One Place - AI-põhine kinnisvara otsingumootor

Eluruumi üürilepingu põhi (Eesti)

Eluruumi üürileping

Korteri või maja üürileping alaliseks elamiseks võlaõigusseaduse alusel. Lepingus on pooled, eluruum, tähtaeg, üür, kõrvalkulud, tagatisraha, kasutamise ja korrashoiu kohustused, lepingu lõppemine ja eluruumi tagastamine. Riik ei avalda ametlikku lepingu põhja.

Kasutage seda, kui eraisikust või ettevõttest üürileandja annab korteri või maja, möbleeritult või mitte, üürnikule elamiseks. Ärge kasutage seda kuni 3-kuulise puhkuse- või hotelliüüri puhul, üürileandja enda kodus asuva toa puhul, mille üürileandja on suures osas sisustanud, ega kodu puhul, mille riik või omavalitsus annab üürile kiiresti eluaset vajavatele inimestele või üliõpilastele: eluruumi üürilepingu reeglid neile ei kohaldu (võlaõigusseadus § 272(4)). Klausel, mis kaldub seadusest kõrvale üürniku kahjuks, on tühine (§ 275).

Üle vaadatud 28. oktoober 2026. See ei ole õigusnõustamine. Laske notaril või juristil oma juhtum enne allkirjastamist üle vaadata.

Põhiline

Kehtib
Kogu riik
Tagatisraha ülempiir
3 kuu üür. Üürnik võib selle tasuda 3 võrdses igakuises osas (Võlaõigusseadus § 308(1)).
Tagatisraha hoidmine
Hoiustatakse krediidiasutuses üürileandja varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Intress kuulub üürnikule (§ 308(2)).
Tagatisraha tagastamine
Üürnik võib nõuda selle tagastamist, kui üürileandja ei ole 2 kuu jooksul pärast lepingu lõppemist oma nõudest teatanud (§ 308(3)).
Tähtajatu lepingu ülesütlemine
Kummalegi poolele vähemalt 3 kuud (§ 312(1)). Tähtajalist lepingut ei saa ilma mõjuva põhjuseta ennetähtaegselt lõpetada.
Ülesütlemine võlgnevuse tõttu
Üürileandja peab esmalt andma maksmiseks vähemalt 14 päeva koos hoiatusega kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (§ 316).
Üüri tõstmine, tähtajatu leping
Kord aastas, teatades kirjalikult vähemalt 30 päeva ette ja põhjendades (§ 299).
Üüri tõstmine, tähtajaline leping
Ainult siis, kui see on kokku lepitud vähemalt 3-aastase tähtajaga lepingus, ja kõige rohkem kord aastas (§ 300).
Üürniku vastus üüri tõstmisele
30 päeva jooksul teatest lepingu ülesütlemine 30-päevase etteteatamisega (§ 303¹) või majanduslikult põhjendamata tõstmise vaidlustamine (§§ 301, 303).
Leppetrahvi ülempiir
Kõige rohkem 10% rikkumise kohta ja 20% kuus ühe kuu üürist koos kokkulepitud kõrvalkulude ja hoone kuludega (§ 287).
Viivis
Seadusest kõrgem viivis on lubatud, kui see on kirjalikult kokku lepitud, kuid mitte üle kolmekordse seadusjärgse viivise (§ 287¹).
Üürikomisjon
Lahendab üürivaidlusi, välja arvatud üle 3 200 euro suurused rahalised nõuded. Igas omavalitsuses seda ei ole (Üürivaidluse lahendamise seadus §§ 1(1¹), 2(1)).
Üürileandja kahjunõuded
Aeguvad 6 kuu jooksul pärast eluruumi tagastamist (§ 338).

