Eellepingu kontrollnimekiri (Eesti)
Notariaalse müügilepingu või eellepingu projekti kontrollnimekiri
Eestis ei ole kehtivat erakirjalikku müügi eellepingut. Iga leping, mis kohustab poolt kinnisasja ostma või müüma, ka eelleping, peab olema notariaalselt tõestatud. See nimekiri aitab ostjal notari kavandi enne allkirjastamist läbi vaadata.
Kasutage seda, kui notar saadab teile müügilepingu või eellepingu kavandi. Kontrollige iga punkti, pange oma küsimused kirja ja saatke need enne kohtumist notarile ja teisele poolele. Kasutage seda ka siis, kui maakler või müüja palub teil enne notarit allkirjastada broneerimislepingu.
Üle vaadatud 28. oktoober 2026. See ei ole õigusnõustamine. Laske notaril või juristil oma juhtum enne allkirjastamist üle vaadata.
Põhiline
- Kehtib
- Kogu riik
- Vorm
- Notariaalne tõestamine iga lepingu puhul, mis kohustab poolt kinnisasja omandama või võõrandama (Asjaõigusseadus § 119).
- Siiski sõlmitud erakirjalik leping
- Muutub kehtivaks ainult siis, kui hiljem sõlmitakse asjaõigusleping ja tehakse kanne kinnistusraamatusse (Asjaõigusseadus § 119).
- Omandi üleminek
- Vajab tingimuse ja tähtajata notariaalset asjaõiguslepingut ja kannet kinnistusraamatusse (Asjaõigusseadus § 120; Notarite Koda).
- Kinnistusraamatu menetlus
- Kohus lahendab kandeavalduse ühe kuu jooksul selle esitamisest (Justiits- ja Digiministeerium).
- Eelmärge
- Pärast kandmist on hilisem käsutus kinnisasja üle tühine niivõrd, kuivõrd see kahjustab ostja tagatud nõuet (Asjaõigusseadus § 63(3)).
- Broneerimisleping
- Notarita kehtiv ainult puhta broneerimisena: mõistlik tasu üksnes selle eest, et kinnisvara on teatud ajaks müügilt eemaldatud.
- Siduv broneerimine
- Ükski pool ei tohi olla kohustatud hiljem ostma ega müüma. Siduv broneerimine on eelleping, notarita tühine (Riigikohus, 2-16-8456, p 16).
- Võlad korteriühistule
- Ostja vastutab müüja sissenõutavaks muutunud võlgade eest korteriühistule käendajana korteriomandi väärtuse ulatuses (KrtS § 43(2)).
- Üüritud kinnisvara
- Üürileping läheb üle ostjale (Võlaõigusseadus § 291).
- Üürilepingu ülesütlemine pärast ostu
- Ainult 3 kuu jooksul, ainult kiireloomulise omavajaduse tõttu ja 3-kuulise etteteatamistähtajaga (Võlaõigusseadus §§ 312 ja 323).
- Kinnistusraamatusse kantud üürileping
- Ostja ei saa seda omavajaduse tõttu üldse üles öelda (Võlaõigusseadus § 324).
- Energiamärgis
- Energiamärgis või selle koopia antakse ostjale lepingu sõlmimisel või see on kättesaadav ehitisregistris (Ehitusseadustik § 67(2)).
Kontrollnimekiri
Enne notarit: broneerimine ja maksed
Lugege iga broneerimisleping enne allkirjastamist läbi. See võib müüjal ainult keelata kindlaks ajaks teistele müümise.broneerimisleping, broneerimistasu
Kontrollige, et tasu on mõistlik ja mis sellest saab, kui tehing ei toimu.broneerimisleping, broneerimistasu
Leppige müüjaga kokku hind, maksegraafik, üleandmise kuupäev ja hinna sisse kuuluvad esemed ning andke need notarile.
Notar koostab lepingu nende tingimuste põhjal. Kavandit ei pea te ise kaasa võtma.
Valmistage ette tõendid oma omavahendite päritolu kohta, näiteks pangaväljavõtted.rahapesu tõkestamise ankeet
Notar ei tohi tehingut tõestada enne, kui raha päritolu on teada ja usutav.
Pooled ja kinnisvara kavandis
Kontrollige, et kavandis olev müüja on kinnistusraamatusse kantud omanik ja et iga kaasomanik allkirjastab.kinnistusraamat
Kinnistusraamatu kanded eeldatakse õigeks ja heauskset omandajat, kes neile tugineb, kaitstakse.
Kontrollige, kas müüja abikaasa või registreeritud elukaaslane peab andma nõusoleku või kas on vaja kohtu või eestkostja luba.abikaasa nõusolek
Kontrollige kirjeldust: registriosa number, katastriüksus või korteri number, pind, panipaik ja parkimiskoht.registriosa number, korteriomand
Kinnistusraamat näitab, kas keldriboks või parkimiskoht kuulub korteriomandi juurde.
Kui te ei ole EMP või OECD kodanik ja kinnisasjal on põllumajandus- või metsamaad, küsige notarilt volikogu loa kohta.volikogu luba
Koormatised ja olemasolevad õigused
Lugege, kuidas kavand iga hüpoteegi kustutab: müüja panga nõusolek ja makse, millega laen tasutakse.hüpoteek, kustutamine
Hüpoteek jääb pärast müüki kinnisvarale, kui leping ja kandeavaldus seda ei kustuta.
