliselt allkirjastatud leping, eelleping või ostuõigus on tühine (OR Art. 216).
- Ostjast saab omanik alles siis, kui kinnistusraamat kannab müügi sisse (ZGB Art. 656).
- Zürichis koostab lepingu ringkonna riiklik notaribüroo, mis võtab vastu ka kinnistusraamatu avalduse.
- Bern, Basel, Aargau ning prantsuse- ja itaaliakeelsed kantonid kasutavad vabakutselisi notareid. Nad esitavad lepingu kantoni kinnistusraamatule.
- Abikaasa peab perekonna eluaseme müügiga sõnaselgelt nõustuma (ZGB Art. 169).
- Välismaal elav isik võib vajada Lex Kolleri järgi luba, enne kui kinnistusraamat avalduse vastu võtab.
- Müüja maksab kantoni kinnisvara kasumimaksu. Kinnisasi tagab maksu, seega näeb leping tavaliselt ette selle tagatise.
Levinud vead
- Tasuga eraviisilise broneerimislepingu allkirjastamine enne notariaalset lepingut. See on tühine, tavaliselt ka selle leppetrahvi tingimus. Nõudke raha tagasi, kui müük ebaõnnestub.
- Laia garantii välistamise nõustumine seda lugemata. See on olemasoleva hoone puhul lubatud, kuid mitte puuduste puhul, mida müüja pettusega varjas (OR Art. 199).
- Müüjalt teadaolevate puuduste lepingusse loetlemise nõudmata jätmine.
- 60-päevase teatamistähtaja möödalaskmine pärast puuduse avastamist. Saatke teade kirjalikult ja säilitage tõend.
- Täishinna maksmine ilma müüja kinnisvara kasumimaksu tagamata. Zürichis tagab selle kinnisasi, seega võib ostja selle maksta, kui müüja ei maksa.
- Uue või hiljuti renoveeritud hoone ostmine, kontrollimata, kas ehitajatele on makstud. Nõudke makstud lõpparveid või tagatist lepingus.
- Abikaasa unustamine. Kui kinnisasi on müüja perekonna eluase, peab abikaasa sõnaselgelt nõustuma, ka siis, kui omanik on ainult üks abikaasadest.
- Eellepingu või ostuõiguse kokkuleppimine ilma lõpptähtpäevata või ütlemata, mis saab ettemaksust, kui põhileping ei sünni.
Õiguslik alus
- Obligationenrecht (OR, SR 220), Art. 216 and 216a (form and duration)
- Obligationenrecht (OR, SR 220), Art. 197 and 199 (warranty and its exclusion) and Art. 219a (notice, free repair and limitation), Art. 219a inserted by the Federal Act of 20 December 2024 on building defects (AS 2025 270), in force since 1 January 2026
- Obligationenrecht (OR, SR 220), Art. 220 (benefit and risk) and Art. 261 (sale of a let property)
- Zivilgesetzbuch (ZGB, SR 210), Art. 169 (family home), 656 and 657 (land register, public deed), 837 and 839 (builders' lien)
- Bundesgericht, BGE 140 III 200 and Urteil 4A_109/2018 vom 8. November 2018 (reservation agreement is a preliminary contract and needs a public deed)