Dokument

Eluruumi üürileping

  1. 1.Lepingu pooled

    1. 1.1

      Käesolev eluruumi üürileping (edaspidi leping) on sõlmitud Lepingu sõlmimise koht, Lepingu kuupäev järgmiste poolte vahel: üürileandja Üürileandja (edaspidi üürileandja) ja üürnik Üürnik või üürnikud (edaspidi üürnik).

      Märkige iga poole nimi, isikukood või registrikood, aadress, e-post ja telefon. Üürnik võib märkida sünniaja. Märkige äriühingu esindaja.

    2. 1.2

      Valikuline

      Mitme üürniku korral vastutavad üürnikud lepingust tulenevate kohustuste täitmise eest solidaarselt.

      Jätke see alles, kui üürnikuna allkirjastab kaks või enam isikut. Iga allkirjastav üürnik on lepingu pool.

  2. 2.Üüritav eluruum

    1. 2.1

      Üürileandja annab üürnikule kasutamiseks eluruumi aadressil Eluruumi aadress, kinnistusraamatu registriosa nr Registriosa nr, mis koosneb järgmisest: Kirjeldus (edaspidi eluruum).

    2. 2.2

      Eluruumiga koos antakse üürniku kasutusse järgmised abiruumid: Abiruumid. Eluruumi sisustus ja seadmed on loetletud üleandmise-vastuvõtmise aktis.

      Koos eluruumiga üüritud esemetele kehtivad eluruumi üüri reeglid (§ 272(3)).

  3. 3.Eluruumi kasutamine

    1. 3.1

      Eluruumi kasutatakse üksnes alaliseks elamiseks. Lisaks üürnikule elavad eluruumis: Teised eluruumis elavad isikud. Lemmikloomad: Lemmikloomad.

      Seaduse järgi võib üürnik ilma nõusolekuta lasta eluruumis elada abikaasal, registreeritud elukaaslasel, alaealistel lastel ja töövõimetutel vanematel, kui leping ei nõua nõusolekut (§ 289).

    2. 3.2

      Üürnik kasutab eluruumi hoolikalt ja sihtotstarbe kohaselt ning arvestab majaelanike ja naabrite huvidega. Üürnik järgib korteriühistu kehtestatud kodukorda.

    3. 3.3

      Üürnik võib anda eluruumi allüürile või muul viisil kolmanda isiku kasutusse üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis antud nõusolekul.

      Üürileandja võib nõusolekust keelduda ainult mõjuval põhjusel (§ 288).

  4. 4.Lepingu tähtaeg ja eluruumi üleandmine

    1. 4.1

      Leping jõustub ja eluruum antakse üürnikule üle Lepingu algus ja üleandmine. Üleandmisel koostavad pooled üleandmise-vastuvõtmise akti, kuhu märgitakse eluruumi ja sisustuse seisukord, arvestite näidud ja üleantud võtmed.

      Kui on koostatud üleandmise-vastuvõtmise akt, eeldatakse, et eluruum anti üle aktis kirjeldatud seisukorras (§ 334(1)).

    2. 4.2

      Valikuline

      Leping on sõlmitud tähtajatult.

      Jätke alles see või järgmine punkt, mitte mõlemad. Kumbki pool võib tähtajatu lepingu üles öelda, teatades vähemalt 3 kuud ette.

    3. 4.3

      Valikuline

      Leping on sõlmitud tähtajaliselt kuni Tähtajalise lepingu lõppkuupäev. Tähtajalist lepingut ei saa korraliselt üles öelda.

      Vähemalt kaheaastane leping muutub tähtajatuks, kui pool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja lõppu, et ta ei soovi lepingut jätkata (§ 310(2)).

  5. 5.Üür

    1. 5.1

      Üür on Kuuüür eurot kuus. Üürnik tasub üüri jooksva kuu eest ette hiljemalt iga kuu Üüri maksepäev kuus. kuupäevaks üürileandja pangakontole Üürileandja IBAN ja konto omanik.

      Selle punktita tuleb üür tasuda iga kuu lõpus (§ 294).

