One Place - AI-põhine kinnisvara otsingumootor

Eellepingu põhi (Itaalia)

Kinnisvara müügi eellepingContratto preliminare di compravendita immobiliare (compromesso)

Kirjalik leping, milles müüja lubab müüa ja ostja lubab osta kinnisasja kindla hinnaga, koos kinnitusena antava käsirahaga ja tingimustega, näiteks ostja laenuga. Omand läheb üle alles hiljem notariaalaktiga. Leping tuleb registreerida 30 päeva jooksul.

Kasutage seda, kui hinnas on kokku lepitud ja notariaalakti ei saa kohe allkirjastada, näiteks kui ostja ootab laenu. See asendab või täiendab maakleri aktsepteeritud pakkumusvormi. Paluge notaril see üle vaadata ning see tõestada ja registreerida, kui aeg notariaalaktini on pikk või käsiraha on suur. Ärge kasutage seda ehitajalt veel ehitatava või valmimata kodu ostmiseks: siis nõuab seadus notariaalakti koos panga- või kindlustusgarantiiga.

Üle vaadatud 28. oktoober 2026. See ei ole õigusnõustamine. Laske notaril või juristil oma juhtum enne allkirjastamist üle vaadata.

Põhiline

Kehtib
Kogu riik. Ei sobi ehitajalt enne valmimist ostetud kodu jaoks, mis nõuab notariaalakti.
Vorm
Kirjalik, vastasel juhul on leping tühine (Codice civile art. 1350 ja 1351).
Registreerimise tähtaeg
30 päeva jooksul pärast allkirjastamist (Agenzia delle Entrate juhend, oktoober 2025).
Registreerimise kulu
200 eurot, 16 euro suurune templimaks iga 4 lehe või 100 rea kohta ning 0.5% käsirahast või ettemaksetest, lepingute puhul alates 1. jaanuarist 2025.
Kinnitusena antav käsiraha
Kohustust rikkumata pool võib taganeda. Müüja jätab siis käsiraha endale või ostja nõuab kahekordset summat (Codice civile art. 1385).
Kandmine kinnisvararegistritesse
Vajab notariaalakti või tõestatud allkirju (Codice civile art. 2645-bis).
Millal registrikande kaitse lõpeb
Kui akti ei kanta registrisse 1 aasta jooksul kokkulepitud kuupäevast, ning hiljemalt 3 aastat pärast registrikannet (Codice civile art. 2645-bis).
Kohustuse tegelik täitmine
Kui üks pool keeldub akti allkirjastamast, võib kohtuotsus kinnisasja omandi üle anda (Codice civile art. 2932).
Akti maksud, eraisikust müüja
Registreerimismaks 9% või 2% sobiva esimese kodu puhul, vähemalt 1000 eurot (Agenzia delle Entrate).
Akti fikseeritud maksud
50 eurot hüpoteegimaksu ja 50 eurot katastrimaksu, eraisikust müüja puhul (Agenzia delle Entrate).
Kortermajandi võlad
Ostja vastutab müüjaga solidaarselt jooksva ja eelmise aasta kulude eest (disp. att. c.c. art. 63).
Ehitatav kodu, ostetud ehitajalt
Nõutav on notariaalakt (d.lgs. 122/2005, art. 6), ehitusloa puhul, mille taotlus esitati alates 16. märtsist 2019 (Notariato juhend).

Dokument

Näidatav tekst

Allkirjastate dokumendi itaalia keeles. Tekst eesti keeles aitab seda mõista. Teie vastused täidavad mõlemad tekstid.

Kinnisvara müügi eelleping

  1. 1.Pooled

    1. 1.1

      Müüja andmed, edaspidi „müüa lubav pool“,

      Märkige iga omaniku täielik nimi, sünnikoht ja -kuupäev, aadress, maksukood ja varasuhe abielus, näiteks ühisvara (comunione dei beni).

    2. 1.2

      ja Ostja andmed, edaspidi „osta lubav pool“, lepivad kokku järgmises.

      Märkige iga ostja täielik nimi, sünnikoht ja -kuupäev, aadress, maksukood ja varasuhe abielus. Välismaa ostja vajab Itaalia koodi codice fiscale.

