One Place - AI-põhine kinnisvara otsingumootor

Eellepingu põhi (Tšehhi)

Leping tulevase ostu-müügilepingu sõlmimiseksSmlouva o smlouvě budoucí kupní

Leping, millega müüja ja ostja kohustuvad kindla tähtaja jooksul ühe poole nõudel sõlmima kokkulepitud sisuga ostu-müügilepingu. See määrab hinna, deponeeritud ettemaksu, ostja hüpoteeklaenu tingimuse ja müüja kohustuse hüpoteek kustutada.

Kasutage seda, kui pooled on tehingus kokku leppinud, kuid ei saa veel ostu-müügilepingut allkirjastada: ostja ootab hüpoteeklaenu, müüja peab kõigepealt hüpoteegi tagasi maksma või mõni dokument puudub. Kui miski ei takista, jätavad paljud pooled selle sammu vahele ja allkirjastavad kohe ostu-müügilepingu koos deposiitkontoga. Jurist peaks selle koostama või üle vaatama. Ärge kasutage seda ühistukorteri (družstevní byt) puhul, kus antakse üle liikme osa, ega arendajalt ostetud uue korteri puhul, mille lepingud järgivad teisi tingimusi.

Üle vaadatud 28. oktoober 2026. See ei ole õigusnõustamine. Laske notaril või juristil oma juhtum enne allkirjastamist üle vaadata.

Põhiline

Kehtib
Kogu riik. Kinnistusraamatus (katastr nemovitostí) registreeritud korteriomandi või maja kohta.
Tähtaeg lepingu sõlmimise nõudmiseks
Kokkulepitud tähtaeg, muidu 1 aasta (OZ § 1785). Kui õigustatud pool ei nõua õigel ajal, lõpeb kohustus lepingut sõlmida (OZ § 1788(1)).
Kohustus pärast nõuet
Ostu-müügileping tuleb sõlmida põhjendamatu viivituseta (OZ § 1786). Kui pool keeldub, võib kohus määrata selle sisu (OZ § 1787).
Asjaolude muutumine
Kohustus lepingut sõlmida lõpeb, kui seda ei saa enam mõistlikult nõuda. Puudutatud pool teatab sellest põhjendamatu viivituseta (OZ § 1788(2)).
Käsiraha (závdavek)
Kui maksja rikub kohustust, võib teine pool selle endale jätta (OZ § 1808).
Käsiraha ja taganemine
Kui on kokku lepitud ka taganemisõigus, kaotab taganev maksja käsiraha. Taganev saaja maksab tagasi kahekordse summa (OZ § 1809).
Leppetrahv
Kui ei ole kokku lepitud teisiti, asendab see kahjuhüvitist rikkumise eest, mida see katab (OZ § 2050). Kohus võib ülemäärast trahvi vähendada (OZ § 2051).
Katastrisse kandmine
Kõige varem 20 päeva pärast seda, kui amet on omanikku teavitanud (zákon č. 256/2013 Sb., § 18(1)).
Omandiõiguse üleminek
Kandmisega, mõjuga avalduse esitamise päevast (zákon č. 256/2013 Sb., § 10; OZ § 1105).
Katastri riigilõiv
2000 CZK kandeavalduse kohta (zákon č. 634/2004 Sb., punkt 120).
Hoone varjatud puudused
Ostja peab teatama varjatud puudusest 5 aasta jooksul omandamisest (OZ § 2129(2)).
Advokaadi deposiidi tagatis
Alates 1. jaanuarist 2026 maksab advokatuuri fond kuni 5 000 000 CZK iga kodu hinna deposiidi kohta, mis kaob advokaadi kuriteo tõttu (zákon č. 85/1996 Sb., § 29a).
Tagatise piirangud
See katab ainult raha, mis deponeeriti pärast 31. detsembrit 2025. Fond teeb väljamakseid kord aastas.

Dokument

Näidatav tekst

Allkirjastate dokumendi tšehhi keeles. Tekst eesti keeles aitab seda mõista. Teie vastused täidavad mõlemad tekstid.