    2. 5.2

      Tähtajatu lepingu korral võib üürileandja üüri tõsta seaduses sätestatud alustel mitte sagedamini kui kord aastas, teatades sellest üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva ette.

      Teates peab olema uus üür, selle kehtima hakkamise aeg, põhjused ja arvutus ning vaidlustamise kord, muidu on üüri tõstmine tühine (§ 299).

    3. 5.3

      Valikuline

      Tähtajalise lepingu korral suureneb üür järgmiselt: Tähtajalise lepingu üüri tõstmise kord. Üür ei suurene sagedamini kui kord aastas.

      Kehtib ainult vähemalt 3-aastase tähtajalise lepingu puhul, kui tõstmine on määratud summa, protsendi või indeksina (§ 300). Muul juhul kustutage.

  6. 6.Kõrvalkulud ning hoone korrashoiu- ja parenduskulud

    1. 6.1

      Lisaks üürile tasub üürnik järgmised kõrvalkulud tegeliku tarbimise ja esitatud arvete alusel: Üürniku tasutavad kõrvalkulud. Üürileandjale tasutavad kõrvalkulud tuleb maksta hiljemalt iga kuu Üürileandjale makstavate kõrvalkulude maksepäev. kuupäevaks.

      Märkige iga kulu kohta, kas see makstakse üürileandjale või teenusepakkujale. Nõudmisel peab üürileandja näitama kulusid tõendavaid dokumente (§ 292).

    2. 6.2

      Valikuline

      Üürnik kannab hoone korrashoiu- ja parenduskulusid summas Korrashoiu- ja parenduskulud (üürnik).

      Ainult siis, kui see on kokku lepitud lepingu sõlmimisel, mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas summas. Üüri tõstmine üürniku makstud parenduste tõttu on tühine (§ 292(1¹)).

  7. 7.Tagatisraha

    1. 7.1

      Lepingust tulenevate nõuete tagamiseks maksab üürnik üürileandjale tagatisraha Tagatisraha eurot. Üürnik võib tagatisraha maksta kolme kuu jooksul võrdsetes osades, esimene osa pärast lepingu sõlmimist.

      Tagatisraha ei tohi ületada 3 kuu üüri (§ 308(1)).

    2. 7.2

      Üürileandja hoiustab tagatisraha krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha.

    3. 7.3

      Üürileandja tagastab tagatisraha pärast lepingu lõppemist, arvates maha üürileandja põhjendatud nõuded üürniku vastu. Kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast lepingu lõppemist oma nõudest teatanud, võib üürnik nõuda tagatisraha tagastamist.

      Leppetrahvi ei tohi tagatisrahast maha arvata (§ 287(5)).

  8. 8.Eluruumi korrashoid ja muudatused

    1. 8.1

      Üürileandja hoiab eluruumi lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja kõrvaldab omal kulul puudused, mille eest üürnik ei vastuta. Üürnik kõrvaldab omal kulul pisipuudused, mida saab kõrvaldada väikese koristamise või hooldamisega.

      Kui oluline puudus jääb mõistliku aja jooksul kõrvaldamata, võib üürnik lepingu etteteatamiseta üles öelda või puuduse ise kõrvaldada ja nõuda vajalikke kulusid (§§ 276, 279, 280).

    2. 8.2

      Üürnik teatab üürileandjale viivitamata eluruumi puudustest ja ohust eluruumile. Üürnik võimaldab üürileandjal eluruumi üle vaadata, kui see on vajalik eluruumi säilitamiseks, võõrandamiseks või uuele üürnikule näitamiseks; üürileandja teatab sellest õigeaegselt ette.

      Vt §§ 282 ja 283.

    3. 8.3

      Üürnik võib teha eluruumile parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis antud nõusolekul.

      Üürileandja võib nõuda üürnikult endise olukorra taastamist ainult siis, kui see on selles vormis kokku lepitud (§ 285(2)).