  2. 2.Lepingu ese

    1. 2.1

      Müüa lubav pool lubab müüa osta lubavale poolele, kes lubab osta, täieliku omandiõiguse kinnisasjale aadressil Kinnisasja täielik aadress, mis koosneb järgmisest: Kirjeldus, piirnedes järgmisega: Piirid (confini), koos selle päraldiste, püsiseadmete ja proportsionaalse osaga hoone ühisosadest tsiviilseadustiku art. 1117 alusel.

      Kirjeldage ruume, korrust, keldrit, garaaži, aeda ja ühisosade osa.

    2. 2.2

      Kinnisasi on kantud selle omavalitsuse hoonete katastrisse järgmiselt: Katastriandmed, nagu on näidatud katastriplaanil, mille pooled allkirjastavad ja sellele lepingule lisavad.

      Märkige iga üksuse comune, foglio, particella, subalterno, kategooria ja katastritulu (rendita). Lisage plaan, et kõrvaldada kahtlus müüdava kohta.

    3. 2.3

      Müüa lubav pool kinnitab, et katastriandmed ja korruseplaan vastavad kinnisasja tegelikule seisundile, ja kohustub, kui need ei vasta, neid enne notariaalakti oma kulul parandama.

      Akt on ilma selle avalduseta tühine. Maamõõtja (geometra) saab seda enne allkirjastamist kontrollida.

  3. 3.Omandiõigus ja tagatised

    1. 3.1

      Müüa lubav pool kinnitab, et on kinnisasja täielik ja ainuomanik alusel Müüja omandiõigus.

      Märkige omandiõiguse liik, notar, kuupäev ja registrikande andmed. Kingituse korral küsige notarilt kingituse andja pärijate võimalike nõuete kohta.

    2. 3.2

      Müüa lubav pool tagab, et kinnisasi on vaba hüpoteekidest, arestidest, konfiskeerimistest, pantidest, kahjulikest registrikannetest, nähtamatutest servituutidest, reaalkoormatistest ja ostueesõigustest, välja arvatud: Olemasolevad kustutatavad hüpoteegid, mille müüja kohustub notariaalaktiks oma kulul kustutama, vajaduse korral osa hinna arvel.

    3. 3.3

      Müüa lubav pool tagab, et kinnisasi ei ole kolmandatele isikutele üürile antud ega nende poolt hõivatud ning et see antakse üle vabana.

  4. 4.Planeerimis- ja ehitusnõuetele vastavus

    1. 4.1

      Müüa lubav pool kinnitab, et kinnisasi on ehitatud ja hiljem ümber ehitatud järgmiste lubade alusel: Ehitusload ja hilisemad tööd, ning et selle praegune seisund vastab selle seaduslikule seisundile (stato legittimo) 6. juuni 2001. aasta D.P.R. n. 380 art. 9-bis lõike 1-bis tähenduses.

      Loetlege iga licenza, concessione, permesso di costruire, SCIA või CILA koos numbri ja kuupäevaga ning iga amnestia (condono).

    2. 4.2

      Kasutuskõlblikkus: Kasutuskõlblikkuse tunnistus.

      Märkige certificato di agibilità või SCA koos kuupäevaga.

  5. 5.Energiatõhusus ja tehnosüsteemid

    1. 5.1

      Osta lubav pool kinnitab, et on saanud teabe ja dokumendid, sealhulgas märgise, kinnisasja energiatõhususe kohta: Energiamärgis.

      Akt peab sisaldama seda avaldust ja lisama APE. APE kehtib 10 aastat.

    2. 5.2

      Valikuline

      Müüa lubav pool annab üle tehnosüsteemide vastavustunnistused, kui need on olemas. Kui neid ei ole, ostetakse kinnisasi tehnosüsteemide osas olemasolevas seisukorras ja hind arvestab seda.

      Jätke see sisse, kui müüjal ei ole elektri-, gaasi- ega küttesüsteemide vastavustunnistusi. Paluge esmalt kontrolli.

  6. 6.Hind

    1. 6.1

      Hinnaks lepitakse kokku Hind eurodes, numbritega eurot (Hind sõnadega), mis makstakse järgmiselt.