Leping tulevase ostu-müügilepingu sõlmimiseks

  1. 1.Pooled

    1. 1.1

      Tulevane müüja: Müüja (edaspidi „müüja“)

      Iga müüja ja ostja kohta: täisnimi, sünniaeg (või isikukood) ja aadress. Äriühingu puhul: nimi, asukoht, registrikood (IČO) ja allkirjastaja.

    2. 1.2

      Tulevane ostja: Ostja (edaspidi „ostja“). Tsiviilseadustiku, seadus nr 89/2012 Coll., § 1785 jj alusel sõlmivad pooled selle lepingu tulevase ostu-müügilepingu sõlmimiseks.

      Ostja, kes ei räägi tšehhi keelt, peaks saama tõlke või kakskeelse lepingu, mis ütleb, milline versioon on ülimuslik.

  2. 2.Müüdav kinnisvara

    1. 2.1

      Müüjale kuulub Kinnisvara katastri kirjelduse järgi, mis on kantud katastriameti Katastriamet peetavasse kinnisvarakatastrisse omandilehel nr Omandilehe number (list vlastnictví) katastriüksuses Katastriüksus (katastrální území) (edaspidi „kinnisvara“).

      Lisage kõige rohkem paari päeva vanune katastri väljavõte. Korteri puhul lisage osa kaasomandist ja maast. Maja puhul hoone ja iga maatükk.

    2. 2.2

      Koos kinnisvaraga antakse üle järgmised päraldised ja sisseseade: Kaasnevad päraldised ja sisseseade.

  3. 3.Kohustus allkirjastada ostu-müügileping

    1. 3.1

      Pooled kohustuvad allkirjastama ostu-müügilepingu, millega kinnisvara omandiõigus läheb müüjalt üle ostjale (edaspidi „ostu-müügileping“), kumma tahes poole kirjalikul kutsel, mis on teisele poolele kätte toimetatud hiljemalt Viimane päev lepingu nõudmiseks.

      Kokkulepitud kuupäevata on tähtaeg 1 aasta. Valige kuupäev, mis jätab aega pangale ja müüja hüpoteegi kustutamiseks.

    2. 3.2

      Kutsele lisatakse selle lepinguga kooskõlas olev ostu-müügilepingu projekt. Kutsutud pool allkirjastab ostu-müügilepingu põhjendamatu viivituseta ja hiljemalt 15 päeva jooksul pärast kutse kättetoimetamist.

      15 päeva on lepinguline valik. Seadus ütleb ainult „põhjendamatu viivituseta”.

    3. 3.3

      Kui selle tähtaja jooksul kutset kätte ei toimetata, lõpeb kohustus allkirjastada ostu-müügileping ja deponeerija tagastab ostjale selle lepingu alusel makstud ettemaksu, välja arvatud juhul, kui ostja on rikkunud selle lepingu kohast kohustust.

  4. 4.Ostu-müügilepingu sisu

    1. 4.1

      Ostuhind on Ostuhind CZK-des CZK (sõnadega: Ostuhind tšehhi keeles sõnadega Tšehhi krooni).

    2. 4.2

      Ostuhind, millest on maha arvatud tagatisraha, makstakse enne kandeavalduse esitamist deposiiti Deposiidi hoidja juures. Deposiidist makstakse esmalt müüja kinnitustes nimetatud hüpoteegiga tagatud võlg ja ülejäänu vabastatakse müüjale 5 tööpäeva jooksul pärast seda, kui deponeerija saab katastri väljavõtte, mis näitab ostjat kinnisvara omanikuna ja muid koormatisi peale ostja aktsepteeritute ei näita.

      Märkige hoidja nimi ja aadress. Deponeerimisleping sätestab samad vabastamistingimused. Laenu andev pank maksab oma osa tavaliselt samasse deposiiti.

    3. 4.3

      Ostja esitab omandiõiguse kandeavalduse katastrile 5 tööpäeva jooksul pärast ostu-müügilepingu allkirjastamist. Ostja maksab avalduse lõivu. Omandiõigus läheb ostjale üle katastrisse kandmisel, toimega avalduse esitamise päevast.

