Los 30 municipios más rentables para invertir: Portugal

Cómo se elabora este ranking

La rentabilidad bruta es el alquiler mediano de oferta por m² y mes multiplicado por doce y dividido entre el precio mediano de venta de oferta por m². Los dos lados incluyen únicamente pisos, y ambos se convierten a euros antes de comparar nada.

La puntuación sobre 100 combina tres magnitudes medidas: la rentabilidad bruta (60%, puntuada a partir de 3,0 % y con techo en 12,0 %), la población del municipio (25%, que sirve de aproximación a la profundidad de los mercados de inquilinos y de reventa) y el número de anuncios que hay detrás de la estimación (15%).

Lo que estas cifras no son

• Los dos lados son precios de oferta, no precios firmados ni alquileres realmente cobrados. Allí donde los datos públicos de transacciones permiten contrastarlo, el precio de oferta y el precio de venta cerrada por m² se mueven con unos pocos puntos porcentuales de diferencia, pero el nivel que se publica aquí es un nivel de oferta.
• Aquí no se ha descontado nada: ni IBI, ni gastos de comunidad, ni gastos de gestión, ni seguros, ni mantenimiento, ni periodos de vacío. Una rentabilidad neta suele situarse en torno a dos tercios de la bruta, y la diferencia varía demasiado de un país a otro como para publicar una única conversión.
• Casi en todas partes los pisos en alquiler son más pequeños que los que se venden, y el precio por m² sube a medida que la vivienda se hace más pequeña. Eso eleva una rentabilidad construida con dos medianas independientes por encima de lo que rendiría el parque típico en venta de un municipio. Los municipios en los que ese desajuste de superficie es extremo se descartan en lugar de ajustarse.
• La población procede de Wikidata, que replica los datos del instituto de estadística de cada país. Un municipio del que no tenemos población no puede entrar en el ranking, por buenos que sean sus datos de precios.

Precios y alquileres: anuncios activos indexados por One Place. Población: Wikidata (CC0). Límites administrativos: © colaboradores de OpenStreetMap (ODbL).

Preguntas sobre este ranking

¿Cómo se calcula la rentabilidad bruta del alquiler de los municipios de Portugal?

Tomamos el alquiler mediano de oferta por metro cuadrado y mes de los pisos del municipio, lo multiplicamos por doce y lo dividimos entre el precio mediano de venta de oferta por metro cuadrado de los pisos de ese mismo municipio. Las dos cifras proceden de anuncios activos indexados por One Place, y un municipio solo aparece cuando cada lado reúne suficientes anuncios para ser significativo.

¿Qué municipios de Portugal se incluyen?

Todos los municipios de al menos 10.000 habitantes que reúnen suficientes anuncios activos de pisos para poner precio tanto a la venta como al alquiler. En este momento cumplen los requisitos 34 municipios de Portugal; la tabla muestra los mejor puntuados.

¿Es una rentabilidad neta?

No. Son cifras brutas, antes del IBI, los gastos de comunidad, los gastos de gestión, el seguro, el mantenimiento y los periodos de vacío. Una rentabilidad neta suele situarse en torno a dos tercios de la bruta, pero la diferencia varía lo suficiente entre países y entre edificios concretos como para que no publiquemos una única conversión.

¿Con qué frecuencia cambia el ranking?

Se recalcula sobre la base de anuncios activos, así que se mueve a medida que se mueven los precios y el inventario. La fecha que aparece encima de la tabla indica la última vez que se recalcularon los agregados de mercado subyacentes.