    2. 6.2

      Ettemakse hinnast eurodes, kui on eurot hinna ettemaksena hiljemalt Ettemakse tasumise kuupäev. Ülejäänud summa, millest on maha arvatud käsiraha ja ettemaks, notariaalakti allkirjastamisel jälgitava makseviisiga.

      Ettemakse on lihtsalt osa hinnast. Seda ei kaota ega kahekordistata kohustuse rikkumisel. Kirjutage 0, kui seda ei ole.

  7. 7.Kinnitusena antav käsiraha

    1. 7.1

      Selle lepingu allkirjastamisel maksab osta lubav pool müüa lubavale poolele, kes kinnitab kättesaamist, summa Kinnitusena antav käsiraha eurot kinnitusena antava käsirahana tsiviilseadustiku art. 1385 alusel järgmisel viisil: Kuidas käsiraha tasutakse. Notariaalakti juures arvatakse käsiraha hinna hulka.

      Makske mitteüleantava tšeki või pangaülekandega ning märkige tšeki number või CRO/TRN. Suuremate summade puhul tuleks leping notari kaudu registrisse kanda.

    2. 7.2

      Kui osta lubav pool rikub lepingut, võib müüa lubav pool lepingust taganeda ja käsiraha endale jätta. Kui müüa lubav pool rikub lepingut, võib osta lubav pool taganeda ja nõuda käsiraha kahekordselt. Lepingut mitte rikkunud pool võib selle asemel nõuda lepingu täitmist tsiviilseadustiku art. 2932 alusel või lepingu lõpetamist koos kahju hüvitamisega üldreeglite järgi.

  8. 8.Laenutingimus

    1. 8.1

      Valikuline

      See leping on sõlmitud edasilükkava tingimusega, et osta lubav pool saab hiljemalt Kuupäev, milleks laen tuleb heaks kiita hüpoteeklaenu summas Laenusumma eurot. Osta lubav pool kohustub esitama taotluse viieteistkümne päeva jooksul allkirjastamisest arvates ja teatama tulemusest kirjalikult. Kui laenu selleks kuupäevaks ei anta, jääb leping toimeta ning käsiraha ja võimalik ettemaks tagastatakse ilma intressita kümne päeva jooksul.

      Kustutage see ainult siis, kui maksate täielikult oma vahenditest. Hoidke panga kirjalik keeldumine alles.

  9. 9.Notariaalakt

    1. 9.1

      Lõplik müügileping allkirjastatakse hiljemalt Notariaalakti hiliseim kuupäev osta lubava poole valitud notari Ostja valitud notar juures; osta lubav pool teatab teisele poolele kuupäeva ja kellaaja vähemalt kümme päeva ette.

    2. 9.2

      Müüa lubav pool annab notarile kolmekümne päeva jooksul allkirjastamisest arvates üle omandidokumendi, ehituslubade ja kortermaja dokumentide koopiad.

  10. 10.Üleandmine

    1. 10.1

      Kinnisasja valdus läheb osta lubavale poolele üle notariaalakti allkirjastamisel koos võtmete üleandmisega. Tulud ja kulud arvestatakse sellest kuupäevast.

      Varajane üleandmine enne akti on võimalik, kuid mõlemale poolele riskantne. Leppige see kokku eraldi kirjaliku klauslina.

  11. 11.Kortermaja maksed

    1. 11.1

      Müüa lubav pool kannab kõik kuni notariaalaktini kogunenud tavapärased kortermaja maksed ja enne selle lepingu allkirjastamist heakskiidetud erakorraliste tööde kulud, isegi kui need tuleb tasuda hiljem. Enne notariaalakti annab müüa lubav pool üle haldaja õiendi maksete seisu ja pooleliolevate vaidluste kohta.

      Ostja vastutab kortermajandi ees solidaarselt jooksva ja eelmise aasta eest. See klausel annab ostjale nõudeõiguse müüja vastu.

  12. 12.Vahendus

    1. 12.1

      Valikuline

      Pooled kinnitavad, et see tehing sõlmiti maakleri Büroo, REA number ja maakleri nimi vahendusel, kellele võlgnetakse järgmised vahendustasud: müüa lubav pool Müüja võlgnetav vahenduspalk; osta lubav pool Ostja võlgnetav vahenduspalk.

      Kustutage see, kui maaklerit ei kaasatud. Akt peab nimetama ka maakleri andmed ja makstud vahenduspalga.