    4. 8.4

      Valikuline

      Üürnik sõlmib ja hoiab lepingu kehtivuse ajal jõus järgmise kindlustuse: Üürniku sõlmitav kindlustus.

      Seadus ei nõua üürnikult kindlustust. Jätke see alles, kui soovite, et üürnik kindlustaks kodu sisustuse ja vastutuse.

  9. 9.Leppetrahv ja viivis

    1. 9.1

      Valikuline

      Üürnik maksab üürileandjale leppetrahvi Leppetrahv rikkumise kohta eurot iga järgmise olulise mitterahalise kohustuse rikkumise eest: Leppetrahviga rikkumised. Ühes kuus nõutavate leppetrahvide summa ei ületa 20 protsenti ühe kuu üürist.

      Iga rikkumine tuleb täpselt kirjeldada. Leppetrahv rikkumise kohta ei tohi ületada 10% ühe kuu üürist (§ 287). Maksega hilinemise eest leppetrahv on tühine.

    2. 9.2

      Valikuline

      Rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral maksab üürnik viivist Viivise määr päevas või aastas.

      Selle punktita kehtib seadusjärgne viivis. Kokkulepe, mis ületab seadusjärgse viivise kolmekordselt, on tühine (§ 287¹).

  10. 10.Lepingu lõppemine

    1. 10.1

      Tähtajatu lepingu võib kumbki pool üles öelda, teatades sellest teisele poolele ette vähemalt kolm kuud.

      Üürnik võib hea usu põhimõttega vastuolus oleva ülesütlemise, näiteks pärast õiguse kasutamist, vaidlustada 30 päeva jooksul üürikomisjonis või kohtus (§§ 326, 327, 329).

    2. 10.2

      Kumbki pool võib lepingu erakorraliselt üles öelda seaduses sätestatud alustel, eelkõige mõjuval põhjusel. Üürileandja võib lepingu üles öelda üüri või kõrvalkulude tasumisega viivitamise tõttu, kui ta on andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja ja hoiatanud lepingu ülesütlemisest.

      Võlgnevuse alus: kahel järjestikusel maksetähtpäeval viivitus kogu üüri või vähemalt ühe kuu üüri ulatuses või üüri või tagatisraha võlgnevus üle 2 kuu üüri (§ 316).

    3. 10.3

      Ülesütlemisavaldus tehakse kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Üürileandja avalduses märgitakse eluruum, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus ning ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg.

      Neid reegleid rikkuv ülesütlemine on tühine (§ 325). Abikaasa või registreeritud elukaaslasega koos elav üürnik vajab lepingu ülesütlemiseks tema nõusolekut.

  11. 11.Eluruumi tagastamine

    1. 11.1

      Lepingu lõppemisel tagastab üürnik eluruumi koos sisustuse ja kõigi võtmetega seisundis, mis vastab üleandmise-vastuvõtmise aktis kirjeldatule, arvestades lepingujärgsest kasutamisest tulenevat harilikku kulumist. Pooled koostavad tagastamisel üleandmise-vastuvõtmise akti.

      Üürileandja peab tagastamisel eluruumi üle vaatama ja üürniku puudustest viivitamata teatama, muidu kaotab ta need nõuded (§ 336).

    2. 11.2

      Valikuline

      Üürnik tagastab eluruumi sellises seisundis, et sellelt on kõrvaldatud hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumine või halvenemine, või kannab sellega seotud mõistlikud ja vajalikud kulud.

      Ainult siis, kui see on kokku lepitud lepingu sõlmimisel (§ 334(2¹)). Hõlmab töid nagu seinte värvimine, mitte üldist korrashoiukohustust ega koos eluruumiga üüritud mööblit. Muul juhul kustutage.

  12. 12.Lõppsätted

    1. 12.1

      Muud kokkulepped: Muud kokkulepped.

