Ostja kontrollnimekiri (Eesti)
Kinnisvara ostueelne kontrollnimekiri
Registrid, mida lugeda, ja dokumendid, mida küsida enne, kui teete lõpliku otsuse osta Eestis maja, krunt või korter: kinnistusraamat, ehitisregister, energiamärgis, korteriühistu, üürilepingud, müüja õigusvõime ja välismaiste ostjate reeglid.
Kasutage seda pärast esimest külastust ja enne notari aja broneerimist. Enamik registreid on veebis. Notar kontrollib enne allkirjastamist uuesti õiguslikku poolt, kuid ei tee hoone tehnilist ülevaatust ega kontrolli kinnisasja seisukorda.
Üle vaadatud 28. oktoober 2026. See ei ole õigusnõustamine. Laske notaril või juristil oma juhtum enne allkirjastamist üle vaadata.
Põhiline
- Kehtib
- Kogu riik
- Kinnistusraamat
- Avalik. Igaüks võib sellega tutvuda ja keegi ei saa väita, et ta selle sisu ei teadnud (Asjaõigusseadus § 55).
- Kinnistusraamatu õigsus
- Kanded eeldatakse õigeks (Asjaõigusseadus §§ 56 ja 56¹).
- Heauskne omandaja
- On kannetele tuginedes kaitstud, välja arvatud kui kantud on vastuväide või ostja teadis kande ebaõigsusest (Asjaõigusseadus §§ 56 ja 56¹).
- Energiamärgis
- Müügikuulutuses peab olema energiatõhususe klass. Tegelikul energiakasutusel põhinev märgis kehtib 10 aastat (Ehitusseadustik §§ 66 ja 67).
- Võlad korteriühistule
- Ostja vastutab müüja sissenõutavaks muutunud võlgade eest käendajana korteriomandi väärtuse ulatuses (KrtS §§ 43 ja 44).
- Korteriühistu pandiõigus
- Võrdub korteriomandi eelmise aasta majandamiskuludega (KrtS §§ 43 ja 44).
- Kehtivad üürilepingud
- Üürileping läheb üle ostjale. Ostja võib eluruumi üürilepingu 3 kuu jooksul üles öelda ainult kiireloomulise omavajaduse tõttu (Võlaõigusseadus §§ 291 ja 323).
- Väikeelamute kasutusluba
- Alates 1. augustist 2026 vajab üksikelamu või kahe korteriga elamu kasutusloa asemel kasutusteatist (Maa- ja Ruumiamet).
- Põllumajandus- ja metsamaa
- EMP ja OECD kodanikele vaba. Teised füüsilised isikud vajavad kohaliku omavalitsuse volikogu luba (Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus §§ 4 ja 5).
- Piiri- ja saarealad
- Kodanikud väljastpoolt EMP-d ja Ühendkuningriiki vajavad Vabariigi Valitsuse luba kinnisasja omandamiseks loetletud saartel ja piirialade omavalitsustes.
- Korterid
- Need piirangud ei kehti korteriomandi kohta (Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus §§ 2(4) ja 10).
Kontrollnimekiri
Müüja ja omand
Veenduge, et müüja on kinnistusraamatusse kantud omanik, ja pange kirja iga kaasomanik.kinnistusraamatu registriosa
Küsige, kas müüja on abielus või registreeritud kooselus ja kas kinnisvara on ühisvara.ühisvara, lahusvara
Kui müüb äriühing, kontrollige äriregistrist juhatuse liikmeid, maksuvõlgu ja pankrotiteateid.e-Äriregister
Äriregister näitab, kes võib äriühingut esindada, ning andmeid nagu maksuvõlad ja ärikeelud.
Kinnistusraamat: koormatised ja õigused
Lugege kinnisasjale kantud servituute, kasutusõigusi, hoonestusõigusi ja ostueesõigusi.servituut, isiklik kasutusõigus, hoonestusõigus, ostueesõigus
Lugege hüpoteeke ja küsige müüjalt, kuidas ja millal iga hüpoteek kustutatakse.hüpoteek
Hüpoteek jääb pärast müüki kinnisvarale, kui müüja pank ei anna nõusolekut selle kustutamiseks.
Otsige teise isiku kasuks kantud eelmärkeid.eelmärge
Teise isiku kasuks kantud eelmärge muudab hilisema müügi selle isiku nõude suhtes tühiseks.
Otsige keelumärkeid ja vastuväiteid.keelumärge, vastuväide
Keelumärge takistab kandeid. Vastuväide kaotab heausksuse kaitse.
Kaasomandi mõttelise osa puhul kontrollige, kas kasutuskord on kantud kinnistusraamatusse.mõtteline osa, kasutuskord
Hoone, load ja energia
Leidke hoone ehitisregistrist ning võrrelge pinda, korruseid ja kasutusotstarvet kuulutusega.ehitisregister
Registris on iga hoone tehnilised andmed, load, teatised ja energiamärgise andmed.