  13. 13.Registreerimine, kandmine ja kulud

    1. 13.1

      See leping registreeritakse Agenzia delle Entrate juures kolmekümne päeva jooksul allkirjastamisest arvates. Sellega seotud maksud kannab osta lubav pool. Notari tasud ja notariaalakti maksud kannab osta lubav pool.

      Kui maakler oli kaasatud, peab maakler lepingu registreerima. Leppige kirjalikult kokku, kes seda teeb.

    2. 13.2

      Valikuline

      Pooled kohustuvad kordama seda lepingut notari kinnitatud eradokumendina viieteistkümne päeva jooksul, et see kanda registrisse tsiviilseadustiku art. 2645-bis alusel, osta lubava poole kulul.

      Jätke see sisse, kui käsiraha on suur või akt on kuude kaugusel. Registrikanne kaitseb ostjat teise müügi, hüpoteekide ja müüja maksejõuetuse eest.

  14. 14.Muud tingimused

    1. 14.1

      Muud tingimused: Muud kokkulepitud tingimused.

      Näiteks maha jäetud mööbel, tööd, mille müüja peab lõpetama, või varajane juurdepääs.

    2. 14.2

      Iga selle lepingu kohane teade tehakse kirjalikult, tähtkirjaga kättesaamisteatega või sertifitseeritud e-kirjaga (PEC), eespool märgitud aadressidel.

  15. 15.Allkirjad

    1. 15.1

      Loetud, kinnitatud ja allkirjastatud Allkirjastamise koht, Allkirjastamise kuupäev, nii mitmes originaaleksemplaris, kui on pooli, pluss üks registreerimiseks. Müüa lubava poole allkiri. Osta lubava poole allkiri.

      Allkirjastage iga leht ja lisatud plaan. Ühisvara režiimis abielus müüja vajab abikaasa allkirja.

Vorminõuded

  1. Sõlmige leping kirjalikult. Maa lõplik müük peab olema kirjalik, seega peab olema kirjalik ka eelleping.
  2. Kumbki pool allkirjastab iga lehe.
  3. Registreerige leping Agenzia delle Entrate juures 30 päeva jooksul pärast allkirjastamist. Registreerivad pooled või maakler, kui maakler oli kaasatud.
  4. Käsirahalt või ettemaksetelt tasutud 0.5% maks arvatakse hiljem akti maksust maha.
  5. Lepingu kandmiseks kinnisvararegistritesse (trascrizione) peab notar allkirjad tõestama või koostama lepingu avaliku aktina.
  6. Seejärel kannab notar selle registrisse 30 päeva jooksul. Lisanduvad fikseeritud maksud.
  7. Müüja peab energiamärgise (APE) kättesaadavaks tegema läbirääkimiste algusest.

Levinud vead

  • Lepingu registreerimata jätmine 30 päeva jooksul. Hilinenud registreerimine toob kaasa trahvid ja Agenzia delle Entrate võib maksu nõuda kummaltki poolelt.
  • Suure käsiraha tasumine enne lepingu registrisse kandmist. Müüja võib kinnisasja siiski müüa teisele ostjale või seada hüpoteegi ning te saate nõuda ainult kahjutasu.
  • Makse nimetamine ettemakseks (acconto), kui mõtlete käsiraha (caparra), või vastupidi. Ettemakset ei kaota ega kahekordistata kohustuse rikkumisel.
  • Katastri- ja planeerimiskontrolli jätmine notarile akti juures. Plaani lahknevus või loata tööd võivad akti takistada pärast käsiraha tasumist.
  • Allkirjastamine ilma iga loa koopiata omavalitsuse arhiivist või maamõõtja vandega kinnitatud avalduseta õiguspärase seisundi kohta. Ehitusrikkumised järgnevad kinnisasjale.
  • Notariaalaktita eellepingu allkirjastamine ehitajaga veel valmimata kodu kohta. Seadus nõuab notariaalakti ja tagatist iga teie makstud summa eest.
  • Kortermajandi unustamine. Küsige haldurilt enne allkirjastamist avaldus tasutud kulude ja heakskiidetud erakorraliste tööde kohta.

Õiguslik alus

Allikad

Kirjeldage kodu, mida otsite