Ostja kontrollnimekiri (Portugal)
Ostja hoolsuskontrolli kontrollnimekiriLista de verificação antes da compra de imóvel
Dokumendid ja kontrollid, mille ostja peab tegema enne, kui ta maksab CPCV alusel ettemaksu (sinal): omand ja koormatised kinnistusraamatus, maksuregister, ehitus- ja kasutusload, energiamärgis, kortermajandi võlad, üürnikud ja ostueesõigused ning tehingu-eelsed maksud.
Kasutage seda esimesest tõsisest külastusest kuni CPCV-ni. Küsige iga dokumenti müüjalt või maaklerilt ja tellige kinnistusraamatu tõend ise veebist. Korrake kinnistusraamatu kontrolli vahetult enne notariaalakti, sest vahepeal võidakse registreerida uus hüpoteek või arest.
Üle vaadatud 28. oktoober 2026. See ei ole õigusnõustamine. Laske notaril või juristil oma juhtum enne allkirjastamist üle vaadata.
Põhiline
- Kehtib
- Kogu riik (Portugali mandriosa, Assoorid ja Madeira). IMT määrad erinevad autonoomsetes piirkondades.
- Ostu tempelmaks
- 0,8% hinna ja maksustatava väärtuse suuremast, makstakse enne tehingut.
- Kortermajandi võlatõend
- Haldur väljastab selle 10 päeva jooksul taotlusest (Código Civil, art. 1424-A).
- Tehing ilma võlatõendita
- Lubatud ainult siis, kui ostja sellest loobub ja võtab üle müüja kortermajandi võlad (art. 1424-A).
- Kasutusluba tehingul
- Alates 1. jaanuarist 2024 ei pea seda enam esitama (Decreto-Lei n.º 10/2024).
- Linnaehituslik tiitel tehingul
- Alates 3. augustist 2026 peab tehinguakt märkima, kas linnaehituslik tiitel on olemas, vastasel juhul võib müügi tühistada (Decreto-Lei n.º 108/2026).
- Üürniku ostueesõigus
- Üle 2 aasta üürnik võib müügitingimustega nõustuda. Müüja teatab tähtkirjaga ja üürnikul on vastamiseks 30 päeva (art. 1091).
- Energiamärgis
- Nõutav müügil ja üürile andmisel. Iga kuulutus peab näitama energiaklassi (Decreto-Lei n.º 101-D/2020, art. 18(1)(e), 22(3) ja 32).
- IMT Jovem
- Kuni 35-aastased ostjad, kes ostavad esimest püsivat kodu, võivad olla IMT-st ja tempelmaksust vabastatud (Decreto-Lei n.º 48-A/2024).
- Mitteresidendist ostja
- Kodu eest ühtne 7,5% IMT, ilma vabastuse või soodustuseta, välja arvatud juhul, kui kehtib CIMT art. 17(10) erand (Decreto-Lei n.º 97/2026).
- IMT tagastus
- Kui ostja saab 2 aasta jooksul maksuresidendiks või annab kodu välja mõõduka üüriga, tagastab maksuamet vahe (art. 17(10) kuni (12)).
- Casa Pronta tasu
- 375 eurot ühe registreerimistoimingu eest, 700 eurot rohkema kui ühe eest, lisaks 50 eurot iga lisakinnisasja eest.
Kontrollnimekiri
Müüja, tiitel ja omand
Kehtiv kinnistusraamatu tõendCertidão permanente do registo predial
Kõigi müüjate isikut tõendavad dokumendid ja maksukoodidCartão de Cidadão ou passaporte, NIF
Müüja perekonnaseis ja varasuheEstado civil e regime de bens
Pere kodu müük nõuab mõlema abikaasa nõusolekut, olenemata varasuhtest. Abikaasa, kes ei ole registris, peab võib-olla siiski allkirjastama.
Pärandatud kinnisasja puhul pärijate akt ja registreering nende nimeleHabilitação de herdeiros e registo a favor dos herdeiros
Kuni pärijad ei ole omanikena registreeritud, ei saa nad tehinguakti oma nimel allkirjastada. Müügiga peavad nõustuma kõik pärijad.