    4. 4.4

      Müüja annab kinnisvara üle hiljemalt Üleandmise kuupäev või tähtaeg, kuid mitte enne ostja omandiõiguse registreerimist. Pooled allkirjastavad arvestite näitudega üleandmisakti. Kinnisvara kahjustumise risk läheb ostjale üle üleandmisel.

  5. 5.Tagatisraha ja deponeerimine

    1. 5.1

      Hiljemalt Ettemaksu deponeerimise tähtaeg maksab ostja ostuhinna ettemaksu Ettemaks CZK-des CZK deposiitkontole, mida peab Deposiidi hoidja. Deponeerimise tingimused määrab poolte ja deponeerija vaheline eraldi kirjalik deponeerimisleping.

      See on ettemaks (záloha), sageli 10% hinnast, mitte käsiraha (závdavek). See arvestatakse hinna sisse ja tagastatakse, kui tehing jääb süüta ära.

    2. 5.2

      Ostu-müügilepingu allkirjastamisel arvestatakse ettemaks ostuhinna hulka. Kui kohustus allkirjastada ostu-müügileping lõpeb põhjusel, mille eest ostja ei vastuta, tagastab deponeerija ostjale ettemaksu 5 tööpäeva jooksul.

  6. 6.Hüpoteeklaenuga rahastamine

    1. 6.1

      Valikuline

      Ostja maksab osa ostuhinnast hüpoteeklaenust summas Hüpoteeklaen CZK-des CZK. Müüja teeb pangaga koostööd, mida pank vajab kinnisvarale hüpoteegi seadmiseks, eelkõige allkirjastades hüpoteegilepingu või nõusoleku hüpoteegiks enne omandiõiguse üleminekut.

      Kustutage see osa, kui ostja maksab täielikult omavahenditest.

    2. 6.2

      Valikuline

      Kui ostja ei esita hiljemalt Panga otsuse tähtaeg panga laenu heakskiitu, kuigi ostja taotles seda nõuetekohaselt ja õigeaegselt, võib ostja sellest lepingust taganeda. Sel juhul tagastab deponeerija ostjale kogu ettemaksu.

      Paluge ostjal näidata laenutaotluse kuupäeva. Ilma selle punktita ei vabasta panga keeldumine ostjat.

  7. 7.Müüja kinnitused

    1. 7.1

      Müüja kinnitab, et kinnisvara ei ole koormatud hüpoteekide, servituutide, ostueesõiguste, üürilepingute ega kolmandate isikute muude õigustega, välja arvatud: Kustutatav olemasolev hüpoteek. Selle hüpoteegiga tagatud võlg makstakse ostuhinnast deposiidist ja hüpoteek kustutatakse.

      Nimetage võlausaldajast pank ja C-osa kanne. Müüja pank annab võla väljavõtte (vyčíslení) ja nõustub pärast tasumist kustutamisega.

    2. 7.2

      Lisaks kinnitab müüja, et tema suhtes ei ole pooleli maksejõuetus- ega täitemenetlust, et tal ei ole võlgu hoone haldamise eest vastutava isiku ees ja et ta on andnud ostjale energiamärgise.

      Kontrollige neid ise maksejõuetusregistrist (ISIR) ja täitemenetluste keskregistrist. Korteri puhul küsige valitsejalt § 1186 kinnitust.

    3. 7.3

      Kuni ostu-müügilepingu allkirjastamiseni kohustub müüja kinnisvara mitte võõrandama, koormama ega üürile andma ega tegema midagi, mis muudaks selle seisukorda või õiguslikku olukorda.

      See seob ainult müüjat. Seda ei kanta katastrisse ega takista müüki kolmandale isikule, kuid see toetab trahvi- ja kahjunõuet.

  8. 8.Leppetrahv ja taganemine

    1. 8.1

      Kui kumbki pool rikub kohustust allkirjastada ostu-müügileping või kui müüja kinnitus osutub valeks, maksab see pool teisele leppetrahvi Leppetrahv CZK-des CZK. Leppetrahvi maksmine ei mõjuta õigust kahjuhüvitisele.

      Ilma viimase lauseta asendab trahv kahjuhüvitist (OZ § 2050). Hoidke trahv proportsionaalne. Kohus võib ülemäärast trahvi vähendada.