      Iga kokkulepe, mis erineb seadusest üürniku kahjuks, on tühine (§ 275).

    2. 12.2

      Pooled saadavad lepinguga seotud teated käesolevas lepingus märgitud e-posti aadressidele. Lepingust tulenevad vaidlused lahendatakse läbirääkimiste teel, nende ebaõnnestumisel üürikomisjonis või maakohtus.

      Üle 3 200 euro suurused rahalised nõuded ja vaidlused, kus üürikomisjoni ei ole, lahendab maakohus.

    3. 12.3

      Leping on koostatud eesti keeles ja allkirjastatud kahes eksemplaris, millest kumbki pool saab ühe. Digitaalselt allkirjastatud lepingu korral on leping ühes digitaalses eksemplaris. Lepingu lahutamatu lisa on üleandmise-vastuvõtmise akt. Üürileandja allkiri. Üürniku allkiri.

Vorminõuded

  1. Tunnistajat, notarit ega registreerimist ei ole vaja. Allkirjastage paberil või Eesti digiallkirjaga, igale poolele üks eksemplar.
  2. Kontrollige enne allkirjastamist kinnistusraamatust, et üürileandja on eluruumi omanik või tal on omaniku nõusolek selle üürile andmiseks.
  3. Üle ühe aasta pikkune leping, mis ei ole kirjalik, loetakse tähtajatuks. Seda ei saa lõpetada enne ühe aasta möödumist üleandmisest (§ 274).
  4. Kokkulepped kõrvalkulude, hoone korrashoiukulude, leppetrahvi, kõrgema viivise ja remonditud seisukorras tagastamise kohta vajavad kirjalikku vormi.
  5. See vorm on kirjalikku taasesitamist võimaldav vorm, seega hoidke need kokkulepped allkirjastatud lepingus.
  6. Lisage üleandmise-vastuvõtmise akt koos fotode, arvestite näitude ning võtmete ja mööbli loeteluga.
  7. Üürileandja peab võimaldama üürnikul energiamärgisega tutvuda ja andma allkirjastamisel koopia või peab märgis olema ehitisregistris (Ehitusseadustik § 67).
  8. Üürnik võib nõuda üürilepingu märke kandmist kinnistusraamatusse (§ 324). Märge kaitseb lepingut kinnisvara müügi korral.

Levinud vead

  • Üle 3 kuu üüri suuruse tagatisraha nõudmine või kolmes osas maksmisest keeldumine. Üürnik võib ülemäärase osa maksmisest keelduda.
  • Tagatisraha hoidmine üürileandja enda kontol. Seadus nõuab eraldi hoiust krediidiasutuses koos intressiga üürniku kasuks.
  • Kirjutamine, et üürnik tasub kõik omaniku kulud. Kõrvalkulusid tuleb tasuda ainult kirjaliku kokkuleppe järgi ja ainult eluruumi kasutamisega seotud kulude eest.
  • Üüri hilinemise eest leppetrahvi kokkuleppimine. Rahalise kohustuse rikkumise eest kokku lepitud leppetrahv on tühine. Kasutage selle asemel viivist seadusliku piiri ulatuses.
  • Tähtajalise lepingu sõlmimine lootuses see ennetähtaegselt lõpetada. Kumbki pool ei saa seda ilma mõjuva põhjuseta enne tähtaega lõpetada.
  • Üürniku edasi elama lubamine pärast tähtaja lõppu. Kui kumbki pool kahe nädala jooksul ei vaidle vastu, muutub leping tähtajatuks (§ 310(1)).
  • Üleandmise-vastuvõtmise akti koostamata jätmine. Ilma aktita on üürileandjal lõpus raske kahju tõendada.
  • Telefoni teel ülesütlemine. Ülesütlemine, mis ei ole kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, või nõutud sisuta üürileandja ülesütlemine on tühine.

Õiguslik alus

Allikad

Kirjeldage kodu, mida otsite