Äriühingust müüja puhul selle äriregistri tõendCertidão permanente do registo comercial
See näitab, et äriühing on olemas ja kes võib selle nimel allkirjastada.
Teie enda Portugali maksukoodNúmero de Identificação Fiscal (NIF)
NIF on vajalik IMT ja tempelmaksu tasumiseks ning tehinguakti allkirjastamiseks.
Maksuregister ja kinnisvaramaksud
Maksuregistri väljavõteCaderneta predial urbana
Tõend, et kohalik kinnisvaramaks on makstudDeclaração de liquidação do IMI
See näitab kinnisasjale määratud IMI-d. Küsige müüjalt tõendit jooksva aasta tasumise kohta.
Kinnistusraamatu, maksuregistri ja kinnisasja vastavusConformidade entre a descrição predial, a matriz e o imóvel
Erinevad pindalad, toad või kasutusotstarve viitavad registreerimata töödele. Paluge müüjal andmed enne tehingut parandada.
Ehitus, load ja seisukord
Kasutusluba või tõend, et hoone on ehitatud enne 7. augustit 1951Licença ou autorização de utilização
See näitab, et hoonet võib kasutada elamuna. Tehinguakt ei nõua seda enam. Laenuandjad küsivad seda tavaliselt ja ilma selleta kodu üürile anda ei saa.
Eluaseme tehniline toimik hoonetele, mis on ehitatud, ümber ehitatud, laiendatud või muudetud pärast 30. märtsi 2004Ficha técnica da habitação
Omavalitsuse ehitusalane teavePlano Diretor Municipal, informação prévia, processo de obras
Kontrollige, et hoone vastab kinnitatud joonistele, et lammutus- või legaliseerimiskorraldust ei ole menetluses ning mida piirkonna maakasutus lähikonnas lubab.
EnergiamärgisCertificado energético (SCE)
Sõltumatu hoone ekspertiisVistoria técnica
Ükski seadus ei nõua seda. Ekspertiis leiab niiskuse, kandvate osade praod, katuselekked ja vana elektrijuhtmestiku enne, kui te hinnas kokku lepite.
Maa puhul katastri- või georeferentseeritud tuvastamineBalcão Único do Prédio (BUPi), cadastro
Maa piirid on maapiirkonnas sageli ebaselged. BUPi tuvastab maa ja kannab selle kaardile.
Kortermajandi osa (korterid ja üksused ühises hoones)
Kortermajandi kulude ja võlgade tõendDeclaração de encargos e dívidas ao condomínio (art. 1424.º-A do Código Civil)
See loetleb kehtivad kulud ja võlad. Haldur väljastab selle 10 päeva jooksul müüja taotlusest.
Korteriomandi asutamise akt ja kortermajandi reeglidTítulo constitutivo da propriedade horizontal e regulamento do condomínio
Need määravad iga üksuse kasutusotstarbe, osa ühiskuludes ning lühiajalise üürile andmise või tööde piirangud.
Omanike viimaste koosolekute protokollidAtas das assembleias de condóminos
Need näitavad heakskiidetud töid ja lisakulusid, mille järgmine omanik maksab.
Kasutus ja ostueesõigused
Kehtiv üürileping ja üürniku sissekolimise kuupäevContrato de arrendamento
Avaldused muude ostueesõiguste kohta, kui need on olemasDeclarações de exercício do direito de preferência
Maksud ja tehingukulud
IMT arvutus ja tasumine enne tehingutImposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)
Ostu ja hüpoteegi tempelmaksImposto do Selo
IMT Jovem vabastus, kui olete 35-aastane või nooremIsenção de IMT e Imposto do Selo (IMT Jovem)
Taotlege seda enne tehingut. Kui ostab kaks isikut ja ainult üks vastab nõuetele, on vabastus 50%.
