Die 30 renditestärksten Städte für Immobilieninvestitionen: Portugal

So entsteht dieses Ranking

Die Bruttorendite ist die mediane Angebotsmiete pro m² und Monat, multipliziert mit zwölf und geteilt durch den medianen Angebotskaufpreis pro m². Beide Seiten umfassen ausschließlich Wohnungen, und beide werden vor jedem Vergleich in Euro umgerechnet.

Die Punktzahl von 100 verbindet drei gemessene Größen: die Bruttorendite (60 %, gewertet ab 3,0 % und gedeckelt bei 12,0 %), die Einwohnerzahl der Stadt (25 %, die dafür steht, wie tief Mieter- und Wiederverkaufsmarkt sind) und die Zahl der Inserate hinter der Schätzung (15 %).

Was diese Zahlen nicht sind

• Beide Seiten sind Angebotspreise, keine abgeschlossenen Kaufpreise und keine tatsächlich erzielten Mieten. Wo öffentliche Transaktionsdaten einen Abgleich erlauben, liegen Angebots- und Verkaufspreise pro m² nur wenige Prozent auseinander; das Niveau bleibt aber ein Angebotsniveau.
• Nichts davon ist bereinigt um Grundsteuer, Betriebskosten, Verwaltungskosten, Versicherung, Instandhaltung oder Leerstand. Eine Nettorendite liegt meist bei rund zwei Dritteln der Bruttorendite, und der Abstand schwankt von Land zu Land viel zu stark, als dass sich ein einziger Umrechnungsfaktor veröffentlichen ließe.
• Mietwohnungen sind fast überall kleiner als Kaufobjekte, und der Preis pro m² steigt, je kleiner eine Wohnung ist. Das hebt eine Rendite, die aus zwei unabhängigen Medianen entsteht, über das, was der typische Verkaufsbestand einer Stadt tatsächlich abwerfen würde. Städte mit extremem Flächenunterschied nehmen wir heraus, statt sie rechnerisch anzupassen.
• Die Einwohnerzahlen stammen aus Wikidata, das die Angaben der jeweiligen nationalen Statistikämter spiegelt. Eine Stadt, zu der wir keine Einwohnerzahl haben, kann nicht ins Ranking, so gut ihre Preisdaten auch sein mögen.

Preise und Mieten: aktuelle, von One Place indexierte Inserate. Einwohnerzahlen: Wikidata (CC0). Verwaltungsgrenzen: © OpenStreetMap-Mitwirkende (ODbL).

Fragen zu diesem Ranking

Portugal: Wie wird die Bruttomietrendite der Städte berechnet?

Wir nehmen die mediane Angebotsmiete pro Quadratmeter und Monat für Wohnungen in der Stadt, multiplizieren sie mit zwölf und teilen sie durch den medianen Angebotskaufpreis pro Quadratmeter für Wohnungen in derselben Stadt. Beide Werte stammen aus aktuellen, von One Place indexierten Inseraten; eine Stadt erscheint erst, wenn auf beiden Seiten genügend Inserate für ein belastbares Ergebnis vorliegen.

Portugal: Welche Städte sind enthalten?

Aufgenommen wird jede Gemeinde mit mindestens 10.000 Einwohnern, die genügend aktuelle Wohnungsinserate für Kauf und Miete führt. Portugal: Derzeit qualifizieren sich 34 Städte; die Tabelle zeigt davon die am besten bewerteten.

Ist das eine Nettorendite?

Nein. Das sind Bruttowerte, vor Grundsteuer, Betriebskosten, Verwaltungshonoraren, Versicherung, Instandhaltung und Leerstand. Eine Nettorendite liegt in der Regel bei rund zwei Dritteln der Bruttorendite, doch der Abstand schwankt zwischen Ländern und zwischen einzelnen Gebäuden so stark, dass wir keinen einheitlichen Umrechnungsfaktor veröffentlichen.

Wie oft ändert sich das Ranking?

Es wird aus dem aktuellen Inseratsbestand neu aufgebaut und bewegt sich daher mit Preisen und Angebot. Das Datum über der Tabelle nennt den Zeitpunkt, an dem die zugrunde liegenden Marktaggregate zuletzt neu berechnet wurden.