Lugege kavandis loetletud servituute, kasutusõigusi, keelumärkeid ja ostueesõigusi.servituut, keelumärge, ostueesõigus
Need seovad iga järgmist omanikku. Kantud keelumärge takistab kandeid.
Küsige iga kehtivat üürilepingut ja kontrollige, kuidas kavand seda käsitleb.üürileping
Hind, maksmine ja üleandmine
Kontrollige, et hind, laen ja maksetähtpäevad vastavad kokkuleppele ja et maksate notari deposiitkonto kaudu.notari deposiit, eelmärge
Deposiitkonto korral kannab notar raha üle alles pärast kandeavalduse esitamist.
Kui maksate deposiitkontota, kontrollige, et teie nõue on tagatud eelmärkega.notari deposiit, eelmärge
Kontrollige üleandmise kuupäeva, riisiko üleminekut, arvestite näite ja võtmeid ning seda, kes kannab kulud kuni üleandmiseni.valduse üleandmine, üleandmise-vastuvõtmise akt
Kontrollige, kes tasub notari tasu ja kinnistusraamatusse kandmise riigilõivu.notari tasu, riigilõiv
Seisukord, puudused ja hoone
Kontrollige, et teadaolevad puudused on kavandis loetletud, ja lugege iga punkti, mis piirab müüja vastutust.puudused, müüja vastutus
Müüja peab teadaolevad puudused avaldama. Täpne sõnastus lepingus väldib hilisemaid vaidlusi.
Kontrollige, et hoonel on kasutusluba või kasutusteatis ja et energiamärgis on ehitisregistris.kasutusluba, kasutusteatis, energiamärgis
Korteri puhul küsige korteriühistult müüja võlatõend ja kontrollige, kuidas kavand võlad tasaarveldab.korteriühistu, võlgnevuse tõend
Vorminõuded
Erakirjalik leping oleks tühine. Iga kinnisasja omandamise või võõrandamise leping, ka eelleping, vajab notariaalset tõestamist (Asjaõigusseadus § 119(1), Võlaõigusseadus § 33(2)).
- Siduv dokument on notariaalne akt. Notar koostab selle poolte antud tingimuste põhjal ja saadab kavandi enne allkirjastamist.
- Notar kontrollib kinnistusraamatut, poolte isikut, teovõimet ja esindusõigust ning raha päritolu.
- Pooled allkirjastavad notari juures, notaribüroos või kaugtõestamise teel.
- Müügileping ja asjaõigusleping võivad olla samas notariaalses aktis (Asjaõigusseadus § 120(3)).
- Kui pooled vajavad aega, sõlmivad nad notariaalse eellepingu või müügilepingu koos ostja kasuks kantava eelmärkega.
- Notar esitab kandeavalduse maakohtu kinnistusosakonnale. Ostja saab omanikuks, kui kohus teeb kande.
Levinud vead
- Ostukohustusega erakirjaliku dokumendi allkirjastamine ja tasu maksmine. Eellepinguna on see tühine ning raha tagasisaamiseks võib vaja olla kohut.
- Iga broneerimistasu tagasisaamise ootamine. Puhas broneerimisleping on kehtiv, seega võite tasu kaotada, kui tehingust loobute.
- Müüjale maksmine enne, kui notar on omandi ülemineku avalduse esitanud. Kasutage notari deposiitkontot või laske lepingus tagada oma nõue eelmärkega.
- Kõrvalkokkulepete jätmine notariaalsest aktist välja, näiteks lubatud remont või sularaha mööbli eest. Notar tõestab ainult akti ja peab kontrollima raha päritolu.
- Müüja vastutuse laia välistamisega nõustumine ilma ehitustehnilise ülevaatuseta. Notar kontrollib ainult õiguslikku poolt ega tee ehitustehnilist ülevaatust.
- Korteriühistu unustamine. Küsige ühistult tõend müüja võlgnevuste kohta, sest ostja vastutab sissenõutavate võlgade eest korteriomandi väärtuse ulatuses.
- Mõttelise osa ostmine nagu korteriomandi. Mõtteline osa ei anna korterile eraldi omandit. Kaasomanikel võib olla ostueesõigus.
- Allkirjastamine enne panga laenuotsust. Tõestatud leping kohustab teid maksma. Hankige kõigepealt laenuotsus või paluge notaril lisada laenutingimus.
Õiguslik alus
- Asjaõigusseadus (Law of Property Act), § 56 and § 56¹ (presumed correctness of the land register, good faith acquisition), § 63 (notes in the land register, priority notice), § 119 (form of the obligation), § 120 (real right agreement)
- Võlaõigusseadus (Law of Obligations Act), § 11 (form), § 33 (pre-contract), § 291, § 323 and § 324 (lease on change of owner, note in the land register), § 312 (notice periods)
- Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS), § 43 (liability of the buyer of an apartment) and § 44 (pledge of the apartment association)
- Ehitusseadustik (Building Code), § 67 (energy performance certificate on sale)
- Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus (Restrictions on Acquisition of Immovables Act), §§ 4 and 5 (agricultural and forest land)
- Riigikohus (Supreme Court), civil chamber judgment of 29 November 2017, case 2-16-8456, paras 11 to 16 (reservation agreement or void pre-contract)