    2. 8.2

      Ostja võib sellest lepingust taganeda, kui müüja kinnitus osutub valeks. Müüja võib sellest lepingust taganeda, kui ostja ei maksa ettemaksu õigeaegselt ega 10-päevase lisatähtaja jooksul. Taganemine peab olema kirjalik ja jõustub teisele poolele kättetoimetamisel.

  9. 9.Lõppsätted

    1. 9.1

      Seda lepingut võib muuta ainult kirjalike muudatustega, mille mõlemad pooled allkirjastavad samal dokumendil. Selle lepingu kohased teated toimetatakse kätte eespool märgitud poolte aadressidele, kui pool ei teata kirjalikult muud aadressi.

    2. 9.2

      Lepingule kohaldub Tšehhi õigus. See on koostatud kolmes eksemplaris: üks kummalegi poolele ja üks deponeerijale. Lisatud on katastri väljavõte ja energiamärgis.

  10. 10.Allkirjad

    1. 10.1

      Allkirjastamise koht, Allkirjastamise kuupäev. Müüja: .................... Ostja: ....................

      Kõik pooled allkirjastavad sama dokumendi. Ametlikult kinnitatud allkirjad on siin vabatahtlikud, kuid tõendavad hästi, kes allkirjastas.

Vorminõuded

  1. Tsiviilseadustik vormi ette ei näe. Riigikohus leidis, et see ei pea olema kirjalik ka kinnisvara puhul (NS 33 Cdo 340/2024, 6. mai 2025).
  2. Osa õigusteadlasi on teisel seisukohal. Sõlmige see siiski kirjalikult, kõigi allkirjadega ühel dokumendil, et tõendada sisu ja vältida vaidlust.
  3. Hilisem ostu-müügileping peab olema selles vormis (OZ § 560 ja § 561(2)).
  4. Ametlikult kinnitatud allkirjad ei ole siin nõutavad, kuid need hoiavad ära hilisema vaidluse selle üle, kes allkirjastas.
  5. Ostu-müügileping vajab kinnitatud allkirju või tõendab taotleja need katastriametile 30 päeva jooksul (zákon č. 256/2013 Sb., § 7(2)).
  6. Seda lepingut katastrile ei esitata. Hilisema kandeavalduse (návrh na vklad) lõiv on 2000 CZK. Võõrandamismaksu ei ole.
  7. Deponeerige ettemaks advokaadi, notari või panga juures eraldi kirjaliku deponeerimislepingu alusel.
  8. Kui kinnisvara on abikaasade ühisvara (SJM), allkirjastavad mõlemad abikaasad.

Levinud vead

  • Ostu-müügilepingu liiga ebamäärane kirjeldus. Leppige vähemalt üldjoontes kokku kinnisvara, hind ja maksmise viis, et kohus saaks lepingut täita.
  • Nõudmise tähtaja mööda laskmine. Kui kumbki pool õigel ajal ei nõua, lõpeb kohustus ostu-müügileping sõlmida ja müüja võib müüa kellelegi teisele.
  • Ettemaksu maksmine otse müüjale. See on ohus, kui müüja võlausaldajad või kohtutäitur tegutsevad varem. Kasutage deposiiti kirjalike vabastamistingimustega.
  • Katastri kontrollimine ainult üks kord. Kontrollige uuesti allkirjastamise päeval ja enne ostu-müügilepingut. Võib ilmuda uus hüpoteek, täitemärge või „plomba”.
  • Hüpoteeklaenu tingimus ilma kuupäevata. Määrake, millal peab ostja esitama panga otsuse ja mis saab ettemaksust, kui pank keeldub.
  • Korteriomanike ühistu võlgade eiramine. Korteri puhul hankige valitseja võlakinnitus. Võlad, millest ostja võis teada saada, lähevad üle ostjale (OZ § 1186).
  • Advokaadi deposiidi kontrollimata aktsepteerimine. Vaja on eraldi kontot märkega „advokátní úschova” ja advokaat peab olema advokatuuri registris.

Õiguslik alus

Allikad

Kirjeldage kodu, mida otsite