IMT määr, kui te ei ole Portugalis maksuresidentTaxa de IMT de 7,5% para adquirentes não residentes
IMT tagastus, kui saate maksuresidendiks
Kui saate 2 aasta jooksul maksuresidendiks, tagastab maksuamet taotluse korral vahe.
IMT tagastus, kui annate kodu üürile
IMT tagastuse taotlemise tähtaeg
Taotlege 6 kuu jooksul maksuresidendiks saamisest või üürilepingu allkirjastamisest.
Tehingu vormistaja ja registreerija valikNotário, advogado, solicitador ou Balcão Casa Pronta
Vorminõuded
Hoolsuskontrolli nimekiri on oma olemuselt kontrollnimekiri. Notar, advokaat, solicitador või Casa Pronta leti töötaja kontrollib dokumente tehingul, kuid ostja maksab ettemaksu (sinal) varem, CPCV allkirjastamisel.
- Ostmiseks vajate Portugali maksukoodi (NIF).
- Kinnistusraamatu tõend (certidão permanente do registo predial) ja maksuregistri väljavõte (caderneta predial) on kättesaadavad veebis.
- Müük vormistatakse avaliku aktiga, tõestatud eradokumendiga või Casa Pronta letis.
- Enne tehingut maksab ostja IMT ja tempelmaksu 0,8% hinna ja maksustatava väärtuse suuremast.
- Alates 1. jaanuarist 2024 ei nõua tehinguakt enam kasutusloa ega eluaseme tehnilise toimiku (ficha técnica de habitação) tõendit. Ostja peab need ise kontrollima.
- Alates 3. augustist 2026 peab tehinguakt märkima, kas linnaehituslik tiitel esitati või kas müüja kinnitab, et tal see on või ei ole.
- Tehinguakt fikseerib müüja avalduse. See ei tõenda, et hoone on seaduslik.
- Pärast tehingut tuleb omandamine registreerida. Seda teeb tavaliselt notar, advokaat või Casa Pronta leti töötaja.
Levinud vead
- Maakleri kokkuvõtte usaldamine certidão permanente asemel. Ainult kinnistusraamat näitab kantud omanikku, hüpoteeke ja arestimisi.
- Eeldus, et tehing kontrollib ehitusseaduslikkust. See fikseerib ainult seda, mida müüja näitab või kinnitab, seega võib ebaseaduslik juurdeehitus või kasutusotstarbe muutmine minna üle teile.
- Võrdlemata jätmine. Kontrollige, et pindalad ja kirjeldus ühtivad kinnistusraamatu, caderneta predial ja teie vaadatud kinnisasja vahel.
- Heakskiidetud, kuid veel arvele võtmata kortermajandi tööde eiramine. Lugege omanike koosolekute viimaseid protokolle.
- Üürile antud kinnisasja ostmine üürilepingut lugemata. Üürileping jätkub pärast müüki ja kaua elanud üürnik võib nõuda ostueesõigust.
- Võtmete vastuvõtmine CPCV alusel. IMT muutub varem sissenõutavaks, kui kodu ei ole teie enda püsiv elukoht.
Õiguslik alus
- Código Civil, art. 875 (form of the sale of real estate)
- Código Civil, art. 1091 (tenant's pre-emption right)
- Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro (horizontal property reform, adding art. 1424-A to the Código Civil)
- Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (Simplex urbanístico)
- Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro (energy performance of buildings)
- Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25 de julho (IMT and stamp duty exemption for buyers up to 35)
- Código do IMT, art. 17(10) to (12) (flat 7.5% IMT for non-resident buyers of homes, and the exceptions)
- Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (housing tax measures under Lei n.º 9-A/2026)
- Tabela Geral do Imposto do Selo, verbas 1.1 (0.8% on a purchase) and 17.1 (credit: 0.5% for 1 to 5 years, 0.6% for 5 years or more)
- Código do IMT, art. 2 (IMT on a promise with possession or an assignment clause)
- Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio (Simplex urbanístico 2.0), amending the RJUE (Decreto-Lei n.º 555/99), art. 4.º-A(14)