Kontrollige, et hoonel ja igal juurdeehitusel on kasutusluba või 1. augusti 2026 reeglite järgi valminu puhul kasutusteatis.kasutusluba, kasutusteatis
Lugege energiamärgist: klass, kuupäev ja soovitused.energiamärgis
Laske ehitusekspertil üle vaadata katus, kandekonstruktsioonid, niiskus, hallitus, küte, vesi ja elektrisüsteem.ehitustehniline ülevaatus
Notar ei tee ehitustehnilist ülevaatust ega kontrolli torusid, katust, elektrit ega konstruktsioone.
Küsige müüjalt kirjalikult kõiki teadaolevaid puudusi, niiskuse või hallituse probleeme, juurdepääsu probleeme ja vaidlusi naabritega.teadaolevad puudused
Müüja peab teadaolevad puudused avaldama. Kirjalik loetelu aitab neid hiljem tõendada.
Korteriühistu (korterid)
Küsige korteriühistult tõend müüja võlgnevuste kohta tehingu päeva seisuga.korteriühistu võlgnevuse tõend
Hankige eelarve, viimane majandusaasta aruanne, remondifondi andmed ja viimaste üldkoosolekute protokollid.majanduskava, majandusaasta aruanne, üldkoosoleku protokoll
Kontrollige kinnistusraamatust, millised panipaigad ja parkimiskohad kuuluvad korteriomandi juurde.eriomand, korteriomand
Kinnistusraamat näitab, kas keldriboks või parkimiskoht kuulub korteriomandi juurde.
Elanikud, välismaised ostjad ja raha
Küsige kinnisvara kõiki üürilepinguid ja iga üürniku makstud tagatisraha.üürileping, tagatisraha
Kui te ei ole EMP või OECD riigi kodanik, kontrollige, kas kinnisasi hõlmab põllumajandus- või metsamaad.kinnisasja omandamise kitsendused
Kui te ei ole EMP ega Ühendkuningriigi kodanik, kontrollige, kas kinnisasi asub piiranguga saarel või piirialal.kinnisasja omandamise kitsendused
Valmistage ette pangaväljavõtted, mis näitavad teie omavahendite päritolu.raha päritolu
Notar ei tohi tehingut tõestada enne, kui raha päritolu on teada ja usutav.
Laske välisriigi dokumendid tõlkida vandetõlgil või notaril ning need legaliseerida või apostilliga kinnitada.vandetõlge, apostill
Vorminõuded
- Kontrollimisele vorminõuet ei ole.
- Notar kontrollib kinnistusraamatut, omanikku, hüpoteeke, keelumärkeid, servituute ja kasutusõigusi.
- Notar kontrollib ka poolte isikut, teovõimet ja esindusõigust.
- Ostja peab ise kontrollima hoone seisukorda, lubasid ja korteriühistut.
- Võõrkeelsed dokumendid esitatakse kinnistusraamatule koos vandetõlgi või notari kinnitatud tõlkega.
- Välisriigis välja antud ametlikud dokumendid peavad olema legaliseeritud või apostilliga.
Levinud vead
- Pinna ja tubade osas kuulutusele või maaklerile tuginemine. Võrrelge andmeid kinnistusraamatu ja ehitisregistriga.
- Ehitustehnilise ülevaatuse tegemata jätmine. Notar kontrollib ainult õiguslikku poolt, seega niiskuse, hallituse, katuse või elektri probleemid peate leidma ise.
- Korteri ostmine ilma korteriühistu võlatõendi, koosolekute protokollide ja eelarveta. Tasumata maksed, renoveerimislaen või kavandatud suur remont suurendavad teie kulusid.
- Kaasomandis oleva hoone mõttelise osa ostmine nagu registreeritud korteriomandi. Mõtteline osa ei anna korterile eraldi omandit.
- Mõttelise osa puhul kasutuskorrale tuginemine. See seob hilisemaid omanikke ainult siis, kui see on kantud kinnistusraamatusse.
- Ehitisregistrist puuduva juurdeehituse või väljaehitatud pööningu tähelepanuta jätmine. Notarid soovitavad kontrollida, et tööd on seaduslikud ja kasutusluba on olemas.
- Kinnisvaras elava üürniku unustamine. Üürileping läheb üle teile ja te ei saa seda omal soovil lõpetada.
Õiguslik alus
- Asjaõigusseadus (Law of Property Act), §§ 55, 56, 56¹ (public land register and reliance on it), § 63 (notes in the land register)
- Ehitusseadustik (Building Code), §§ 66 and 67 (energy performance certificate)
- Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS), §§ 43 and 44 (buyer's liability and association's pledge)
- Võlaõigusseadus (Law of Obligations Act), § 14 (disclosure during negotiations), §§ 291, 304(3) and 323 (lease and tenant's security on change of owner)
- Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus (Restrictions on Acquisition of Immovables Act), § 2(4) (apartments excluded), §§ 4 and 5 (agricultural and forest land), § 10 (national defence areas)